Quels véhicules immobiliers ont obtenu le meilleur rating ESG en 2025 ?

Comme c'est désormais la tradition depuis cinq ans, le CRML de la Faculté des HEC de l'Université de Lausanne a publié ses nouveaux ratings ESG, les PRESS Scores. Près de 130 véhicules d'investissement immobilier suisses ont été analysés. Une quinzaine ont obtenu le rating maximal. Ces ratings permettent également de faire une analyse globale du marché, où l'on constate que, si, en moyenne, la consommation d'énergie des véhicules immobiliers reste stable, les émissions de CO2 sont en baisse (mais malheureusement légèrement au-dessus de la trajectoire idéale qui permettrait d'atteindre la neutralité carbone en 2050).

Depuis 5 ans maintenant, le Center for Risk Management de Lausanne (CRML) de la Faculté des HEC de l'Unil, publie ses PRESS Scores, des ratings indépendants qui permettent en un coup d'œil d'appréhender l'engagement ESG de 128 véhicules d'investissement immobiliers, qu'ils soient fonds de placement, sociétés immobilières ou fondations, ce qui représente, en tout, plus de 200 milliards de francs de biens immobiliers. 

Ces ratings, les plus complets à notre connaissance, permettent non seulement de suivre l'évolution du secteur, mais aussi celle de chaque véhicule, et de les comparer entre eux, puisqu'ils sont tous analysés sur des critères identiques, que ce soit pour leur performance globale ou leurs efforts spécifiques dans chacune des catégories, le E (environnement), le S (social) et le G (gouvernance).

Avec, cette année, une quinzaine de véhicules qui obtiennent la note maximale, AA. Et une quinzaine également qui obtiennent la note minimale, D.

Une méthode d'analyse ESG qui s'est encore affinée 

Avec, en 2025, des ratings encore plus précis. En effet, comme l'explique Nathan Delacrétaz, un des chercheurs du CRML, «de nombreux rapports annuels publiés récemment ont permis une mise à jour en profondeur des données et des portefeuilles.» Il se réjouit en outre de la politique des fonds, qui ont renforcé leur communication ESG ces derniers mois. 

Pour rappel, après deux éditions, en 2021 et 2022, d’une enquête qui reposait sur la bonne volonté des fonds, les responsables de cette recherche, les professeurs Fabio Alessandrini et Eric Jondeau et le Docteur Nathan Delacrétaz, ont décidé, il y a deux ans, d'adopter une nouvelle approche : collecter eux-mêmes les informations nécessaires, en analysant tous les immeubles, de chaque parc immobilier, et en épluchant les rapports annuels et les publications des véhicules immobiliers. Ce travail a été mené en collaboration avec la société Quanthome.

Nathan Delacrétaz ajoute que la méthodologie d'analyse du CRML a été encore amélioré par rapport à l'année passée, «pour une meilleure sensibilité aux enjeux ESG propres à l’immobilier, grâce au retour d’expérience des éditions précédentes et à nos échanges avec le marché.»

Sans oublier, cette année, l'arrivée d'une dizaine de nouveaux véhicules d'investissement, ce qui enrichit encore l'univers analysé.

Les principales tendances 2025 

Comme l'année dernière, un certain nombre de tendances générales se dégagent de ces nouveaux ratings.

1. On constate une amélioration des émissions (16,14 kgCO2/m² contre 17,14 en décembre et 16,94 en juin dernier). C'est une bonne nouvelle même si, comme le précise Nathan Delacrétaz, on reste légèrement au-dessus d’une trajectoire idéale qui permettrait d'atteindre la neutralité carbone en 2050 (~13,3 kgCO2/m² pour 2024). Cette amélioration est, par ailleurs, le seul changement notable par rapport à l'année dernière dans les grandes tendances ESG du marché. 

2. En effet, la consommation d'énergie reste stable, autour de 105 kWh/m².

3. Les chercheurs observent toujours une corrélation positive entre taille des véhicules et leur score ESG, surtout pour les aspects quantitatifs.

Les fonds cotés ont, en moyenne, les meilleurs ratings ESG

4. Les fonds cotés en Bourse obtiennent en moyenne de meilleurs scores ESG. Les sociétés immobilières et les fonds non cotés sont proches, alors que les fondations se retrouvent, en moyenne, en queue de classement. Pas de changement non plus sur ce point.

5. Les écarts régionaux persistent (les véhicules suisses allemands ayant, en général des ratings supérieurs aux véhicules romands), mais ils se réduisent.

6. Comme l'année dernière, la nature du parc immobilier, qu'il soit essentiellement composé d'immeubles résidentiels, commerciaux ou industriels, n'a pas d'impact significatif sur le rating des véhicules.

7. L'analyse n'arrive toujours pas à déterminer s'il y a une corrélation entre la performance des véhicules et leur rating ESG. "Nous n’avons pas encore pu approfondir cet aspect", explique Nathan Delacrétaz, pour qui le rating devrait néanmoins être pris en compte par les investisseurs : «en effet, ces scores ESG permettent d'identifier les risques, ce qui est déjà un point positif, même sans surperformance avérée».

Les meilleurs véhicules 2025

Passons maintenant à l'analyse de la liste publiée par le CRML, qui classe 128 véhicules immobiliers en 8 catégories, de AA à D, et dont l'intégralité des résultats peut être retrouvé ici : https://crml.ch/pressscores/

On constate que, cette année, le mieux noté est PSP Swiss Property (une société immobilière qui pèse 6,6 milliards de francs et qui affiche une prime de 25%) suivi par MobiFonds Swiss Property (un fonds non coté, qui pèse 1 milliard de francs, avec un agio de 15%) puis par Swiss Prime Site (une autre société immobilière, qui pèse 9 milliards de francs avec une prime de 38 %). Le premier fonds coté arrive en 5e position : UBS Swiss Sima, qui est aussi le poids lourd du secteur avec une capitalisation boursière de plus de 11 milliards de francs (et un agio de 47%, fin mai 2025).

Un classement qui doit cependant être nuancé, précise Nathan Delacrétaz :

À notre avis, le rating est plus significatif que le rang : il donne une vision globale du positionnement des fonds dans l’univers étudié, alors que le classement brut n’est pas toujours pertinent à une place près.

Des changements importants pour certains fonds

Ceci dit, par rapport à 2024, les changements sont parfois importants. Si UBS Swiss Sima (2e en 2024, 5e en 2025) conserve, comme on l'a vu, son rating AA, Allreal, qui était premier en 2024 chute à la 24e place avec un rating qui passe de AA à A. Scénario identique pour HIAG Immobilien (2e en 2024, 31e en 2025).

Pour Éric Jondeau, le recul d’UBS Sima s’explique principalement par l’amélioration relative des autres véhicules immobiliers, la qualité ESG du fonds n'ayant pas changé par rapport à l'année précédente. Par contre, pour HIAG Immobilien et All Real, la baisse concerne l’ensemble des scores. Mais la chute dans le classement est également liée à la progression des véhicules concurrents. Une chute de toute manière relative puisque les deux fonds restent parmi les leaders du secteur en matière d’ESG, avec un rating A. 

Chamboulement aussi pour les véhicules les moins bien notés

On constate d'ailleurs le même chamboulement en fin de classement, avec désormais Avenirplus Immobilien (une fondation de placement), Swiss Estates (une société immobilière) et Remnex AST (une autre fondation) qui ferment la marche, avec un rating D.

Mais, là encore, Éric Jondeau et Nathan Delacrétaz précisent que ces chamboulements sont multifactoriels : il n’y a pas une variable unique expliquant les changements, et les véhicules occupaient déjà la fin du classement l'année précédente.

À noter que parmi les 16 véhicules les moins bien notés, tous avec un rating D, on compte huit fondations d'investissement, cinq fonds non cotés, deux sociétés immobilières, et un seul fonds coté, Domincé Swiss Property, alors que pour les meilleurs rating, AA, la distribution est plus équilibrée, avec trois sociétés immobilières, cinq fondations d'investissement, trois fonds non cotés, et 5 fonds cotés.

Rédaction Immoday

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