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Durabilité
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Rédaction • Immoday.ch
En Suisse dans la plupart des cas, la durabilité n'est pas (encore) intégrée dans le prix de l'immobilier, ni pour un bâtiment particulièrement économe en énergie, ni pour une passoire énergétique. Ce n'est pas le cas dans d'autres pays, avec des marchés plus grands et plus liquides, comme la France par exemple, où une récente étude vient de calculer que la décote subie par les passoires énergétiques commence à être vraiment importante. Jusqu'à 30 % dans certaines grandes villes du pays.
C'est une des carences du marché, souvent notée par les professionnels de l'immobilier suisse: la durabilité d'un immeuble n'impacte pas vraiment son prix, positivement ou négativement. La faute à un marché où la demande est tellement importante que les vendeurs n’ont pas besoin de baisser leur prix, même s'ils mettent sur le marché des passoires thermiques.
Il n'empêche, ce n'est probablement qu'une affaire de temps avant que la durabilité soit intégrée au prix. Elle l'est déjà dans des pays voisins, telle la France, avec un marché immobilier plus important, plus diversifié et plus liquide, comme le montre une étude récente publiée par le cabinet Ithaque, à Paris, spécialisé dans l'étude thermique des bâtiments. Avec une conclusion très simple : les immeubles les plus énergivores subissent des décotes massives pouvant atteindre 30 % de la valeur du bien (par rapport à un bien durable).
A contrario, les bâtiments durables bénéficient, eux, d’une prime. Parfois très importante, puisqu’elle peut atteindre 25 % du prix dans certaines villes (par rapport à une passoire énergétique).
Les coûts de rénovation énergétique sont désormais systématiquement intégrés dans le prix d'achat
Selon le cabinet d'études, aujourd'hui, la performance énergétique d'un logement impacte de plus en plus sa valorisation. Avec bien entendu des différences importantes selon les régions, le type de bien et l'intensité de la demande.
Quoi qu'il en soit, dans tous les cas, les passoires énergétiques, qui impliquent, immédiatement, des charges plus élevées pour le propriétaire et, à terme, à cause d'une législation toujours plus contraignante, des travaux de rénovation souvent lourds, freinent les velléités des acheteurs, qui intègrent désormais systématiquement les coûts futurs liés à la performance énergétique dans le prix d'achat. Une tendance qui, par ailleurs, augmente les marges de négociation, assure Ithaque.
Quand le marché est très tendu, la durabilité n'a quasi aucun impact sur les prix
Ces calculs sont rendus plus faciles en France depuis l’introduction des diagnostics de performance énergétique (DPE) même si ces instruments sont souvent critiqués par les professionnels pour leur manque de fiabilité. Avec, au final des notes : A ou B pour les immeubles les plus durables, jusqu'à F ou G pour les bâtiments les plus énergivores. De quoi renseigner immédiatement l'acheteur sur la qualité du bien qui l'intéresse.
Sans surprise, l'impact de ce DPE sur le prix est fortement dépendante de la liquidité du marché. S’il est importante dans des villes comme Nice, Strasbourg ou Bordeaux, le cabinet Ithaque constate par contre qu'à Paris, la durabilité n'a quasi aucun effet sur les prix. C'est que les biens à vendre sont tellement rares, en particulier les maisons et les appartements que les acheteurs ne peuvent pas négocier les prix à la baisse pour les passoires énergétiques. À l'inverse, il peut y avoir une petite prime (+7%) pour les bâtiments les plus durables, mais uniquement pour les appartements, selon Ithaque.
Plus la maison est grande plus l'impact sur le prix est important
Le cabinet de conseil constate également que l'impact est différencié selon le type de bien. En moyenne, il s’avère moins important pour les appartements, plus pour les maisons, surtout si elles sont grandes. "Une telle différence s’explique par la typologie des maisons : plus grandes, plus exposées aux variations de température, souvent chauffées de manière individuelle, elles consomment davantage d’énergie. Ce niveau de consommation rend l’étiquette énergétique particulièrement décisive au moment de l’achat", assure Ithaque. "Elle pèse lourd dans la négociation, car les acquéreurs, de plus en plus sensibles aux questions de confort thermique et de coût d’usage, cherchent des biens sobres, bien isolés et durables". Cette exigence se retrouve directement dans les prix de vente.
Un critère de valorisation devenu incontournable
Cette hiérarchie de prix reflète un changement profond dans les attentes des acheteurs, poursuit Ithaque. "Un logement bien classé est désormais vu comme un investissement pérenne, économe en énergie, donc plus sûr face à la hausse des charges et aux futures obligations réglementaires. À l’inverse, une passoire énergétique est perçue comme un risque immédiat : coût de la rénovation, inconfort thermique, difficulté à louer". Résultat : les acheteurs, quand il le peuvent, négocient systématiquement les prix à la baisse. Bref, conclut Ithaque, la durabilité est devenue un facteur économique concret, du moins en France.
Rédaction Immoday
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