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Cadre légal
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Les fonds suisses ne sont souvent pas le premier choix parmi la concurrence internationale, en particulier dans le domaine des placements alternatifs destinés aux investisseurs professionnels. Le «Limited Qualified Investor Fund» ou L-QIF permettrait de créer une alternative innovante en matière de fonds suisses.
Le coût élevé en temps et en argent pour obtenir l’approbation d’un produit conduit à ce que les clients helvétiques préfèrent souvent les placements collectifs de capitaux étrangers par rapport aux suisses. Avec les fonds en valeurs mobilières, les fonds immobiliers font partie des produits financiers les plus strictement réglementés en Suisse. La LPCC, entrée en vigueur le 1er janvier 2007 et révisée au 1er mars 2013, réglemente tous les domaines des fonds immobiliers, de l’administration à la gestion et la conservation, en passant par la distribution. Ses dispositions d’application figurent en détail dans l’ordonnance sur les placements collectifs (OPCC) du Conseil fédéral et celle de la FINMA (OPC-FINMA). En Suisse, les fonds immobiliers sont autorisés à la distribution et ensuite surveillés par la FINMA. Les prestataires impliqués, c’est-à-dire la direction du fonds, la banque dépositaire, le distributeur, etc., ont également besoin d’une autorisation de la FINMA.
Au cours des deux dernières décennies, le secteur des fonds immobiliers suisses a connu une croissance constante. La capitalisation de marché atteignait déjà 10,7 milliards de francs en mai 2000 et le marché des fonds immobiliers s’élève aujourd’hui à environ 50 milliards de francs, dont quelque 85% sont cotés à la Bourse suisse. En règle générale, avant d’entrer en Bourse, un fonds immobilier doit croître par le biais d’augmentations de capital jusqu’à une taille qui justifie une cotation. Les fonds immobiliers cotés ont été et restent toujours attractifs. Avec un agio moyen de plus de 30%, la plus-value pour l’investisseur est évidente.
Une attractivité limitée
Toutefois, même pour les investisseurs institutionnels en Suisse, tels que les caisses de pension et les assurances, les fonds suisses ont souvent une attractivité limitée. En particulier en dehors des opérations fortement standardisées, notamment dans le domaine des placements alternatifs, le délai et les coûts pour obtenir l’approbation du produit en Suisse conduisent dans la pratique à ce que les investisseurs helvétiques se tournent eux aussi souvent vers des produits étrangers. En effet, en particulier dans ce domaine, où les volumes d’investissement sont en général très élevés, le «time to market» est un élément décisif lors du choix du domicile du fonds.
L’idée d’Asset Management Association Switzerland (précédemment SFAMA) d’un «Limited Qualified Investor Fund» (L-QIF) non soumis à approbation part précisément de ce constat. De tels modèles existent déjà sur d’autres places de fonds. Le RAIF luxembourgeois, par exemple, s’est désormais établi et est utilisé également par des investisseurs institutionnels suisses. L’objectif du L-QIF consiste à renforcer la compétitivité des fonds suisses et de la place suisse de gestion d’actifs, en lançant de plus en plus de placements collectifs de capitaux en Suisse. Les fonds immobiliers sont des placements collectifs ouverts, conçus sous forme de fonds de placement contractuels ou de sociétés d’investissement à capital variable (SICAV). Dans ce cadre, la FINMA autorise et supervise le fonds immobilier, ainsi que la direction du fonds et la banque dépositaire. Avec le L-QIF, cette double autorisation est appelée à disparaître. Désormais, seule la direction du fonds est contrôlée par la FINMA, plus le fonds lui-même.
Un rôle important dans le futur
Avec le «Limited Qualified Investor Fund», les investisseurs suisses ont une nouvelle catégorie de produit qui pourrait également jouer un rôle important pour la titrisation immobilière dans le futur. «Le L-QIF offre aux investisseurs suisses une protection du client plus forte que dans le cadre des fonds étrangers comparables», explique Markus Fuchs, directeur d’Asset Management Association Switzerland. Le 19 août 2020, le Conseil fédéral a adopté le message et l’a transmis au Parlement. Le projet de loi correspond pour l’essentiel au processus de consultation de juin 2019. Il devrait vraisemblablement être examiné lors de la session d’automne 2021 par le premier Conseil. L’examen prévu initialement en novembre 2020 n’a malheureusement pas été possible en raison de l’agenda perturbé par le coronavirus. «Nous tablons actuellement sur un possible lancement des premiers L-QIF en 2022», précise Markus Fuchs. Sources: Asset Management Association Switzerland et Association Suisse des Professionnels en Titrisation immobilière COPTIS