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Immobilier
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Imvestir Partners SA
RAPPORT TRIMESTRIEL AU 31.12.2024
L’univers des fonds immobiliers se compose de:
Commentaire trimestriel:
L’année 2024 a été une année dynamique et positive pour la classe d’actifs immobilier indirect avec une performance annuelle de 17.59% pour les fonds cotés et de 8.69% pour les fonds non cotés (3.36%,sans l’effet de changement de valorisation à la VNI du CS 1A Immo PK) ramenant les agios à respectivement 29.78% et 0.78%.
La preuve en est que 37 opérations de capital ont battu les records en 2024 avec près de CHF 3 milliards levés, soit +233.23% par rapport à 2023. Les investisseurs ont démontré avoir plus d’appétit pour les fonds cotés, dits liquides, que les fonds non cotés. En effet, ils se sont heurtés à des difficultés de sorties en 2022-2023, lors de l’affolement des marchés suite à la hausse des taux. À ce jour, déjà CHF 100 millions d’augmentation de capital, une fusion, et une cotation ont été annoncées pour le premier semestre 2025.
Cet appétit pour les fonds immobiliers s’explique par les 4 baisses consécutives des taux d’intérêt sur l’année, par l’attrayant rendement du dividende de 2.62% pour les fonds cotés et de 3.19% pour les fonds non cotés ainsi que pour sa protection contre l’inflation dans un portefeuille global.
Le marché immobilier direct continue d’afficher des fondamentaux solides avec une économie suisse saine, une inflation et un taux de chômage bas. La pénurie de logements en raison de l’immigration nette élevée et de l’activité de construction trop faible ces dernières années contribuera également à soutenir le marché.
En 2025, une progression des valorisations devrait être observée en raison du niveau de transactions des immeubles de rendement à nouveau plus dynamique avec le retour des investisseurs institutionnels. De plus, la baisse des taux devrait également impliquer une hausse des investissements dans les nouvelles constructions de l'ordre de 4.0%, selon la dernière étude de Wüest Partner.
La classe d’actifs immobilier indirect suisse reste un moyen de diversification intéressant en gardant toutefois, une certaine prudence dans la sélection. Certains fonds affichent aujourd’hui des agios très élevés et les écarts de performances peuvent être importants entre les fonds, selon l’appréciation des investisseurs sur la stratégie appliquée.
Des mouvements importants sont à prévoir sur le marché suite à l’annonce du projet de fusion des fonds CS/UBS : il en suit une baisse de l’offre du nombre de fonds (-8) dans l’univers d’investissement sur les 3 prochaines années. Ceci engendrera des réallocations entre les produits en raison des ratios d’emprise et de besoins de diversification pour les investisseurs. Toutefois, ces mouvements pourraient également créer des opportunités pour d’autres acteurs de taille importante et suffisamment diversifiés.
Actuellement, on observe également que l’immobilier résidentiel est plus courtisé par les investisseurs que l’immobilier commercial malgré que ce dernier ait prouvé qu’il affiche des fondamentaux solides (taux de vacances faibles et indexation des loyers à l’inflation) et des rendements de dividende supérieurs.
Pour les gestionnaires de fonds, la gestion active reste préconisée pour les raisons suivantes : des taux de vacances constamment en baisse, moins de déménagements, une pression sur les loyers attendue suite à la baisse des taux (-2.91% de baisse attendue avec l’adaptation des taux de référence).
En outre, la conformité aux exigences de la Confédération pour le développement durable continuera d’être un challenge sur les prochains exercices. Il est attendu des gestionnaires de placements collectifs de continuer à offrir des rendements de dividende pérennes.
Imvestir Partners SA