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Interview
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8 min
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Olivier Toublan
Quelle est la meilleure stratégie pour un véhicule immobilier, le meilleur timing pour une augmentation de capital ? Et pour l'investisseur, dans quels fonds se lancer pour doper son portefeuille immobilier ? Autant de questions, parmi cent autres, auxquelles les spécialistes d'IMvestir Partners SA répondent tous les jours.
Dans un marché de l'immobilier titrisé en pleine reprise, les opérations en capital se multiplient. Pas toujours avec succès, malheureusement, puisque les investisseurs, échaudés par deux années difficiles, sont devenus de plus en plus sélectifs. Pour maximiser les chances de réussite des véhicules immobiliers, mais aussi pour répondre aux nombreuses demandes des investisseurs, les spécialistes d'IMvestir Partners SA, parmi les meilleures connaisseuses de l'immobilier indirect en Suisse, sont plus que jamais sollicités.
Ses deux responsables, Lucia Morgillo, CEO, 20 ans d'expérience dans l'immobilier titrisé, en particulier à la banque dépositaire de la BCV, et Laure Carrard, CIO, 15 ans d'expérience dans la sélection de fonds immobiliers, surtout du côté des investisseurs, répondent à nos questions.
Commençons par le commencement : comment présenter IMvestir Partners SA en deux mots ?
Nous sommes des spécialistes de l'immobilier indirect. Nous proposons nos conseils aux responsables des véhicules immobiliers aussi bien qu'aux investisseurs. Comme nous connaissons les contraintes et les besoins de chacun, nous pouvons tisser des liens, agir comme interface. Notre objectif premier est que cette industrie continue à gagner en efficience.
Concrètement, ça veut dire quoi?
Nous avons trois axes essentiels d'activités : l'accompagnement des gestionnaires de fonds, l'accompagnement des investisseurs, et l'organisation d'events consacrés à l'immobilier titrisé. Dont le plus connu est la Journée Romande des fonds Immobiliers, qui se tient chaque année en septembre. Parallèlement, nous organisons aussi des petits déjeuners réservés aux professionnels du secteur, sur des thèmes techniques.
Voilà pour la première des trois activités. Passons à la deuxième : l'accompagnement des gestionnaires de fonds, ça consiste en quoi ?
Nous les accompagnons dans le cas d'un lancement, d'une opération en capital, d’une cotation, par exemple. Que ce soit pour choisir la meilleure stratégie, la structure la plus appropriée, ou le meilleur timing. Bref, tout ce qu'il faut pour que leurs produits arrivent au bon moment, avec les bonnes caractéristiques, pour convaincre les investisseurs. Nous leur proposons parallèlement une véritable due diligence, approfondie, qui s'intéresse aux questions de gouvernance, analyse les frais de gestion, aux processus mis en place, aux risques de conflit d'intérêt, le pipeline, la société de gestion, etc. En outre, comme nous avons développé un vaste réseau, nous pouvons aussi les conseiller dans le choix des meilleurs partenaires.
Ce genre de conseils, c'est vraiment important pour les gestionnaires de fonds ?
Pour les fonds qui se lancent, ou qui font une opération en capital, c'est précieux. Par exemple, nous allons les challenger en amont pour que tout se passe bien quand ils iront présenter leur produit aux investisseurs. Qu'ils puissent répondre de manière persuasive et cohérente aux questions. Car, contrairement à ce qu'on pourrait croire, de nombreux véhicules n'arrivent pas à convaincre les investisseurs et disparaissent avant même d'avoir été lancés.
Et finalement, en quoi consiste le conseil aux investisseurs ?
Comme nous avons un track record solide dans le marché, les investisseurs nous interrogent fréquemment sur la qualité des véhicules immobiliers dans lesquels ils veulent investir. Pour eux, nous analysons les risques et les faiblesses de ces véhicules, les compétences de l'équipe de gestion, la cohérence de la stratégie, etc. Nous leur proposons des factsheets qualitatifs et neutres qui viennent compléter les données quantitatives que les fonds ont l'obligation de publier.
En quoi consistent ces factsheets?
Nous décrivons de manière détaillée la stratégie, le pipeline, l'équipe de gestion, le style de gestion, les objectifs d'investissement, les ambitions stratégiques du véhicule de placement, etc. Une description neutre et qualitative, qui permet à l'investisseur de se faire un avis. Avec, si nécessaire et sur demande spécifique, des analyses ponctuelles plus approfondies, pour nos clients.
Là encore, est-ce vraiment nécessaire ? Les investisseurs n'ont-ils pas, à l'interne, les équipes pour faire ces analyses ?
Quand vous achetez un immeuble en direct, il est coutumier de demander une estimation du montant par une société indépendante avant de faire une offre et de signer le contrat. C'est exactement la même chose quand vous achetez un véhicule immobilier. Il est toujours intéressant d'avoir l'avis d'un expert externe indépendant. D'autant plus quand vous êtes un institutionnel, que cet investissement se monte à plusieurs millions de francs, pour le long terme. Donc, autant être sûr de ce que l'on fait.
Ce conseil aux investisseurs se limite aux factsheets ?
Ces factsheets sont des fiches détaillées et sont distribuées dans notre réseau, pour information. Si un investisseur nous en fait la demande, nous lui offrons une analyse plus approfondie du produit et nous procédons également à une analyse globale de son portefeuille immobilier et de sa stratégie d'investissement dans cette classe d'actif. Nous prenons en compte leur allocation actuelle, leurs besoins, leurs objectifs en matière de performance, de liquidité, de diversification sectorielle ou géographique, etc.
Depuis quelques temps, vous proposez aussi des certificats ?
En effet. Une conséquence logique des services que nous offrons aux investisseurs. Avec ces certificats, nous leur offrons la possibilité de créer un produit structuré, avec une sélection de véhicules immobiliers suisses cotés et non cotés qui correspond exactement à leurs besoins et à leurs objectifs. Mais attention, nous ne sommes ni les émetteurs ni les créateurs de ces produits, qui restent sous la responsabilité des Investment Managers. Nous restons dans notre rôle de conseillers en investissements.
Vous parlez de certificat, mais il y existe aujourd'hui d'autres produits, plus récents, pour les investisseurs, comme les L-Qif. Ça vous intéresse aussi ?
Bien entendu ! Nous sommes attentifs à tout ce qui se passe sur le marché, et à tous les nouveaux types de placements autorisés. C'est notre rôle de bien les connaître, pour pouvoir ensuite les conseiller, ou non, à nos clients.
Vous nous avez aussi dit que les investisseurs vous posent beaucoup de questions. Sur quels sujets ?
Ils nous interrogent fréquemment sur ce que nous pensons d'un produit en particulier, ou sur le timing d'une opération en bourse. Mais aussi sur notre impression générale du marché. C'est d'autant plus important pour eux que, depuis la période difficile que nous venons de traverser, ils sont devenus beaucoup plus sélectifs et attentistes. Chat échaudé craint l'eau froide, comme on dit.
Et donc, quelle est votre impression générale du marché ?
Il a montré sa solidité ces derniers mois, avec un rendement stabilisé des dividendes, des valorisations sous-jacentes qui ont résisté, et des coûts de fonctionnement resserrés pour bon nombre de fonds de placements immobiliers. Ceci dit, selon nous, nous ne sommes pas à l'abri de quelques turbulences ces prochains mois en raison des nombreuses augmentations de capital annoncées sur les prochains trimestres.
Parlons un peu de l'avenir : quels sont vos axes de croissance ?
Nous allons continuer à développer nos activités, mais en privilégiant toujours un service adapté, sur mesure, pour chacun de nos clients. Pour nous, ce n'est pas la taille qui compte mais la qualité de nos relations avec nos clients, et la valeur ajoutée que nous pouvons leur apporter. Nous voulons aussi, ces prochains mois, partir à la rencontre de nouveaux types d'investisseurs, des gestionnaires de fortune indépendants, des banques, des Family Offices, pour les convaincre de la pertinence d'intégrer l'immobilier titrisé dans leur stratégie d'investissement.
Ce n’est pas déjà le cas ?
Malheureusement, pas toujours. L'immobilier titrisé possède de nombreux atouts, encore méconnus par beaucoup d'investisseurs, surtout par rapport à la possession d'un immeuble en direct. Il permet, notamment lors de hoiries, une meilleure diversification de ses actifs immobiliers, donc moins de risques et une vraie liquidité, avec, en outre, des avantages fiscaux pour les investisseurs.
Est-ce que la création de nouveaux produits, puis leur mise en vente, que ce soient des certificats ou des L-Qif, pourrait être un axe de développement pour IMvestir Partners SA ?
Laissons aux gestionnaires de fortune la responsabilité de créer de tels produits. C’est leur métier. Le nôtre, c'est de les conseiller dans l'élaboration de ces nouveaux produits.
On l'a dit, vous avez organisé plusieurs events ces derniers mois, avec succès. Y a-t-il encore du potentiel dans ce créneau ?
Clairement. Il y a des besoins et de la demande, ne serait-ce que pour mettre en relation les véhicules immobiliers et les investisseurs potentiels. Encore un domaine où nous pouvons jouer notre rôle d'interface, grâce à notre réseau. Un domaine que nous pensons effectivement développer. Mais, dans l'immédiat, le prochain gros événement, c'est la troisième Journée Romande des fonds Immobiliers, le 26 septembre 2024. A laquelle nous donnons rendez-vous à tous vos lecteurs.