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Interview
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4 min
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Mathias Rinka
Monsieur Kaluscha, d'abord une question sur votre carrière. Comment et quand êtes-vous entré en contact avec le secteur immobilier et que s’est-il passé depuis ?
J'ai été impliqué dans le conseil en immobilier depuis l'introduction en bourse (IPO) initiale d'une société immobilière suisse, Allreal, en 2000, et je suis resté dans ce domaine depuis. Depuis lors, il n'y a en effet pas eu de perturbations majeures sur le marché immobilier suisse. Cependant, à partir de 2006, j'ai également accompagné des investisseurs institutionnels dans leurs investissements internationaux en immobilier direct et indirect, ce qui m'a permis de connaître d'autres cycles de marché dans les investissements immobiliers.
Depuis fin 2021, vous êtes Senior Advisor chez MV Invest AG et avez contribué au développement d'un modèle de notation pour l'ensemble des véhicules immobiliers suisses cotés et non cotés…
Oui, tout à fait. Nous nous sommes posé la question de savoir comment intégrer la durabilité dans le processus d'investissement. Nous étions et sommes convaincus que l'examen des opportunités et des risques découlant des questions de durabilité est une composante indispensable d'une gestion intégrale et responsable des risques.
Pourquoi n’utilisez-vous pas simplement les notations courantes comme GRESB ou SSREI ?
Tant GRESB que SSREI fournissent des informations importantes à un investisseur. Cependant, étant donné que ni GRESB ni SSREI n'atteignent une couverture de marché de 100%, aucun des deux ne constitue à lui seul une base suffisante pour prendre une décision d'investissement entre plusieurs véhicules d'investissement. C'est pourquoi nous avons décidé de développer un système de notation interne qui regroupe toutes les informations disponibles publiquement dans un seul rating. De plus, nous intégrons les plus de 30 ans d'expérience de MV Invest sur le marché immobilier indirect en enrichissant le rating d'une évaluation de la gestion.
Avec le groupe de placement indirect MV Swiiterra, lancé à l'automne 2023, qui investit dans tous les fonds immobiliers suisses cotés (SWIIT) avec une intégration ciblée de la durabilité, un nouveau produit de placement a été introduit, dans lequel MV Invest agit en tant que conseiller en investissement et en durabilité. Quel est la situation à ce jour?
Nous avons en effet le privilège d'accompagner la Dufour Investment Foundation en tant que conseiller. La mise en œuvre de la stratégie d'investissement du groupe et en particulier l'intégration de la durabilité repose sur notre propre système de notation en matière de durabilité. Il y a un intérêt pour ce produit passif, mais comme souvent, les processus décisionnels des investisseurs potentiels prennent plus de temps que prévu. Nous sommes donc confiants que le groupe d'investissement pourra effectuer ses premiers investissements prochainement.
Comment voyez-vous l'évolution future du secteur en ce qui concerne les efforts en matière de développement durable, les évaluations, mais aussi en ce qui concerne la réalisation des objectifs spécifiés en matière de climat et de CO2 ?
L'industrie immobilière, à mon avis, a pris conscience de la gravité de la situation. Il existe désormais des indicateurs AMAS et un benchmark REIDA, ainsi que des définitions associées, qui fournissent un cadre permettant d'obtenir une vue d'ensemble nationale en Suisse des principaux indicateurs (environnementaux) au niveau des véhicules d'investissement. Cependant, l'horizon temporel jusqu'en 2050 est très lointain et il faut une motivation continue de toutes les parties prenantes pour atteindre réellement ces objectifs.