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Interview
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8 min
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Immoday
Dans un contexte économique fluctuant, l’immobilier offre une bonne protection contre les turbulences du marché mais aussi contre l'inflation, assure Michel Burgunder. Selon lui, les investissements immobiliers demeurent un point d'ancrage solide, qui permet de traverser en toute sérénité les périodes d'incertitude. Comme on l'a vu ces deux dernières années.
Après avoir, durant toute l'année 2023, délaissé l'immobilier, les investisseurs institutionnels sont en train de revenir vers cette classe d'actifs. Pour Michel Burgunder, Managing Director de Nova Property Fund Management, c’est en effet le bon timing. Il expose ici ses arguments.
Michel Burgunder, comment présenteriez-vous Nova Property Fund Management ?
Comme l’indique notre nom, nous sommes une direction de fonds suisse, dont le siège est à Pfäffikon (SZ), agréée par la FINMA et dirigée par une société de gestion de fonds indépendante. Nous avons un vaste portefeuille de prestations, dont la création, la gestion et l’administration de placements collectifs de capitaux de droit suisse ainsi que la distribution de fonds autogérés. En outre, Nova Property Fund Management est active dans le domaine du conseil en placement pour les sociétés de placement immobilier et les fondations de placement spécialisées dans l’immobilier. Avec la garantie de solutions innovantes, économiques, durables, et d'un travail rapide, flexible, fiable et responsable.
Vous êtes également présent en Suisse romande, à Lausanne.
Effectivement, nous avons un bureau à Lausanne et nous gérons actuellement en Suisse romande une vingtaine d’immeubles, essentiellement à Genève et dans le canton de Vaud, d’une valeur de marché de près de 500 millions de francs, à quoi s’ajoutent plusieurs projets en constructions et en cours d’acquisition.
Votre palette d'investissement est large.
Si nous investissons essentiellement dans les grands et moyens centres urbains, nous sommes actifs dans plusieurs secteurs : les immeubles d’habitation, les bureaux et les maisons de retraite ou de soins.
Et quels sont concrètement les produits que vous proposez aux investisseurs?
Nous gérons cinq véhicules de placement différents, qui nous permettent de couvrir un large spectre du marché immobilier suisse: Novavest Real Estate AG, SenioResidenz AG, Swiss Central City Real Estate Fund, 1291 La Fondation de placement suisse, et Central Real Estate Holding. Ensemble, ces cinq véhicules détiennent plus de 3,7 milliards de francs de valeurs immobilières suisses.
Concentrons-nous sur 1291 La Fondation de placement suisse. Quelles sont ses caractéristiques ?
C'est, comme l'indique son nom, une fondation de placement suisse, qui investit dans des biens immobiliers ainsi que des projets de nouvelles constructions et de développement ayant un potentiel de création de valeur dans toute la Suisse. Elle possède deux groupes de placement distincts, "Immobilier suisse" et "Projets immobiliers durables suisses".
En tant que véhicule de placement fiscalement privilégié, la Fondation de placement permet aux institutions suisses de prévoyance professionnelle / caisses de pension d'investir dans l'immobilier indirect. Les investisseurs peuvent choisir chaque année entre une distribution ou des parts supplémentaires de capital.
Avec quelle stratégie d'investissement ?
Pratiquement tous les immeubles de la fondation sont situés stratégiquement dans les grands centres suisses ou proches des grands axes de transports publics. Essentiellement du résidentiel, par ailleurs, qui représente plus de 60% du parc.
Comment gère-t-on un tel parc immobilier ?
La gestion d’un portefeuille immobilier nécessite des compétences architecturales et techniques, financières et économiques. A cet équilibre riche et complexe, il faut ajouter la gestion intégrée des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance, devenus aujourd’hui fondamentaux. Cette approche holistique permet de renforcer la capacité de la fondation de placement à viser, sur le long terme, une performance de distribution pérenne et une croissance de la valeur du portefeuille, fondées sur une éthique conforme aux enjeux des générations futures.
Votre stratégie est-elle de continuer à faire grandir le parc ?
Effectivement, l'acquisition de nouveaux immeubles s'inscrit dans la stratégie à long terme du Fonds. Dans cet esprit, 1291 La Fondation de placement suisse est en mode d'acquisition permanent, à l'écoute des nouvelles opportunités proposées par le marché. Sans jamais nous départir de nos critères d'acquisition très stricts, exigeants, qui fondent notre succès depuis 2018.
C'est une stratégie d'investissement immobilier gagnante?
Dans l’environnement difficile qu'a traversé tout le secteur immobilier en 2022 et 2023, 1291 La Fondation de placement suisse a démontré sa robustesse. Grâce à une vision à long terme, à notre politique de gestion et à l'accent mis sur des placements durables, nous avons pu conserver des dividendes et des performances attrayantes. Sans oublier non plus notre stratégie ESG, qui se veut à la pointe, pour assurer la pérennité des performances futures.
Avec, au final, quelle performance pour la fondation ?
Depuis son lancement en 2018, la fondation affiche une performance de 28.68% (au 31 décembre 2023). Le rendement annuel des placements a atteint une moyenne de 4.9% au cours des cinq derniers exercices. Donc mieux que l’indice immobilier CAFP. Des performances qui ont d'ailleurs convaincu plus de 140 caisses de pensions. Elles ont beaucoup investi dans notre fondation, ce qui lui a permis d'atteindre, en quelques années seulement, une valorisation de 1,4 milliard de francs. Une belle preuve de l’attractivité du produit et de confiance de la part des investisseurs.
Quels sont vos critères de sélection lors d'un achat de nouveaux biens immobiliers ?
Nos investissements dans des biens immobiliers sont essentiellement réalisés en prenant compte de l'attractivité des sites. Nous nous concentrons également sur les biens ayant un potentiel d’augmentation de valeur. L'assurance de rendement durable grâce à des baux axés sur le long terme est également importante, tout comme la qualité de la construction et de la structure du bâtiment. Sans oublier sa durabilité.
Vous nous avez dit que 1291 La Fondation de placement suisse avait deux groupes de placement. Revenons un peu sur le premier, "Immobilier suisse". Quelles sont ses caractéristiques?
Avec ce groupe de placement, nous investissons dans des biens immobiliers destinés à être utilisés comme logements, bureaux, services ou commerces, la priorité étant toutefois donnée à l’usage résidentiel. Les biens immobiliers se trouvent dans des régions bien desservies par les transports publics et qui présentent un fort potentiel de développement démographique dans toute la Suisse. Si cela est pertinent, les biens immobiliers sont réaffectés pour répondre aux nouveaux besoins du marché.
Et le second groupe de placement « Projets immobiliers durables suisses » ?
Avec ce groupe, nous concentrons nos investissements sur des projets de construction dans toute la Suisse, en particulier dans les centres de moyenne et grande taille, ainsi que dans leurs agglomérations. La Fondation de placement, pour consolider son portefeuille, suit une stratégie «Develop and Hold» à long terme en concentrant ses investissements sur l’usage résidentiel. Un accent particulier est mis sur les facteurs ESG, afin que tous les biens immobiliers du portefeuille répondent aux exigences de durabilité les plus élevées et que la Fondation de placement puisse contribuer activement à la réduction des émissions de CO2 qui nuisent au climat.
Après avoir délaissé pendant presque deux ans l'immobilier, les investisseurs sont de retour. Ont-ils raison ?
De par sa force, sa compétitivité et sa capacité d'innovation, l'économie suisse et donc le franc suisse devrait rester fort par rapport au dollar et à l'euro, car l'avantage suisse en matière d'inflation se maintiendra. Ce que confirme d’ailleurs la première baisse de taux de la BNS, plus tôt que prévue. Dans ce contexte, les investissements immobiliers sont effectivement une bonne stratégie, d'autant plus qu'ils protègent contre l'inflation.
Vraiment ?
Absolument. Prenez, par exemple, notre gestion des espaces commerciaux. En moyenne, jusqu'à 90 % des loyers sont liés à l'inflation. En d'autres termes, si le niveau des prix augmente, les loyers augmentent également. Avec une autre sécurité à moyen terme pour les investisseurs, puisque la durée résiduelle de nos baux commerciaux s'élève à 4.5 ans, et même à plus de 10 ans dans 17% des cas. Sans oublier une vraie diversification des risques, puisque nos dix locataires principaux représentent seulement entre 1 et 4% de la part locative. Tous ces indicateurs assurent la pérennité et la sécurité à long terme du portefeuille
Ça, c'est pour l'immobilier commercial. Et pour l'immobilier résidentiel ?
Selon les prévisions de Wüest Partner, la hausse des loyers devrait approcher les 4% en 2024 sur l’ensemble du parc immobilier résidentiel suisse. Donc nettement plus que l'inflation prévue cette année. Ainsi, finalement, quel que soit le type de locataire, notre expérience nous permet d'optimiser la gestion des loyers et donc d’augmenter la performance de l’ensemble de nos produits de placement.
Donc, pour vous, l'immobilier reste une classe d’actifs pertinente.
J’ai déjà vécu trois bouleversements immobiliers dans ma carrière, les années 90, 2007 et aujourd'hui. Ils m’ont permis de comprendre que, en période d'incertitude, les investissements immobiliers sont un point d'ancrage solide qui offre stabilité et cohérence dans un environnement instable.