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Olivier Toublan
Un agio moyen qui reste négatif, une performance peu excitante depuis le début de l’année, une seule augmentation de capital prévue d’ici la fin de l’année, les signes indiquant que les investisseurs demeurent sur la défensive sont nombreux. Ceci dit, les rendements restent stables et les dividendes ont été distribués comme prévu.
Comme pour les fonds cotés, dont nous avons parlé il y a quelques jours, la situation des fonds immobiliers non cotés ne s'améliore guère ces dernières semaines, avec des investisseurs toujours très prudents, qui restent sur la défensive, si l'on en croit les chiffres publiés par l'Immo Desk de la BCV.
Des agios moyens qui continuent de baisser
D’abord, le disagio moyen continue de plonger. Il s'établissait, à la fin du mois de juillet 2023 à -2,4%. Pour rappel, l’agio moyen des fonds côtés, en baisse lui aussi, était de 11,3% à la même date.
Dans l'univers des 26 fonds non cotés suivi par l’Immo Desk de la BCV, qui représentent une valeur de marché de presque 16 milliards de francs, sans surprise, les agios négatifs les plus importants concernaient des fonds spécialisés dans l'immobilier commercial ou mixte. Avec, parmi les moins bien lotis, le CS 1A Immo Pk et le Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund), qui affichent tous deux un disagio de presque -13%, ainsi que le Truststone Real Estate SICAV - Swiss Real Estate 1 (-10,6%).
À l'autre extrémité du spectre, un seul fonds affichait un agio supérieur à 10 %, le ZIF Immobilien Direkt Schweiz. Un niveau qui s'explique sans doute par le fait que ce fonds devrait rentrer en bourse en novembre 2023.
Les meilleurs et les pires fonds non cotés depuis le début de l’année
Dans cet environnement morose, avec une performance globale très légèrement négative depuis le début de l'année (-0,03%), deux fonds tirent leur épingle du jeu, avec une performance supérieure à 6% : le PURE Swiss Opportunity REF et le StoneEdge SICAV – StoneEdge I, avec respectivement une progression de 6,58% et 6,05%.
À l’inverse, indique l’Immo Desk de la BCV, les fonds Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien et Helvetia Swiss Property Fund réalisent les plus faibles performances, avec respectivement une baisse de -13,51% et de -5,79% depuis le début de l’année.
Indépendamment de ces performances, les experts de la BCV notent que le mois de juillet a été marqué par de nombreux paiements de dividendes, notamment Raiffeisen Futura Immo Fonds, Immobilier-CH pour institutionnels 56J, BCF SICAV – Suisse, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss, Realstone, Bonhôte-Immobilier SICAV, Streetbox Real Estate Fund, TrustStone Real Estate SICAV, UNIM, Union Immobilière Suisse.
Au final, les fonds immobiliers non cotés proposent un rendement de distribution moyen de 2,8%, identique à celui des fonds cotés. A noter que le Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund) a versé un dividende de presque 6%, et le Procimmo Swiss Commercial Fund 56, de 4,7%.
Des transactions en légère hausse sur le marché secondaire
Malgré des performances moroses, les fonds immobiliers non cotés continuent d'intéresser les investisseurs, du moins si l'on en croit l’analyse des transactions facilitées par la plateforme PropertyMatch. Pour le mois de juillet 2023, une vingtaine de transactions ont été enregistrées, légèrement plus qu'au mois de juin. Pour un chiffre d'affaires qui est resté stable, avec environ 3,5 millions de francs échangés. Au cours des 12 derniers mois, rappellent les spécialistes de la BCV, 259 transactions ont été facilitées par PropertyMatch, pour un volume total de 37 millions de francs. Avec un record de chiffre d'affaires, à plus de 9 millions de francs, au mois d'avril 2023, pour une petite vingtaine de transactions.
Pour rappel, la plateforme Propertymatch.ch est une place de marché qui a comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.
Deux fonds vont entrer en bourse au deuxième semestre
Au niveau des opérations en capital, le deuxième semestre 2023 s'annonce extrêmement calme. Alors qu'il y avait eu, au premier semestre, une dizaine d'augmentation de capital, pour un montant de près de 600 millions de francs (ce qui représente quand même une baisse de près de 50% par rapport au premier semestre de 2022), dans les six prochains mois c'est le calme plat, avec uniquement deux augmentations de capital prévues. La première pour le fonds non coté Raiffeisen Futura Immo Fonds, pour un montant de 40 millions de francs, qui devrait se passer au 3e trimestre. La deuxième pour le fonds coté Baloise Swiss Property Fund, pour un montant de 135 millions de francs, qui devrait être bouclée à la fin du mois d'août. C'est peu.
À noter que deux entrées en bourse sont également prévues, la première au 3e trimestre 2023 pour Sustainable Real Estate Investments SICAV - Sust. Real Estate Switzerland, la seconde en novembre 2023 pour ZIF Immobilien Direkt Schweiz. Malgré ces opérations, on reste dans un marché atone. Une bonne illustration de l’attentisme des investisseurs.
Olivier Toublan, Immoday.ch