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Olivier Toublan
Le destin des fonds immobiliers Credit Suisse est connu depuis quelques semaines. Aujourd'hui, UBS donne quelques explications supplémentaires sur l'impact de ses décisions, qui vont faire passer son portefeuille de fonds immobiliers de 14 à 9 véhicules. Ils vont néanmoins toujours peser plus de la moitié du marché.
On sait depuis la fin de l'année dernière à quelle sauce seront mangés les fonds immobiliers Credit Suisse. Plusieurs options étaient à disposition d'UBS, qui a finalement décidé de ne pas toucher certains fonds, essentiellement les plus gros et les plus liquides, et d'en fusionner d'autres, ce qui entraîne d'importantes conséquences pour son portefeuille de fonds immobiliers mais aussi pour tout le secteur de l'immobilier titrisé. Petit résumé de la situation, en douze points.
1. Parmi toutes les solutions possibles, pourquoi des fusions ?
Interrogée, la banque répond que, suite à l'acquisition de Credit Suisse, elle s’est retrouvée à devoir gérer plusieurs produits dont les stratégies de placement sont similaires. De ce point de vue, explique UBS, ces fusions vont permettre une gestion plus efficiente, en renforçant la diversification et la résilience des fonds concernés. Ces fusions devraient aussi entraîner une augmentation de la liquidité, ce qui est une demande constante des investisseurs.
2. Les fonds CS sont rebaptisés UBS
Première conséquence concrète, les fonds immobiliers Credit Suisse seront tous rebaptisés UBS.
3. Des frais de gestion réajustés
Deuxième conséquence concrète, UBS précise que, depuis le 1er janvier 2025, tous ses fonds immobiliers ont des frais de gestion uniformes (0,54% de la fortune totale du fonds moyenne). Par ailleurs, toutes les autres rémunérations seront également rajustées, ajoute la banque.
4. Création d'un géant du résidentiel en 2025
La première fusion, qui se concrétisera ces prochains mois, va réunir quatre fonds : CS REF Living Plus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. Cette opération va permettre la création d'un véhicule essentiellement investi dans l'immobilier résidentiel, un géant avec un portefeuille de 238 immeubles en propriété directe. Ils représentent plus de 11000 appartements répartis dans toute la Suisse, explique UBS. Ce véhicule pèserait aujourd'hui, si l'on additionne la capitalisation boursière des quatre fonds, plus de 5,5 milliards de francs - ce qui en ferait le deuxième fond le plus important de la cote, après UBS Swiss Sima - avec un agio moyen, non pondéré, proche de 40 %. Soit supérieur à la moyenne des fonds cotés (36% le 23 janvier).
5. Création du plus gros fonds d'immobilier mixte de Suisse en 2026
La deuxième fusion est prévue pour la fin 2025, début 2026, celle de CS REF Green Property et de UBS Direct Urban. Elle va créer, selon UBS, le plus gros fonds d'immobilier mixte de Suisse, avec un portefeuille de 78 immeubles en propriété directe. La banque précise que la stratégie du fonds sera d'augmenter sa part d'immobilier résidentiel à au moins 50%. Aujourd'hui, la capitalisation boursière des deux véhicules s'élève à 3,2 milliards de francs, avec un agio moyen non pondéré de 18%, ce qui est nettement moins que la moyenne des fonds cotés. Cette situation reflète le manque d'intérêt des investisseurs pour les fonds d'immobilier mixte dont la part d'immobilier commercial est considérée comme trop importante.
6. Et, finalement, création du plus gros fonds d'immobilier commercial en 2027
Dernière opération prévue, fin 2026, début 2027, la fusion de CS REF Interswiss et de UBS Swissreal, ce qui entrainera la création du plus gros fonds d'immobilier commercial de Suisse, avec un portefeuille de 152 immeubles, essentiellement situés dans les grands centres urbains helvétiques. Avec, aujourd'hui, une capitalisation boursière cumulée des deux véhicules de 3,6 milliards de francs, et un agio de 13 % seulement, là encore très inférieur à la moyenne des fonds cotés, signe de la défiance persistante des investisseurs pour l'immobilier commercial.
7. Pas de changement pour tous les autres fonds UBS et CS
En ce qui concerne les autres fonds immobilier UBS et CS, pour l'instant, aucun changement n'est prévu. Notons en particulier que les trois plus importante capitalisation boursière ne sont pas touchés par tous ces bouleversements : UBS Swiss Mix Sima, avec ses 11,5 milliards de francs de capitalisation boursière, CS REF Siat, qui pèse 4 milliards, et UBS Swiss Res Anfos (3,5 milliards).
8. CS 1a Immo PK restera non coté
Quant à l'ancien CS 1a Immo PK, désormais UBS 1a Immo PK, rien ne devrait changer pour lui non plus. Une éventuelle cotation, dont le fonds avait discuté en 2023, n'est plus d'actualité. Le fonds, qui pèse un peu plus de 3 milliards de francs, va rester indépendant, non coté et basé sur sa VNI, assure la banque. Ce qui, poursuit UBS, satisfait les attentes des investisseurs, dont le cercle restera limité aux institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées d’impôts et aux caisses d’assurance sociale et de compensation suisses également exonérées d’impôts.
9. Le portefeuille de fond immobiliers UBS va se réduire
Si les fusions annoncées par UBS se déroulent sans anicroche, c'est-à-dire si la banque obtient les autorisations de la FINMA et des autorités fiscales cantonales, le portefeuille de fonds immobilier UBS devrait passer de 14 véhicules aujourd'hui à 9 véhicules en 2027.
10. Mais il va également se renforcer
Ceci dit, si le nombre de véhicules diminue, pris dans sa globalité, le poids d'UBS dans l'univers de l’immobilier titrisé s'est sérieusement renforcé. En effet, depuis le rachat de Credit Suisse, l'ensemble des véhicules immobiliers de la banque vaut environ 45 milliards de francs, soit plus de la moitié du total du marché des fonds immobiliers cotés et non cotés. C'est beaucoup, mais selon UBS, ce sont des chiffres à relativiser. En effet la banque explique que, certes elle a une forte activité d’investissement immobilier indirect en Suisse, mais que le marché s’est développé au cours des dernières années, avec de nouveaux fournisseurs qui l’ont ouvert et diversifié. Dans ce cadre, la part de marché cumulée d’UBS et de Credit Suisse n’a cessé de diminuer, globalement et dans chaque sous-segment, assure la banque.
11. Quel impact concret pour les investisseurs ?
Ces dernières années, les fonds UBS semblaient être plus appréciés que les fonds Credit Suisse, pour preuve, les premiers avaient des agios plus élevés. Dans ce contexte, les investisseurs des fonds UBS ne perdent-ils pas au change avec ces fusions ? La banque assure que ce ne sera pas le cas. Selon elle, les opérations annoncées seront généralement basées sur la valeur nette d’inventaire (VNI) des fonds, déterminée au moment de la fusion. Dans un marché efficient, les primes finales devraient correspondre à la prime moyenne pondérée par la VNI des fonds à fusionner. Un alignement s’est d'ailleurs déjà produit au cours des premiers jours de négociation après la publication des plans de fusions, remarque la banque.
12. Et quel impact pour l'ensemble du marché ?
On l'a vu, ces fusions vont créer plusieurs géants, ce qui ne va pas manquer d'impacter le secteur. Ceci dit, la banque précise qu'il ne s’agit pas d’une expansion, mais d’une consolidation de l’offre suite à l’intégration de Credit Suisse. En outre, comme on l’a dit, après ces fusion les nouveaux fonds devraient gagner en efficacité, en résilience et en liquidité, ce dont bénéficieront les investisseurs et donc le marché, conclut UBS.
Olivier Toublan-Immoday.ch