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Rédaction Immoday
Avec la mise à jour de son plan quinquennal, le Fonds Realstone RSF est bien parti pour se démarquer avec une rentabilité accrue couplée à sa fort part résidentielle. Entretien.
«On commence enfin à récolter les fruits après quasiment quatre ans de travail dur pour améliorer les performances du produit, se réjouit Julian Reymond, CEO de Realstone. Le cours en bourse du Fonds Realstone RSF affiche une belle progression de l’ordre de 20% depuis une année.» Prochaine étape: améliorer le cash flow organique pour atteindre une distribution pérenne de notre dividende. «Chaque actif sera traité différemment, précise le dirigeant. C’est ce qui nous permet d’être innovant.»
Pour ce faire, pas question donc de se délester des passoires énergétiques. «Au contraire, acquérir des immeubles qui sont peut-être en mauvais état puis les travailler, c’est une de nos forces, rebondit Julien Bersier, Portfolio Manager de Realstone. Ensuite, si l’immeuble est vendu sur le marché, c’est après avoir fait le travail d’asset management dans le but de sortir un immeuble clean pour en faire un bénéfice.» Selon la stratégie fixée pour un horizon de cinq ans, la progression du fonds devrait reposer sur trois piliers: la performance financière, la prévalence de l’habitat et une hausse du taux d’occupation.
Améliorer la rentabilité
Eu égard aux investisseurs, l’objectif principal revient bien évidemment à pérenniser la distribution d’un dividende correspondant à 3% de la valeur nette d’inventaire (soit le résultat net divisé par la part de fonds propres des immeubles). «Aujourd’hui, notre dividende se monte à 3,70 francs par part. A terme, il pourrait croître pour atteindre 3,90 ou 4 francs, estime le gestionnaire de portefeuille. L’objectif c’est vraiment de faire croître cette rentabilité et de la rendre pérenne.»
Dans cette perspective, l’entreprise basée à Lausanne n’hésite donc pas à compléter ses projets de rénovation en s’appuyant sur une activité qu’elle pratique de longue date: la construction. «A Horgen (ZH), on a livré 233 appartements le 30 septembre et le 1er octobre il y avait 233 locataires, soit 100% d’occupation à la livraison, souligne Julien Bersier. Ce sont des immeubles qui pendant 10 à 20 ans n’ont plus de CapEx, donc plus de frais d’entretien. C’est vraiment là où l'on peut tirer une excellente performance. Ce fonds RSF, il a justement la particularité d’avoir énormément de constructions neuves, ce qui en fait aussi un des meilleurs fonds en termes de durabilité… On a 50% de nos immeubles qui ont moins de quinze ans!»
Augmenter la part résidentielle
Hormis la construction, le renforcement de la part résidentielle passe aussi par le repositionnement de surfaces commerciales. «Aujourd’hui, sur certains marchés, il y a une véritable pénurie de logement», présente Julian Reymond. Ce contexte a vu naître le projet Octagon, situé dans le canton de Genève, où quelque 2400 mètres carrés ont été convertis en une résidence de 70 chambres meublées avec services. Ce chantier devrait s’achever au mois de juin 2025. «On a voulu créer un hôtel d’entreprise - donc le concept c’était ça, relate le directeur. Et puis là on fournit véritablement un service supplémentaire à nos locataires, qui sont des entreprises, avec la possibilité d’avoir un furnished-flat.»
«Pour nos autres projets, nous essayons toujours de coupler la rénovation énergétique à un repositionnement créateur de valeur comme une surélévation, complète Julien Bersier. Cela permet de rendre la rénovation, qui d’habitude est plutôt dilutive en termes de performance, financièrement intéressante.» En plus des changements d’affectation, la densification peut également passer par la surélévation des immeubles.
Dans tous les cas, l’ambition clairement affichée consiste à compter 70% de résidentiel d’ici 2026, contre 67% aujourd’hui. «Le renforcement de la part résidentielle intervient via l’acquisition d’immeubles résidentiels, la livraison de nouvelles constructions ou encore par la vente opportuniste de certains actifs commerciaux. Toutefois, ce dernier axe est principalement dépendant de la situation du marché sur ce segment et nous veillons à céder ces immeubles à un excellent prix.»
Réduire la vacance
Par ailleurs, une attention toute particulière a été portée au fait de réduire la quote-part de perte sur loyer. «Ce ratio revêt une importance particulière dans le fonds RSF. Le réduire permettra d’augmenter significativement et immédiatement la rentabilité du portefeuille», expose Julien Bersier. Plusieurs mesures ont été mises en place. La première a été l’engagement de ressources dédiées à l’immobilier commercial afin de mettre en place un property management spécifique à ce secteur. Cette mesure a permis de renforcer la confiance des locataires commerciaux et leur fidélité grâce à un écosystème propice à leur croissance.
Sur cette impulsion, l’Octagon a été pourvu de bornes électriques, d’un restaurant, d’un fitness ou encore d’une salle de cinéma qui sert d’auditorium et peut être louée pour des conférences. «On a vraiment essayé de créer un hub de services, plus qu’un immeuble de bureaux où les gens arrivent à 9h et repartent à 17h. L’idée c’était vraiment de créer une communauté» Résultat: plus de 20’000 mètres carrés signés en deux ans. «Le taux de remplissage projeté d’ici la clôture en mars 2026 est de 95%», note Julien Bersier.
Côté quartiers résidentiels, l’accent a également été mis sur le serviciel. «On travaille avec nos propres concierges à l’interne. On est en train de leur confier plus de tâches pour améliorer la satisfaction de nos locataires, annonce Julian Reymond. On se rend bien compte qu’il faut un lien de proximité avec nos locataires. Et le concierge, qui est sur place et leur délivre des services, c’est justement la personne de confiance qui permet de faire ce lien mais qui permet aussi d’apporter ce service différencié.» Idem en tenant compte de l’implantation de petits commerces ou unités de soins et d’accueil. «Nous veillons toujours à avoir un panel varié de services, comme des crèches, magasins alimentaires, pharmacies ou encore cabinets de médecine sur nos différents sites, énumère Julien Bersier. L’idée c’est vraiment de proposer un concept de vie global.»
Rédaction-Immoday.ch