Les fonds cotés continuent de progresser

Reprise de la progression des fonds immobiliers cotés au mois de septembre, avec un agio qui s'élève désormais à 26,2 %. Et une performance depuis le début de l'année qui approche les 10 %. Comme le spread avec les obligations la Confédération reste stable, à environ 240 points, l'horizon continue d'être dégagé pour ces véhicules. Preuve de l'intérêt des investisseurs : la multiplication des opérations en capital ces derniers mois.

Après un été un peu calme, le mois de septembre a vu le retour en forme des fonds immobiliers cotés. Avec un agio de nouveau en hausse, à 26,21 %, (23,74 % fin août) et une performance depuis le début de l'année de 9,83% pour l'indice SWIIT. Ce qui est d'ailleurs mieux que le SMI (+9,3 %). Avec par ailleurs une volatilité beaucoup plus faible pour les fonds immobiliers cotés, aux alentours de 10 %. On comprend donc l'intérêt des investisseurs.

Une reprise spectaculaire en un an

Bref, tout va bien pour l'immobilier titrisé. Comme l'expliquent les économistes, les données macroéconomiques sont aujourd'hui toutes favorables à l'immobilier, avec des taux en baisse et une économie solide. L'horizon est d'autant plus dégagé que, fin septembre, la Banque Nationale a laissé entendre que la nouvelle baisse des taux n'était peut-être pas la dernière cette année.

Au final, tout cela pousse l'immobilier à la hausse, ce que l'on constate avec un seul chiffre d'ailleurs : l'année dernière, fin octobre 2023, l'agio moyen des fonds cotés était descendu à 5,9 %. En 11 mois, le redressement est vraiment spectaculaire. Et il n'y a aucune raison que le marché se retourne, au vu de l'appétit des investisseurs pour l'immobilier titrisé. En effet, avec un spread entre les obligations de la Confédération à 10 ans et le rendement moyen des fonds cotés qui se situe toujours aux environs de 240 points de base, le choix de ces investisseurs est vite fait.

Toujours un gros appétit d'immobilier pour les investisseurs

Autre preuve de l'intérêt des investisseurs pour les fonds immobiliers cotés, le nombre des opérations en capital qui se sont multipliées ces derniers mois. On en compte déjà une quinzaine, toute bouclées avec succès, qui ont permis de lever un peu plus de 2,1 milliards de francs. Et, pour l'instant, cinq sont encore programmées d'ici la fin de l'année, pour lever environ 330 millions de francs supplémentaires. Dont quatre annoncées durant le seul mois de septembre. 

SF Retail Properties Fund cherche à lever 56 millions de francs. Le fond avait déjà levé 41 millions au mois de mars.

Swissinvest Real Estate Fund quant à lui, a lancé une augmentation de capital de 50 millions de francs, pour renforcer son parc et réduire son taux d'endettement.

Pour Dominicé Swiss Property Fund, ce sera 57 millions de francs, pour acquérir de nouveaux immeubles et renforcer la durabilité de son parc. À noter que le fonds avait déjà levé un peu moins de 40 millions en mars.

Finalement, Procimmo Real Estate SICAV veut lever 100 millions de francs, pour acquérir de nouveaux immeubles.

Très forte progression de Helvetica Swiss Commercial

La hausse continue des fonds cotés depuis maintenant presque un an a mécaniquement eu un effet sur les agios, même si les investisseurs continuent d'avoir clairement leur préférence. Fin septembre, sur la grosse quarantaine de fonds immobiliers cotés, il n'en restait plus que six à subir une décote. Deux de moins que fin août.

Ceci dit, trois fonds, même si leur performance a été positive ces dernières semaines, restent toujours fortement pénalisés par les investisseurs. D'abord Helvetica Swiss Commercial, avec une décote de -14,2% (ce qui représente néanmoins une forte amélioration par rapport  aux -23 % de fin août, et une performance assez impressionnante de +33,3 % depuis le début de l'année). 

Ensuite, Sust. RE CH, avec un disagio de -17 %, en baisse de 6 % depuis le début de l'année, et finalement Swiss Central City, dont le disagio est désormais devenu le plus important du secteur, à -23 %, malgré une performance de +5,5 % depuis janvier.

Désormais six fond avec un agio de plus de 40 %

À l'inverse, les investisseurs continuent de privilégier toujours les mêmes fonds, dont 6 aujourd'hui affichent un agio de plus de 40 %. Avec, comme le mois dernier Streetbox Real Estate Fund, et sa prime de 42,6%, Swisscanto IFCA (+45,6%) et CS Ref Siat (+45,9%, record de septembre). Ces dernières semaines ont aussi vu l'arrivée, ou le retour, dans ce club très select d'UBS Suisse Sima, avec un agio de 41,6 % pour ce poids lourd dont la capitalisation boursière approche les 11 milliards de francs, c'est-à-dire plus de 16 % de la totalité du secteur, et une liquidité à nulle autre pareille. Deux autres fonds de la grande banque se retrouvent également dans le club, UBS Direct Residential, avec un agio de 43,1%  et UBS Swiss Res Anfos (+40,4 %).

Sans démériter, mais un peu en dessous, on trouve également six fonds avec un agio supérieur à 30 %, ce qui montre, s'il fallait encore une preuve supplémentaire, à la fois la solidité du secteur et l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier titrisé.

Rédaction-Immoday.ch