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Durabilité
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Immoday
Le CRML de la Faculté des HEC de l'Université de Lausanne vient de publier ses nouveaux ratings, une analyse indépendante du profil ESG de 128 véhicules immobiliers suisses, qui se base sur des données objectives et permet de les comparer entre eux. Avec, au-delà du classement, quelques tendances générales: les fonds les plus grands, et alémaniques, ont, en moyenne, les meilleurs ratings ESG.
Il y a un paradoxe avec les véhicules de placement immobiliers : chaque année les critères ESG prennent de l'importance, du moins si l'on en croit les gérants, mais les informations objectives sur le profil ESG de chaque produit d'investissement sont souvent difficiles à trouver. Il y a certes des certifications, de plus en plus nombreuses, mais elles ne sont pas toujours comparables entre elles. Bref, l'investisseur est rapidement perdu.
D'où l'intérêt des profils ESG dressés maintenant depuis 4 ans, de manière indépendante, par le Center for Risk Management de Lausanne (CRML) de l'Unil, qui permet de situer les fonds par rapport à leurs promesses de durabilité et surtout de les comparer entre eux.
Le rating de 128 véhicules immobiliers en Suisse
Après deux éditions, en 2021 et 2022, d’une enquête qui reposait sur la bonne volonté des fonds, les responsables de cette recherche, les professeurs Fabio Alessandrini et Eric Jondeau et le Docteur Nathan Delacrétaz, ont décidé, l'année dernière, d'adopter une nouvelle approche : chercher eux-mêmes les informations nécessaires, en analysant tous les immeubles, de chaque parc immobilier, et en épluchant les rapports annuels. Ce travail a été mené en collaboration avec la société Quanthome.
Ce qui leur permet, d'une part, de prendre en compte quasiment tout l'univers de l'immobilier titrisé suisse, soit 128 véhicules, qui vont des fonds cotés aux fonds non cotés, en passant par les fondations et les sociétés immobilières, qui représentent, en tout, 200 milliards de francs de biens immobiliers. D'autre part, de baser leur analyse sur des données comparables entre elles. Avec comme résultat, une série de ratings, dont la deuxième édition a été publiée le 19 juin. Ils évaluent le profil ESG global de chaque véhicule, et ses efforts spécifiques dans chacune des catégories, le E (environnement), le S (social) et le G (gouvernance).
Sept tendances générales
La nouvelle étude du CRML permet de tirer quelques conclusions générales :
1. Il y a un effet de taille. En effet, en règle générale, plus les fonds sont grands, meilleurs sont leurs ratings ESG.
2. Par ailleurs, les fonds basés en Suisse alémanique ont en moyenne des meilleurs ratings ESG que les fonds basés en Suisse romande.
3. Les fonds les plus anciens ont, en moyenne, un rating ESG légèrement inférieur aux fonds les plus récents. Ce qui s'explique essentiellement par l'âge moyen de leur parc immobilier.
4. Par contre, la nature du parc, qu'il soit essentiellement composé d'immeubles résidentiels, commerciaux ou industriels, n'a pas d'impact significatif sur le rating des fonds.
5. La structure juridique du véhicule, que ce soit un fonds, une fondation ou une société immobilière, n'a pas non plus d'impact significatif sur son profil ESG.
6. Point positif de cette étude, les émissions énergétiques des immeubles sont en baisse, mais légère. On est encore assez loin de la neutralité carbone et même des objectifs 2030 et 2050 de la Confédération.
7. Quant à la question à un milliard, savoir s'il y a une corrélation entre le rating ESG et la performance du fonds, c'est une question que les chercheurs de l'Unil sont en train d’analyser. Même si cette corrélation est en général positive, elle n’est pas statistiquement significative, ce qui nécessite davantage d’investigation.
Ceci dit, comme le précise Eric Jondeau, il n'est pas impossible qu'une prochaine édition réponde à cette question, puisque le rating est encore amené à évoluer, au fur et à mesure de la disponibilité de nouvelles informations.
Le poids lourd UBS Sima en haut du classement
Mais revenons au rating, qui classe les 120 véhicules immobiliers en 8 catégories, de AA à D, dont l'intégralité des résultats peut être retrouvé ici : https://crml.ch/pressscores/
Deux sociétés immobilières décrochent le rating le plus élevé, Allreal (avec une capitalisation boursière de 2,54 milliards de francs, selon UBS Asset Management) et HIAG Immobilien (340 millions), et deux fonds cotés, le poids lourd UBS Swiss Sima (9,6 milliards, de loin le plus gros véhicule immobilier coté en Suisse) et UBS Direct Urban (464 millions). Tous bénéficient, comme on vient de le mentionner, de l'effet de taille et de région.
À l'inverse, parmi les véhicules les moins bien notés, on trouve deux fonds non cotés, Truststone Swiss Real Estate (avec une fortune nette de 86 millions de francs, selon l'Immo Desk de la BCV) et Von Graffenried Immobilien Schweiz (175 millions).
La durabilité n'est pas encore un élément essentiel pour les investisseurs
L'analyse de ce classement permet aussi de conclure que, a priori, la durabilité n'est pas encore un élément décisif pour les investisseurs. Pour preuve, si l'on considère l'agio comme un bon signe du niveau d'intérêt des investisseurs, on constate que, pour les meilleurs ratings ESG, il varie du tout au tout. En effet, pour UBS Swiss Sima, cet agio est de 28,3%, soit nettement plus que la moyenne des fonds cotés, qui était de 18,2% à la fin mai. Par contre pour UBS Direct Urban, l'agio tombe à 10,5%, ce qui indique qu'il n'intéresse pas spécialement les investisseurs. Quant aux sociétés immobilières, l'écart est encore plus important, puisque l'agio de Allreal est de 1,9%, soit légèrement supérieur à la moyenne des sociétés immobilières (0,3%), alors que HIAG Immobilien est un des pires élèves de tous les véhicules immobiliers cotés, avec un agio négatif de -35,1%. Clairement, il n'intéresse pas les investisseurs, malgré sa durabilité.
Même remarque pour les deux fonds non cotés en queue de classement, puisque Truststone Swiss Real Estate affiche un agio de 0%, dans la moyenne de sa catégorie, alors que Von Graffenried Immobilien Schweiz jouit d'un agio de 10,6%, beaucoup plus élevé que la moyenne des fonds non cotés.
Mais peut-être que ces incohérences sont dues à la méconnaissance des investisseurs, qui vont changer d'avis quand ils analyseront les ratings publiés par le CRML.