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Levée de capital
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Immoday
StoneEdge SICAV lance une augmentation de capital en novembre. Son responsable, Vincent Milliet, explique le timing de cette opération et la manière dont on arrive à convaincre les investisseurs quand on est un fonds non coté de taille moyenne. Et comment on trouve encore aujourd'hui des immeubles intéressants au centre de Lausanne, qui proposent plus de 4% de rendement brut.
StoneEdge SICAV, aujourd'hui, c'est un portefeuille d'une cinquantaine d'immeubles, surtout résidentiels et essentiellement sur l’arc Lémanique. Mais le fonds, qui a fortement grandi ces dernières années, passant, en quatre ans, de 75 millions à 370 millions de fortune brute sous gestion, a encore de grandes ambitions de croissance, avec l'objectif, ces prochaines années, d'atteindre une taille critique aux alentours de 600 millions de fortune brute. Pour réaliser cet objectif, la SICAV vient d'annoncer une nouvelle augmentation de capital, d'un montant maximum de 40 millions de francs, avec une période de souscription du 5 au 22 novembre, et une libération le 29 novembre. Vincent Milliet, cofondateur et CEO de StoneEdge Asset Management, nous explique les tenants et les aboutissants de cette opération.
Vincent Millet, n’est-ce pas un peu tard pour lancer une augmentation de capital, alors qu'il y a déjà eu une quarantaine d'opérations en 2024, tous types de véhicules d'immobilier titrisé confondus ?
Il y a deux grands cas de figure sur le marché. Quand vous êtes un fonds coté, surtout si vous avez un agio important, il est plus facile de lever de l'argent. En effet les investisseurs souscrivent à un cours inférieur au cours de bourse. Ce qui est une aubaine qu'ils ne laissent en général pas passer. Par contre quand vous êtes un fonds non coté, ce qui est notre cas, on ne peut pas aller voir les investisseurs potentiels sans élément concret. Alors, depuis six mois nous sommes en train de travailler d'arrache-pied sur des dossiers d'acquisition avec potentiel de création de valeur, à les sécuriser, à signer des ventes à terme, pour avoir un pipeline d'acquisition qui rende l'augmentation de capital intéressante pour les investisseurs.
Et ce pipeline d'acquisition, vous l'avez ?
Nous avons acquis cet été, en nous endettant, deux beaux immeubles au centre de Lausanne, qui ont un intéressant potentiel de développement. Et aujourd'hui nous avons sécurisé l'achat de quatre nouveaux immeubles, dont trois au centre de Lausanne avec également un potentiel tangible de création de valeur. C'est pour les acquérir que nous lançons cette augmentation de capital, qui nous permettra également de diminuer notre endettement à court terme et d’avoir une réserve pour bloquer des futures acquisitions.
Cela va-t-il réussir à convaincre vos investisseurs ?
Je pense qu'au vu de notre capacité à acquérir des immeubles de qualité, ils nous font confiance. D'autant plus que, cette année, nous avons également vendu plusieurs immeubles sur lesquels nous avons travaillé pour développer leur potentiel, avec, à chaque fois, de belles plus-value. Des opérations dont nos investisseurs seront bénéficiaires.
Cette augmentation de capital est-elle réservée à vos investisseurs actuels, ou est-elle aussi ouverte à de nouveaux investisseurs ?
Avec une fortune nette de 260 millions de francs, une augmentation d’environ 40 millions est significative. Donc nous cherchons aussi de nouveaux investisseurs. Nous avons approché ces dernières semaines des institutionnels, des Family Offices, de gestionnaires de fortune ainsi que des privés. On verra dans les semaines qui viennent si nos arguments et notre pipeline les auront convaincus.
Vous êtes optimiste ?
L'année dernière, alors que le marché des opérations en capital était exsangue, nous avons lancé deux augmentations de capital, pour 87 millions de francs, qui ont été entièrement souscrites, ce qui prouve la solidité de nos projets. Donc oui, nous sommes optimistes.
Comment faites-vous pour convaincre les investisseurs au vu de la concurrence du marché sur l’immobilier ?
Il est vrai que le marché est redevenu agressif avec les mêmes rendements bruts proposés, inférieurs à 4%, qu’en 2021 et au début 2022. Mais avec des conditions de financement nettement moins avantageuses, puisqu'à l'époque on pouvait se financer à 0,5%, et qu'aujourd'hui on est plutôt aux alentours de 1,7% ou 1,8%. Si on arrive avec ces immeubles devant nos investisseurs, ils ne seront pas intéressés. Aujourd’hui, nous avons réussi à sécuriser des immeubles avec des rendements bruts plus élevés que la moyenne des échanges actuels, avec un portefeuille de l’ordre de 4,2-4,3% et contenant du potentiel. C’est grâce à cette intense préparation en amont de nos augmentations de capital que nous arrivons à bien les positionner dans le marché.
Et donc, comment trouve-t-on encore des immeubles avec un tel rendement à Lausanne ?
Parfois simplement grâce à notre réactivité, ce qui a été le cas pour l’un des quatre immeubles de notre pipeline, puisque nous avons bouclé l'opération en 15 jours. Mais la plupart du temps c'est grâce à notre réseau, qui nous permet d'acquérir des biens qui n'apparaissent jamais sur le marché.
Rédaction-Immoday.ch