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Olivier Toublan-Immoday
Eingebrochene Börsenkurse, ein Drittel der Fonds mit negativen Agios – das vergangene Jahr war schwierig für Immobilienanlagefonds. Dies gilt insbesondere für auf Geschäftsimmobilien spezialisierte Vehikel.
Das Jahr 2022 endete mit einer leichten Erholung der Börse, die auch den börsenkotierten Immobilienfonds zugutekam. Allerdings reichte dies bei Weitem nicht aus, um die Verluste auszugleichen. Dies zeigen die Schlüsselzahlen, die Credit Suisse Asset Management vor einigen Tagen in einem Bericht veröffentlicht hat. Schauen wir uns diese Zahlen etwas näher an.
Ein Kurseinbruch von durchschnittlich 15%
Insgesamt gaben die kotierten Immobilienfonds 2022 um 15,2% nach. Per 31. Dezember belief sich die gesamte Marktkapitalisierung des Sektors (der weiterhin wächst, da regelmässig neue Fonds hinzukommen) nur noch auf 55 Milliarden Franken, während sie ein Jahr zuvor noch bei fast 65 Milliarden Franken gelegen hatte.
In diesem Strudel vermochte sich kein einziger Fonds über Wasser zu halten; alle verzeichneten im Jahr 2022 eine negative Performance. Einige, wie der Dominicé Swiss Property oder der Suisse Romande Property, schnitten mit Einbussen von weniger als 2% vergleichsweise gut ab – dies bei bescheidenen monatlichen Handelsvolumen.
Andere wiederum schnitten deutlich schlechter ab als der Durchschnitt. Fünf Fonds gaben 2022 um mehr als 20% nach, wobei der CS Ref Green Property mit einem Einbruch von fast 28% die schlechteste Performance auswies.
Geht man etwas weiter zurück, zeigt sich ein weniger trübes Bild des Sektors: Die Kurse haben in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich fast 3% pro Jahr zugelegt. Sechs Fonds weisen jedoch auch in diesem Zeitraum eine negative Wertentwicklung auf. Am schlechtesten schneidet der CS Ref International ab mit einem durchschnittlichen jährlichen Rückgang von 5,5%, gefolgt vom Residentia mit einem jährlichen Verlust von 3,8%.
Agios brechen ein
Die gesunkenen Kurse führten automatisch zu einem Rückgang der Agios, die per 31. Dezember bei börsenkotierten Fonds bei durchschnittlich 13,6% lagen.
Müsste man das Ende der Euphorie, die den Markt für Immobilienfonds ab 2008 erfasst hatte, anhand einer einzigen Zahl illustrieren, dann wäre es diese – dies umso mehr, als es sich um einen regelrechten Einbruch handelte. Der aktuelle Wert ist mittlerweile weit entfernt vom durchschnittlichen Agio von 42%, das am 1. Januar 2022 beobachtet wurde – genauso wie vom historischen Durchschnitt des Sektors, den Credit Suisse Asset Management für die letzten 30 Jahre errechnet hat und der bei knapp unter 20% liegt.
Was noch beunruhigender ist und das Misstrauen der Anleger klar belegt: Ende 2022 wiesen 15 Fonds, also mehr als ein Drittel aller in der Schweiz kotierten Immobilienfonds, ein negatives Agio auf. Ein Jahr zuvor waren es gerade einmal zwei Fonds.
Geschäftsimmobilien beunruhigen die Anleger
Sechs Fonds wiesen ein Disagio von nahezu oder mehr als 15% auf. Am schlechtesten schnitt der CS Ref International mit einem Disagio von fast 27% ab.
Es lässt sich feststellen, dass die Anleger bestimmte Fonds bevorzugen, z. B. La Foncière und Immofonds, deren Agio nach wie vor über 30% liegt. Bei diesen beiden Vehikeln war der Einbruch jedoch ebenso beeindruckend. Ihre Agios hatten per 1. Januar 2022 noch bei rund 70% gelegen.
Im Allgemeinen zeigen sich die Investoren insbesondere in Bezug auf die Aussichten für Geschäftsimmobilien pessimistisch. Praktisch alle Fonds, die in diesem Sektor investieren, weisen ein negatives Agio auf, im Durchschnitt liegt dieses bei etwa -5%.
Zu guter Letzt wird das mangelnde Interesse der Anleger durch eine letzte interessante Statistik bestätigt, die von Credit Suisse Asset Management veröffentlicht wurde: die Beziehung zwischen der Höhe der Agios und den langfristigen Zinsen, da beide ziemlich stark miteinander korrelieren. Gemäss dieser Analyse liegt das derzeitige Niveau der Agios eindeutig unter dem, was es im aktuellen Zinsumfeld sein sollte, nämlich rund 17%.
Weniger attraktive Renditen
Mit dem starken Kursrückgang steigen automatisch die Ausschüttungsrenditen. Per 31. Dezember 2021 lagen diese bei durchschnittlich 2,3% und stiegen bis Ende 2022 auf 2,8% an. Damit sind sie immer noch deutlich interessanter als die Rendite der Eidgenossen, selbst nach dem Zinsanstieg. Allerdings war die Differenz zwischen den Renditen der Fonds und der Verzinsung der Eidgenossen seit der Finanzkrise 2008 noch nie so gering. Mitte 2019 erreichte sie mit 3,5% einen Höchstwert und liegt heute bei weniger als 1,5%. Die Frage ist nun, ob diese Prämie von 1,5% den Anlegern ausreicht, um das Risiko einer Immobilieninvestition einzugehen – dies in einem Umfeld, in dem die Immobilienpreise stagnieren und nach Ansicht einiger Experten in den kommenden Monaten sogar sinken könnten.
Eine weitere Zahl, die das nachlassende Interesse der Anleger belegt, ist das Handelsvolumen, das im Vorjahresvergleich um rund 10% auf 578 Milliarden Franken zurückging.
Kurzum: ein schlechtes Jahr für Immobilienfonds. Angesichts von Zinsen, die weiter steigen und damit Immobilieninvestitionen für institutionelle Anleger noch weniger attraktiv machen könnten, bleibt abzuwarten, was uns das Jahr 2023 bescheren wird.
Immobiliengesellschaften etwas widerstandsfähiger
Auch die Zahlen der Immobiliengesellschaften sind tiefrot, doch erweisen sich diese Vehikel als etwas widerstandsfähiger als Anlagefonds. Die Immobiliengesellschaften mussten im Jahr 2022 Einbussen von «nur» 9% hinnehmen. Doch auch hier sind die Prämien im freien Fall. Nachdem sie 2019 kurzzeitig höher als die Agios von Investmentfonds gelegen hatten, brachen sie im letzten Jahr ein und waren im Durchschnitt sogar negativ. Per 31. Dezember 2022 lag der Abschlag bei -1,2%, während sich die durchschnittliche Prämie per 1. Januar 2022 noch auf 19% belief.
Die Ausschüttungsrendite wiederum lag Ende 2022 bei 3,6%, gegenüber von 3,2% im Jahr davor.
Olivier Toublan, Immoday