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Immoday
Das Jahr 2024 endete für die kotierten Immobilienfonds mit einem Hoch: Die Zinssenkung der SNB sorgte für Rückenwind, sodass ihr durchschnittliches Agio im Dezember auf 34,2% anstieg. Der SWIIT-Index legte 2024 um 17,6% zu, d. h. die Immobilien waren eine der attraktivsten Anlageklassen an der Schweizer Börse. Allerdings werden einige Agios allmählich wirklich sehr hoch. Bei den drei Börsenschwergewichten liegt es inzwischen sogar über 45%, was auf eine hohe Liquiditätsprämie hinweist.
Nachdem es sich einige Monate lang etwas ruhiger entwickelt hatte, gewann das Wachstum der kotierten Immobilienfonds im Dezember wieder an Tempo. Das durchschnittliche Agio stieg stark an und lag zum Jahresende 2024 bei 34,17% (Ende November: +30,1%). Dementsprechend legte auch der SWIIT-Index zu, seine YTD-Performance lag Ende Dezember bei 17,6% (Ende November: +14,2%). Diese Zahlen zeigen auch klar auf, dass 2024 für die kotierten Immobilienfonds mehr als nur ein gutes Jahr war. Im Vergleich mit der Schweizer Börse insgesamt wird das noch deutlicher. Diese schnitt nämlich weit weniger glänzend ab, so betrug beispielsweise die Jahresperformance des SMI im letzten Jahr lediglich 3,9%.
Wachsen die Bäume doch in den Himmel?
Bereits Anfang Dezember stand die Frage im Raum, ob es für die kotierten Immobilienfonds überhaupt noch Aufwärtspotenzial gebe. Angesichts der in den letzten Wochen verzeichneten Entwicklung muss das inzwischen klar bejaht werden. Aber wie sieht das für die Zukunft aus? Wir nähern uns allmählich den Rekordwerten von Ende 2021, als das durchschnittliche Agio 45% erreicht hatte.
Heute sind die Anreize für die Anleger mehr oder weniger dieselben. Damals waren die Zinsen negativ und der Spread zwischen der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite kotierter Fonds und der Rendite zehnjähriger Eidgenossen betrug mehr als 300 Basispunkte. Heute sind die Bedingungen für Immobilienanlagen zwar etwas weniger günstig, beträgt der Spread doch «nur» 230 Basispunkte. Allerdings ist das mehr als genug, um die Anleger zu überzeugen, denn wenn es um langfristige Investitionen mit stabilen Renditen geht, gibt es zurzeit keine echte Alternative.
Inzwischen weisen sieben Fonds ein Agio von über 45% auf
Der grosse Appetit der Anleger auf Immobilienanlagen trieb einige Agios stark in die Höhe, sodass sieben Fonds nun ein Agio von über 45% aufweisen.
Der Streetbox Real Estate Fund steht seit einigen Monaten ganz oben auf der Favoritenliste der Anleger. Mit 53,4% weist er das höchste Agio des Sektors auf (Performance 2024: 26,4%). Ein weiterer Liebling der Anleger ist der UBS Leman Foncipars, sein Agio stieg auf 49% und seine Performance betrug 2024 23,7%. Beliebt ist auch der Swisscanto RE IFCA (Agio: +48,9%, Performance: +22,3%).
In den letzten Wochen waren es aber nicht diese Fonds, bei denen sich die starke Anlegernachfrage am positivsten auswirkte. Die Anleger interessierten sich vielmehr für die Börsenschwergewichte, die offensichtlich von einer Liquiditätsprämie profitieren. So liegt das Agio des UBS Swiss Sima bei 47,2% und seine Performance betrug 2024 16,8%. Noch besser erging es dem CS REF Siat, der mit einem Agio von 52,5% und einer Jahresperformance von 18,5% aufwartet. Ähnlich gut präsentiert sich der UBS Swiss Res Anfos mit einem Agio von 46% und einer Performance von 19,2%.
Von allen kotierten Schweizer Immobilienfonds sind diese drei der UBS gehörenden Fonds diejenigen mit den höchsten Marktkapitalisierungen. Sie machen zusammen einen Viertel der Gesamtkapitalisierung der Branche aus, die Ende 2024 bei fast 70 Milliarden Franken lag.
Bei so hohen Agios überrascht es nicht, dass die Renditen dieser drei Giganten Ende 2024 bei nur ca. 2% und damit deutlich unter der Durchschnittsrendite aller kotierten Immobilienfonds lag, die sich auf 2,67% belief.
Der Helvetica Swiss Living Fund ging Mitte Dezember an die Börse
Seit letztem Dezember hat das Universum der kotierten Schweizer Immobilienfonds ein weiteres Mitglied: den Helvetica Swiss Living Fund, der Ende 2024 an die Börse ging (Marktkapitalisierung: 400 Millionen Franken; Agio: 0,2%). Dieser Börsengang bildet den Auftakt zu einer Periode, in der sich im Universum der kotierten Schweizer Immobilienfonds einiges tun wird. Darauf werden wir in einem weiteren Artikel näher eingehen.
Noch fünf Fonds mit einem Disagio
Trotz der allgemeinen Hausse und der Euphorie der Anleger weisen fünf Fonds weiterhin ein Disagio auf, das sich Monat für Monat hartnäckig hält. Dennoch, obwohl sie nicht zu den Anlegerlieblingen gehören, hat sich in den letzten Wochen auch bei diesen Fonds die Situation gebessert. Da ist zum Beispiel der Helvetica Swiss Commercial Fund. Er weist zwar immer noch ein Disagio von 11,5% auf, aber mit 39,2% verzeichnete er 2024 die mit Abstand beste Performance des gesamten Universums der kotierten Schweizer Immobilienfonds.
Bleiben zwei Fonds, die weiterhin nicht wirklich zu überzeugen vermögen: der Swiss Central City, der 2024 zwar eine Performance von 13,7% erzielte, dessen Disagio mit 17,8% aber weiterhin das grösste des Sektors ist, sowie der Sustainable Real Estate CH mit einem Disagio von 15,5%, dessen Performance 2024 mit −3,2% negativ ausfiel.
Redaktion-Immoday