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2024 war ein gutes Jahr für Zürcher Immobilienbesitzer, etwas weniger für die Mieter. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen erneut um 3,3%, während die Knappheit bei den Mietwohnungen sich weiter verschärfte. Dies führte zu höheren Mieten – teilweise sogar bei bestehenden Mietverhältnissen, was ungewöhnlich ist.
Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) hat kürzlich ihre jährliche Analyse des Zürcher Immobilienmarkts veröffentlicht. Dieser Markt gehört nicht nur zu den dynamischsten, sondern auch zu den teuersten der Schweiz und zieht daher besonders das Interesse von Investoren, vor allem von Anlagefonds, auf sich. Nachstehend eine Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse.
1. Die Preise für Immobilien steigen weiter
Auch wenn sich das Wachstum etwas verlangsamt hat – von 3,7% im Jahr 2023 auf 3,3% im Jahr 2024 –, zeigt der Zürcher Immobilienmarkt weiterhin eine klare Aufwärtsbewegung. Besonders beeindruckend wird der Trend im Langzeitvergleich: Innerhalb von 20 Jahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Zürich um das 2,5-fache erhöht.
Angesichts der gesunkenen Zinsen im Jahr 2024 hätten viele einen fast noch stärkeren Anstieg der Preise erwartet. Laut ZKB blieb dieser aus, was auf eine gewisse Stagnation der Nachfrage zurückzuführen sei. Die Bank stellt denn auch fest, dass der Verkauf von Immobilien, insbesondere von Neubauten, etwas mehr Zeit braucht, was sich dämpfend auf den Preisanstieg auswirkte.
Dennoch rechnet die Bank mit einer steigenden Nachfrage. Ein erstes Anzeichen dafür ist, dass die Zahl der Transaktionen im zweiten Halbjahr 2024 wieder zukommen hat – dies, nach einem historischen Tiefpunkt im Jahr 2023.
2. Knappheit bei Mietwohnungen
Erstmals stellt die ZKB fest, dass die Zahl der Inserate für zum Verkauf stehende Wohnungen leicht höher ist als die für Vermietungen. Zwar war die Verknappung 2024 noch nicht so gravierend wie befürchtet, doch die Situation bei den Mietwohnungen bleibt angespannt. Die Bank rechnet deshalb mit einem weiteren Rückgang des Leerstandes im Jahr 2025.
3. Die Mieten steigen weiter – auch für bestehende Mietverhältnisse
Die zunehmende Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt hat die Mieten in Zürich 2024 im Schnitt um 4,5% steigen lassen – deutlich mehr als der Schweizer Durchschnitt von 3,3%. Auffällig ist, dass nicht nur Neuvermietungen, sondern auch bestehende Mietverhältnissen eine Erhöhung erfuhren, was eher unüblich ist. Hauptgrund dafür sind die beiden Erhöhungen des Referenzzinssatzes im Jahr 2023, die 2024 auf die Mieten durchschlugen.
Laut ZKB führte dies im dritten Quartal 2024 zu einem Anstieg der Bestandsmieten um 5,4% in Zürich gegenüber dem Vorjahr, schweizweit lag der Anstieg bei 3,3%. Besonders bemerkenswert ist, dass die Mieten in der Genferseeregion sogar noch stärker gestiegen sind als in der Region Zürich.
Die ZKB hat zudem beobachtet, dass institutionelle Vermieter ihren Spielraum für Mieterhöhungen stärker ausgereizt haben als private Eigentümer. Da bereits feststeht, dass der Referenzzinssatz im März sinken wird, ist davon auszugehen, dass viele Mieter nicht zögern werden, eine Senkung ihrer Miete einzufordern.
Redaktion-Immoday.ch