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Olivier Toublan, Immoday.ch
Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir Daniel Moser, Direktor der Fundim
'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.
Daniel Moser, erzählen Sie uns etwas über sich? Wer sind Sie?
Eine grosse Frage. Sagen wir, ich bin jemand, der versucht, dafür zu sorgen, dass jeder in meinem Umfeld Spass an seiner Tätigkeit hat, motiviert ist und gute Arbeit leistet.
Es ist interessant, die meisten Menschen beginnen mit ihrer beruflichen Laufbahn, manchmal auch mit ihrer privaten Situation, Sie aber beginnen mit Ihren Charaktereigenschaften. Also machen wir weiter.
Ich bin zudem eine Person, die sich für das, was sie tut, begeistert. Und ich hoffe, dass ich meinen Enthusiasmus behalten werde, denn ich möchte nicht jeden Morgen unmotiviert zur Arbeit kommen. Und ich bin jemand, der im Team arbeiten muss. Ich kann nicht allein in meiner Ecke sitzen. Doch es muss ein kleines Team sein, in das man die eigene Dynamik einbringen kann.
Ist dies derzeit der Fall?
Ja, derzeit ist dies der Fall, denn wir sind etwa 15 Personen, allesamt ausgezeichnete Fachleute, unabhängig, autonom in unserer Arbeit und wir ergänzen uns untereinander. Kurzum: ein echtes Team.
Sie haben erwähnt, wie wichtig es ist, die Begeisterung nicht zu verlieren. Sie sind bald seit mehr als 30 Jahren im Immobilienbereich tätig. Ist es möglich, seine Begeisterung zu bewahren, ohne von Zeit zu Zeit die Branche zu wechseln?
Der Immobilienbereich ist so gross, dass man nie alles gesehen hat. Es gibt immer Möglichkeiten, innovativ zu sein, immer Möglichkeiten, zu lernen, immer Möglichkeiten, neue Lösungen für anstehende Probleme zu finden.
Wir haben über Ihre beruflichen Charaktereigenschaften gesprochen, was sind Ihre Charaktereigenschaften im Privatleben?
Ich versuche in allen Lebenslagen optimistisch zu sein. Für Hindernisse findet man Lösungen, Probleme werden in Chancen umgewandelt. Ich habe auch einen gewissen Idealismus, der bisweilen als Naivität missverstanden werden könnte.
Ist das eine gute oder eher eine schlechte Eigenschaft?
Beides, um ehrlich zu sein. Aber ich bin naiv genug, um zu glauben, dass dies vor allem eine positive Eigenschaft ist. Wie dem auch sei, in meinem Beruf braucht man ein Mindestmass an Optimismus, um Entwicklungsprojekte zu lancieren und sie dann zum Abschluss zu bringen. Man ist ständig mit exogenen Zwängen konfrontiert, mit Situationen, in denen man einen Konsens finden muss. Unser Ziel ist es, nachhaltige Projekte zu entwickeln, welche die Lebensqualität der Bewohnerschaft verbessern und – sowohl in ökologischer als auch wirtschaftlicher Hinsicht – den anspruchsvollsten ESG-Kriterien genügen. Es ist nicht immer einfach, alle Akteure auf dieses Anliegen einzuschwören.
Bevor wir auf diese Projekte zurückkommen, lassen Sie uns ein wenig über Ihre Ausbildung sprechen.
Ursprünglich wollte ich Architekt werden. Ich fing also ein Architekturstudium an. Doch ziemlich schnell wurde es mir zu abstrakt. Ich wollte ganz konkret etwas bauen. Deshalb wechselte ich zum Bauingenieurwesen und schloss dieses Studium im Jahr 1985 mit einem Diplom der EPFL ab. Anschliessend rundete ich 1993 meine Ausbildung mit einem Executive MBA der École des HEC der Universität Genf ab. So konnte ich meinen beruflichen Horizont erweitern.
Und nach dem Studium?
Ich arbeitete etwa zehn Jahre lang für Generalunternehmen im Ausland und in der Schweiz. Darunter von 1995 bis 2000 für die Steiner-Gruppe. Danach – zu Beginn der 2000er-Jahre – stiess ich zu den SBB. Der Bundesregiebetrieb war sich seines recht grossen, äusserst günstig gelegenen Immobilienvermögens bewusst geworden, das nur darauf wartete, ausgebaut zu werden. Ich war für die Region West, d. h. die Westschweiz, zuständig. Es war damals ein echtes Startup-Unternehmen. Die Arbeit war spannend, alles musste von Grund auf aufgebaut werden. Wir konnten zahlreiche Projekte lancieren. Heute können Sie die konkreten Ergebnisse dieser Politik sehen, mit Immobilienrealisierungen wie den neuen Stadtvierteln in Genf um die Bahnhöfe der CEVA, in Morges oder Renens im Kanton Waadt oder auch in Neuenburg oder Sitten.
Warum verliessen Sie die SBB 2012 und traten in die MK-Gruppe – ein traditionelles Immobilienunternehmen, das auf Immobilienverwaltung und -vermittlung spezialisiert war – ein, wenn die Arbeit doch so spannend war?
Das kleine Immobilienentwicklungsteam der SBB ist innerhalb von 10 Jahren gewachsen und hat hierarchische Strukturen angenommen. Das war nicht unbedingt meine Kragenweite. Wie ich bereits gesagt habe, ziehe ich kleinere Teams vor. Als man mir anbot, in die MK-Gruppe einzutreten, um mich um die Realitim – ein neues, von der FINMA zugelassenes Anlagevehikel in Form einer KmGK, dessen Ziel es ist, Grundstücke zu kaufen, aufzuwerten und zu entwickeln, um für die Investoren eine Rendite zu erwirtschaften – zu kümmern, war ich sehr interessiert. Ich fand den Geist eines Startup-Unternehmens wieder, in dem alles von Grund auf aufgebaut werden musste. Es war ein kleineres, flexibleres Unternehmen, in welchem Entscheidungen rasch getroffen werden konnten, was bei der SBB nicht immer der Fall war.
Und hat es funktioniert?
Ziemlich gut, würde ich sagen. Wir sind mittlerweile bei der dritten KmGK Realitim. Jede hatte eine Lebensdauer von rund acht Jahren. Die ersten vier Jahre sind der Investitionszeitraum, die folgenden vier Jahre der Entwicklungszeitraum. Die erste KmGK wurde 2021 liquidiert und hatte eine Rendite abgeworfen, die von den Anlegern sehr geschätzt wurde. Und diese halten uns die Treue. Wir entwickeln derzeit rund 15 Immobilienprojekte mit der zweiten KmGK, deren Liquidation für 2025 vorgesehen ist. Was die dritte anbetrifft, so sind wir noch in der Phase des Grundstückserwerbs. Sie dürfte um 2030 liquidiert werden. Bisher haben wir über die Realitim Immobilienprojekte im Wert von etwa einer Milliarde Franken entwickelt.
Im Jahr 2015 haben Sie auch die Equitim aufgelegt, um was genau handelt es sich bei diesem Vehikel?
Die Equitim ist die Antwort auf ein echtes gesellschaftliches Problem, das in allen Grosszentren der Schweiz vorkommt: die Schwierigkeit für die Mittelschicht, Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu erhalten. Wir waren der Meinung, dass wir eine Lösung für dieses Problem finden müssen. Also gründeten wir die Anlagestiftung Equitim, die sich ausschliesslich an Pensionskassen richtet. Mehrere von ihnen erklärten sich rasch bereit, sich daran zu beteiligen, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen.
Wie sieht Ihre Lösung aus?
Das Konzept basiert darauf, dass Grundstücke, die häufig Eigentum der Gemeinden sind, über einen sehr langen Zeitraum in Form von Baurecht vermietet werden. Die Equitim kümmert sich um die Projektentwicklung und dann um die Verwaltung des ganzen Parks für die gesamte Dauer des Baurechts, d. h. für die nächsten 100 Jahre.
Wie gross ist die Equitim?
Derzeit beläuft sich das Portfolio auf etwa 200 Millionen Franken. Unser Ziel ist es, in einigen Jahren Immobilienobjekte im Wert von 300 Millionen Franken zu halten.
Zu Ihren zahlreichen Funktionen gehört auch diejenige des Direktors der Gesellschaft Fundim.
Beim Verkauf der MK-Gruppe an Foncia im Jahr 2015 beschlossen die Eigentümer, die Immobilienanlagevehikel zu behalten, also damals die erste KmGK Realitim und eine noch im Entstehen begriffene Equitim. Sie wurden in die eigens dafür geschaffene Asset-Management-Gesellschaft Fundim integriert, die heute etwa 15 Personen beschäftigt. Diese Gesellschaft soll übrigens weiter wachsen, da wir weitere Ideen für Anlagevehikel haben, die sich um die Umsetzung des Baurechts – unsere Spezialität – drehen.
Beenden wir das Gespräch mit etwas persönlicheren Fragen. Daniel Moser, erzählen Sie uns etwas über Ihr Privatleben?
Ich wohne oberhalb von Vevey, einer Region, in der ich geboren wurde. Ich bin nach meinem Studium viel gereist und hatte irgendwann das Bedürfnis, zu meinen Wurzeln zurückzukehren. Meine Eltern kamen aus der Deutschschweiz, weshalb ich zweisprachig bin. Ich bin verheiratet und habe zwei erwachsene Kinder. Sie sind das Wichtigste in meinem Leben.
Wirklich? Also nicht Ihre Immobilienprojekte?
Ich gehöre zu den Menschen, die der Meinung sind, dass man in seinem Berufsleben glücklich sein muss, um im Privatleben glücklich zu sein. Man muss selbstverständlich Beruf und Privatleben vereinbaren können. Nur so kann man sich in seiner Haut wohl fühlen.
Haben Sie Hobbys?
Ich brauche Aktivitäten im Freien, ich muss draussen sein. Im Winter also eher Touren- und Pistenski. Im Sommer tausche ich dann die Latten gegen ein Fahrrad oder Wanderschuhe ein. Oder ich kümmere mich um meinen Garten.
Zum Schluss noch eine Frage, die wir immer am Ende stellen: Was würden Sie an Ihrer Karriere ändern, wenn Sie einen Zauberstab hätten und die Zeit zurückdrehen könnten?
Nun, ich werde wie viele andere antworten: nichts. Aber ich behalte den Zauberstab gerne, um ihn künftig zu gebrauchen. Um die Immobilienentwicklung an Modellen der ökologischen und gesellschaftlichen Nachhaltigkeit auszurichten. Und da ich in einigen Jahren in den Ruhestand gehe, werde ich ihn auch dafür nutzen, um ein Anlagevehikel mit Schwerpunkt auf nachhaltigen Freizeitimmobilien zu entwickeln.
Olivier Toublan, Immoday