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Die makroökonomischen Bedingungen haben sich stark verbessert, und das Potenzial von internationalen Immobilienanlagen – insbesondere nicht kotierten Fonds – ist real. In einem so speziellen Universum ist es jedoch besser, sich von Fachleuten beraten zu lassen. Ratschläge dazu von Benjamin Boakes und Benoît Dreyer von SFP.
In den letzten zwölf Monaten hat der Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen einen beeindruckenden Aufschwung erlebt. Einige Anleger fragen sich daher, ob es nun nicht an der Zeit sei, den Horizont über die Schweiz hinaus zu erweitern. Benjamin Boakes, Senior Portfolio Manager, und Benoît Dreyer, Head Client Relationship Management Romandie bei der Swiss Finance & Property Group (SFP), einem der grössten Schweizer Akteure im Bereich der indirekten Immobilienanlagen, bestätigen, dass es im Ausland tatsächlich interessante Möglichkeiten gibt.
Die Inflation ist inzwischen weitgehend unter Kontrolle und die Zentralbanken beginnen, ihre Zinssätze zu senken. Wie wird sich das Ihrer Meinung nach auf die internationalen Immobilienpreise auswirken? Sehen Sie ein Aufwärtspotenzial für den Markt?
Nach zwei Jahren, die für den gesamten Immobiliensektor schwierig waren, haben wir unserer Ansicht nach nun einen Wendepunkt erreicht. Darauf weisen die in den letzten Quartalen erzielten positiven Ergebnisse mehrerer Fonds hin, die hauptsächlich auf den Optimismus zurückzuführen sind, der durch die kürzlich angekündigte Lockerung der Geldpolitik wieder aufkam. An den internationalen Märkten für nicht kotierte Immobilienanlagen ist bereits eine gewisse Aufwärtsdynamik zu beobachten und es gibt mehrere Anzeichen dafür, dass sie anhalten wird. Dazu gehören die Stabilisierung der Bewertungsniveaus sowie die jüngste Erholung des Marktes für kotierte Immobilienanlagen, welche oft als Vorzeichen dafür angesehen wird, dass auch die Performance des nicht kotierten Segments anziehen wird.
Die Anlegeraktivität ist ein guter Indikator für das Potenzial eines Marktes. In der Schweiz sind die Investitionen in indirekte Immobilienanlagen in den letzten zwölf Monaten stark angestiegen. Wurde ein solches neu erwachtes Interesse auch auf den ausländischen Märkten beobachtet?
Im nicht kotierten Segment stieg die Anzahl der Zeichnungen, was in der Tat auf ein wiedererstarktes Vertrauen hindeutet. Ausserdem nehmen die Transaktionsvolumen bei den direkten Immobilienanlagen zu, weil Käufer und Verkäufer wieder eine gemeinsame Preisbasis finden. Dieser Trend, der die positive Stimmung am Markt weiter verstärkt, ist tatsächlich in den USA und Europa zu beobachten, und wir sind der Ansicht, dass Auslandsinvestitionen heute eine ausgezeichnete Gelegenheit zur Renditenoptimierung und Portfoliodiversifizierung darstellen.
In der Schweiz legten die kotierten Immobilienfonds mehr als 20% zu. Einige Anleger sind der Ansicht, dass das Potenzial grösstenteils bereits realisiert wurde. Glauben Sie, dass dies auch für die ausländischen Immobilienanlagemärkte gilt?
Im Gegenteil, wir glauben, dass das Wachstumspotenzial der nicht kotierten Immobilienanlagen auf den internationalen Märkten noch lange nicht ausgeschöpft ist und wir am Anfang einer Expansionsphase stehen. Allerdings muss unbedingt zwischen kotierten und nicht kotierten Immobilienanlagen unterschieden werden. Auf internationaler Ebene erlebten die kotierten Immobilientitel einen starken Aufschwung, der grösstenteils auf die sinkenden Zinssätze zurückzuführen war. Da ein solcher Aufschwung häufig ein Frühindikator für die Entwicklung der nicht kotierten Immobilienfonds ist, deutet dies auf eine positive Dynamik hin. Das global investierende Multi-Manager-Produkt von SFP enthält übrigens ausschliesslich nicht kotierte Immobilientitel, die unserer Ansicht nach vor einer Aufschwungsphase stehen.
Welche Märkte bieten aktuell das grösste Potenzial?
Wir haben mehrere interessante Märkte identifiziert. In Europa, insbesondere in Spanien und Portugal, treibt das unzureichende Angebot an Wohnungen für Studierende einen Anstieg der Mieten an. Das schnelle Wachstum der Bevölkerung ab 65 Jahren heizt in einigen Märkten wie den USA und Australien die Nachfrage nach medizinischen Büroräumen an, weil diese Altersgruppe in der Regel mehr ärztliche Betreuung benötigt. Eine starke Nachfrage nach Räumlichkeiten besteht auch im Sektor der Rechenzentren. Aufgrund des offensichtlichen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und des grossen Wachstumspotenzial bieten diese Sektoren attraktive Investitionsgelegenheiten.
In Immobilien im Ausland zu investieren bedeutet, ein Wechselkursrisiko in Kauf zu nehmen, insbesondere bei langfristigen Investitionen. Wie können Schweizer Investoren mit diesem Risiko umgehen?
Die Anleger haben mehrere Möglichkeiten: Sie können das Währungsrisiko akzeptieren; sie können mithilfe eines Hedging-Anbieters oder in Eigenregie eine Absicherungsstrategie umsetzen oder sie können sich für ein Anlageprodukt entscheiden, das die Absicherung des Währungsrisikos bereits beinhaltet. Bei SFP bieten wir bei unserer Multi-Manager-Strategie für globale Immobilieninvestitionen sowohl abgesicherte als auch nicht abgesicherte Anlageoptionen an, sodass die Anleger die Möglichkeit haben, diejenige Variante auszuwählen, die ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Bisher haben wir ein grösseres Interesse am abgesicherten Produkt festgestellt, was angesichts der Stärke des Schweizer Frankens nicht überrascht. Da ein Rückgang der Zinssätze erwartet wird, gehen wir davon aus, dass die Kosten für das Hedging sinken werden. Bemerkenswert ist auch, dass seit der Einführung des KGAST-Index im Jahr 1998 die nicht kotierten US-Immobilienanlagen mit und ohne Berücksichtigung der Absicherungskosten im Grossen und Ganzen besser abgeschnitten haben als ihre Schweizer Pendants.
Wie beurteilen Sie das derzeitige Umfeld der internationalen Immobilienmärkte?
Unserer Ansicht nach bietet das derzeitige Umfeld eine einmalige Gelegenheit, in nicht kotierte ausländische Immobilienanlagen zu investieren. Die Preise haben sich nach einer Phase der Volatilität stabilisiert und eine solide Grundlage für künftiges Wachstum geschaffen. Zudem befinden sich die Immobilienrenditen auf historisch attraktiven Niveaus. Die zugrunde liegenden Fundamentaldaten sind nach wie vor solide und werden durch das in einigen Märkten erwartete starke Mietwachstum sowie tiefere Finanzierungskosten, höhere Transaktionsvolumen und ein strukturell tiefes Niveau der Bautätigkeit gestützt. Angesichts all dieser Faktoren sind wir überzeugt, dass nun der beste Einstiegszeitpunkt seit der globalen Finanzkrise ist. Dies umso mehr, als die Wartelisten für Anlagen in offene Fonds zurzeit relativ kurz sind, was sich schnell ändern kann.
Wenn ich in Immobilien im Ausland investieren möchte, warum sollte ich dafür Ihr Vehikel wählen? Wäre es nicht einfacher, z. B. einen Immobilienfonds direkt in den USA zu kaufen?
Das ist zwar möglich, aber die Zusammenstellung und Verwaltung eines gut diversifizierten Portfolios erfordert eine gewisse Verwaltungskompetenz sowie viel Kapital. Beim Multi-Manager-Ansatz der SFP Group sind diese beiden Anforderungen erfüllt. Er bietet den Anlegern einen Zugang zu einem weltweit diversifizierten Portfolio von Immobilienfonds, das von Fachleuten mit umfassenden Branchenkenntnissen und grossem Netzwerk verwaltet wird, die ihrerseits von Teams unterstützt werden, welche sich um die Kundenbeziehungen, die Risiken, alles Juristische sowie die operativen Angelegenheiten kümmern. Dieser Ansatz bietet den Anlegern eine professionelle Verwaltung und eine Diversifizierung zu wesentlich tieferen Einstiegskosten, weil das Kapital mehrerer Anleger gebündelt wird, denn die direkten Immobilienfonds in den USA verlangen in der Regel eine Mindestanlage von 5 bis 10 Millionen US-Dollar.
Ende November 2024 organisieren Sie eine Roadshow in der Westschweiz.
Wir treffen uns tatsächlich regelmässig mit unseren Anlegern in der Westschweiz und werden dabei von unseren Spezialistinnen und Spezialisten begleitet. In diesem Herbst werden wir über internationale Immobilienanlagen diskutieren, die bei der SFP Group über unsere Anlagestiftung zugänglich sind. Da die Performance von Immobilienanlagen in den letzten beiden Jahren enttäuschend war, stellen sich viele Pensionskassen nun Fragen, was wir gut nachvollziehen können. Wir ermutigen sie jedoch, sich antizyklisch zu verhalten, insbesondere wenn ihr Anlagehorizont dies zulässt. Es gibt derzeit einen Einstiegspunkt, den es zu nutzen gilt. Und wir sind da, um darüber zu sprechen.
Redaktion-Immoday.ch