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Les conditions macroéconomiques se sont fortement améliorées et le potentiel de l'immobilier international est réel. En particulier pour les fonds non cotés. Mais dans un univers aussi particulier, mieux vaut faire appel à des professionnels. Les conseils de Benjamin Boakes et de Benoît Dreyer, de SFP.
Alors que le marché de l'immobilier titrisé, en Suisse, a connu une envolée impressionnante ces 12 derniers mois, certains investisseurs se demandent s'il n'est pas temps de se tourner vers d'autres horizons que la Suisse. Car, effectivement, il existe des opportunités intéressantes à l'étranger, assurent Benjamin Boakes, Senior Portfolio Manager, et Benoît Dreyer, Head Client Relationship Management Romandie, chez SFP, un des plus importants acteurs de l'immobilier indirect en Suisse.
L'inflation étant largement maîtrisée et les banques centrales commençant à réduire les taux d'intérêt, comment pensez-vous que les prix de l'immobilier international vont réagir ? Voyez-vous un potentiel de hausse sur le marché ?
Après deux années difficiles pour tout l'immobilier, nous pensons avoir atteint un point d'inflexion, comme le montrent les résultats positifs de plusieurs fonds au cours des derniers trimestres, en grande partie dus à un regain d'optimisme lié aux récentes annonces d'assouplissement de politique monétaire. Sur les marchés immobiliers internationaux non cotés, nous observons déjà une dynamique haussière. Plusieurs indices suggèrent qu'elle se poursuivra, notamment la stabilisation des niveaux de valorisation et le récent rebond du marché coté, souvent considéré comme un signal avant-coureur de la performance future du segment non coté.
L'activité des investisseurs est un bon indicateur du potentiel d'un marché. En Suisse, nous avons vu une forte augmentation des investissements dans l'immobilier titrisé au cours des 12 derniers mois. Ce regain d'intérêt se reflète-t-il également sur les marchés étrangers ?
Nous avons observé une augmentation des souscriptions sur le segment du non coté, ce qui indique effectivement un regain de confiance. Par ailleurs, les volumes de transactions dans l'immobilier direct augmentent globalement, car les acheteurs et les vendeurs trouvent à nouveau un terrain d'entente sur les prix. Cette tendance, qui renforce encore l'évolution positive du sentiment du marché, est effectivement vue aux Etats-Unis et en Europe et nous pensons que l’investissement à l’étranger représente aujourd’hui une excellente opportunité d’optimisation des rendements et de diversification les portefeuilles.
En Suisse, les fonds immobiliers cotés ont progressé de plus de 20%. Certains investisseurs estiment qu'une grande partie du potentiel a déjà été réalisé. Pensez-vous qu'il en va de même pour l'immobilier étranger ?
Au contraire, nous pensons que le potentiel de croissance de l'immobilier international non coté est loin d'être épuisé et nous sommes au début d'une période d'expansion. Mais il est essentiel de faire la distinction entre les marchés immobiliers cotés et non cotés. Au niveau international, l'immobilier coté a connu un fort rebond, en grande partie grâce à la baisse des taux d'intérêt. Étant donné qu'un rebond sert souvent d'indicateur avancé pour l'immobilier non coté, cela laisse présager une dynamique positive. Le produit multi-manager global de SFP se concentre d'ailleurs uniquement sur l'immobilier non coté, qui selon nous s’apprête à entrer dans une phase de rebond.
Quels sont les marchés qui offrent aujourd'hui le plus grand potentiel ?
Nous avons identifié plusieurs marchés intéressants. En Europe, en particulier en Espagne et au Portugal, l'offre largement insuffisante de logements étudiants stimule une croissance des loyers. La croissance rapide de la population âgée de 65 ans et plus alimente la demande d'espaces de bureaux médicaux sur certains marchés, tels que les États-Unis et l'Australie, car cette population a généralement besoin de visites médicales plus fréquentes. En outre, le secteur des centres de données connaît également une forte demande. Ces secteurs offrent des opportunités d'investissement attrayantes avec des déséquilibres évidents entre l'offre et la demande et un potentiel de croissance important.
Investir dans l'immobilier à l'étranger implique souvent d'accepter un risque de change, en particulier sur de longues périodes. Comment les investisseurs suisses peuvent-ils gérer ce risque ?
L'investisseur a plusieurs options : accepter le risque de change, travailler avec un fournisseur de couverture pour mettre en œuvre une stratégie, effectuer ses propres opérations de couverture ou opter pour un produit d'investissement qui inclut la couverture du risque de change. Chez SFP, nous offrons des options d'investissement couvertes et non couvertes pour notre stratégie multi-manager de l'immobilier mondial, ce qui donne aux investisseurs la possibilité de choisir ce qui répond le mieux à leurs besoins. Historiquement, nous avons constaté un plus grand intérêt pour le produit couvert, compte tenu de la force du franc suisse. Nous prévoyons que les coûts de couverture diminueront à l'avenir, compte tenu des prévisions de baisse des taux d'intérêt. Il convient également de noter que, depuis la création de l'indice CAFP en 1998, l'immobilier non coté américain a surperformé son homologue suisse avant comme après prise en compte des opérations de couverture.
Quelle est votre analyse de l’environnement actuel des marchés immobiliers internationaux ?
Nous pensons que l'environnement actuel offre une occasion unique d'investir dans l'immobilier étranger non coté. Les prix se sont stabilisés après une période de volatilité, créant une base solide pour la croissance future. En outre, les rendements immobiliers se situent à des niveaux historiquement attractifs. Les fondamentaux sous-jacents restent solides, soutenus par de fortes prévisions de croissance des loyers sur certains marchés, des coûts de financement plus faibles, une augmentation du volume de transactions et des niveaux de construction structurellement bas. Compte tenu de ces facteurs, nous sommes convaincus qu'il s'agit du meilleur point d'entrée depuis la crise financière mondiale. D’autant plus que les listes d'attente pour les investissements dans les fonds ouverts sont actuellement relativement courtes, ce qui peut changer rapidement.
Si je veux investir dans l'immobilier à l'étranger, pourquoi devrais-je passer par votre véhicule ? Ne serait-il pas plus simple d'acheter un fonds immobilier directement aux États-Unis, par exemple ?
C'est effectivement une possibilité, mais constituer et gérer un portefeuille bien diversifié nécessite une certaine expertise en gestion et un capital important. L'approche multi-manager du groupe SFP répond à ces deux besoins. Elle permet aux investisseurs d'accéder à un portefeuille de fonds immobiliers diversifié mondialement, géré par des professionnels dotés d’une grande expertise du secteur, d’un vaste réseau, et soutenus par des équipes chargées des relations avec les clients, des risques, du juridique et de l'opérationnel. Cette approche permet aux investisseurs de bénéficier d'une gestion professionnelle et d'une diversification à un coût d'entrée beaucoup plus faible, puisque les capitaux de plusieurs investisseurs sont mis en commun, sachant que, en général, un fonds immobilier direct aux États-Unis a un ticket d'investissement minimum d’USD 5 à 10 millions.
Fin novembre 2024, vous organiserez un roadshow en Suisse romande.
Nous venons en effet régulièrement à la rencontre de nos investisseurs en Suisse romande, accompagnés de nos spécialistes. Cet automne, nous discuterons de l’immobilier international, qui est accessible chez le groupe SFP via notre fondation d’investissement. Compte tenu de la performance décevante de l’immobilier ces deux dernières années, de nombreuses caisses de pension se posent des questions, ce que nous comprenons. Nous les encourageons cependant à se montrer anticyclique, surtout lorsque leur horizon de placement le leur permet. Il y a actuellement un point d’entrée, il faut le saisir. Et nous sommes là pour en parler.
Rédaction-Immoday.ch