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Kolumnen
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IMvestir Partners SA
QUARTALSBERICHT PER 31.03.2024
Das Universum der Immobilienfonds besteht aus:
Kommentar zum Quartal:
Seit November 2023 verzeichnet die Anlageklasse indirekte Immobilienanlagen höhere Volumen und eine positive monatliche Performance. Der von der SNB am 21. März gefasste Beschluss, ihre Leitzinsen um 0,25% zu senken, hat den im letzten Monat des Quartals zu beobachtender positiver Trend bei den kotierten und nicht kotierten Immobilienfonds mit einer Performance von 3,04% bzw. 4,10% noch verstärkt. Diese Outperformance erklärt sich durch die Aussetzung des ausserbörslichen Handels des Fonds CS 1A Immo PK und dessen Umstellung auf einen NAV-basierten Fonds. So ergab sich für dieses Anlagevehikel eine monatliche Performance von 18,32%, womit es wesentlich und positiv zur monatlichen Gesamtperformance, der nicht kotierten Fonds beitrug. Dementsprechend schloss das Quartal mit einer Performance von 5,92% bei den kotierten Fonds und 5,33% bei den nicht kotierten Fonds positiv ab, was zu einem Anstieg der Agios (bei den kotierten Fonds durchschnittlich 20,32%) und einem Verschwinden der Disagios bei den nicht kotierten Fonds (Ende März durchschnittlich 0%) führte.
Die Anlageklasse ist für die Anleger aufgrund des Rendite-Spreads von fast 2% zwischen der Rendite von Bundesanleihen und derjenigen von Dividenden (durchschnittlich 2,56% bei kotierten Fonds und 3,20% bei nicht kotierten Fonds) wieder attraktiver geworden.
Gleichzeitig profitieren die Fondsmanager vom neu erwachten Appetit der Anleger auf Kapitalaufnahme. Seit Beginn dieses Jahres sind bei den kotierten Fonds Kapitalerhöhungen von CHF 160 Millionen zu verzeichnen, was den über das ganze Jahr 2023 aufgenommenen Beträgen gleichkommt. Für 2024 wurden bereits eine Kapitalerhöhung von rund CHF 990 Millionen sowie zwei IPOs und zwei Fusionen angekündigt. Diese Beträge sind zwar im Vergleich zu den Rekordjahren bescheiden, deuten jedoch auf eine dynamischere Aktivität der Industrie hin. Sämtliche Kapitalerhöhungen dieses ersten Quartals wurden zu 100% gezeichnet. In den kommenden Monaten wird sich zeigen, ob die angekündigten Beträge weiterhin vollständig aufgebracht werden. Alle diese Transaktionen könnten kurzfristig auch eine zunehmende Volatilität am Kapitalmarkt bewirken.
Generell tendiert der Markt zu einer Konsolidierung. AXA beispielsweise wird ihre beiden Fonds im Mai zusammenlegen, Swiss Prime Site wird Fundamenta übernehmen und Procimmo hat bereits 2023 seine beiden kommerziellen Fonds zusammengelegt.
Der Markt profitiert weiterhin von soliden Fundamentaldaten: von einer niedrigen Arbeitslosigkeit, einem anhaltenden Bevölkerungswachstum, einer unter der Nachfrage liegenden Bautätigkeit und – als Folge des LIK und der Anpassung an den Referenzzinssatz – von steigenden Mieten. Die Entspannung bei den Zinssätzen wird zwar den kurzfristigen Druck auf die Finanzierungskosten der Fonds verringern, aber auch der Anstieg der Mieten wird sich dadurch 2025 verlangsamen. Nun kommt die Zeit der Dividenden-Ausschüttungen. Es wird sich erweisen, ob ihre Höhe wirklich den Erwartungen der Anleger entspricht.