•
Aktuell
•
4 min
•
Immoday
Der Entscheid der SNB Mitte Dezember, ihren Leitzins um 50 Basispunkte zu senken, ist eine hervorragende Nachricht für Immobilien und verbriefte Immobilienanlagen. Die Preise dürften weiter steigen, während die Finanzierungskosten noch weiter zurückgehen werden. Die Mieten hingegen dürften sinken.
Der Entscheid der SNB Mitte Dezember, ihre Leitzinsen von 1% auf 0,5%, also um 50 Basispunkte, zu senken, wurde von den Märkten weitgehend erwartet. Der Umfang der Zinssenkung mag zwar überraschen, dennoch ist diese eine hervorragende Nachricht für Immobilien im Allgemeinen und für verbriefte Immobilienanlagen im Besonderen.
1. Der Spread hat sich für die Investoren leicht verengt
Die Rendite der Eidgenossen ist in den letzten Wochen kontinuierlich gesunken und erreichte Anfang Dezember mit 0,17% einen Tiefststand (was zur Folge hat, dass die Investoren davon ausgehen, dass die Leitzinsen mittelfristig auf null sinken werden). Dies ist der Beweis dafür, dass die Märkte eine Leitzinssenkung erwartet haben. Nach der Ankündigung der Leitzinssenkung durch die SNB zog die Rendite der Eidgenossen wieder leicht an und lag am 13. Dezember bei 0,23%. Wie dem auch sei, für die Investoren im Bereich der verbrieften Immobilienanlagen bleibt der Spread beträchtlich. Er liegt gegenüber der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der kotierten Immobilienfonds bei mehr als 240 Basispunkten. In dieser Hinsicht hat sich im Vergleich zur Situation der letzten Wochen – die sehr günstig für verbriefte Immobilienanlagen war – also nicht viel geändert.
2. Die kotierten Immobilienfonds haben die Leitzinssenkung antizipiert
In der Regel führt eine Leitzinssenkung mittelfristig zu einem Anstieg der Immobilienpreise und daher auch der Kurse der kotierten Immobilienfonds. Dies war nach dem Leitzinsentscheid der SNB nicht der Fall. Im Gegenteil: Die Kurse dieser Fonds sind leicht gesunken. Doch es sei an dieser Stelle noch einmal gesagt: Die Investoren haben mit einer Leitzinssenkung gerechnet. Zum Beweis: Ein Fonds wie der UBS Swiss Sima, der grösste und liquideste Schweizer Fonds, hat in den drei Monaten seit dem vorhergehenden Zinsentscheid der SNB (Senkung des Referenzsatzes um 25 Basispunkte Ende September 2024) rund 10% hinzugewonnen.
3. Weniger teure Finanzierung
Eine Leitzinssenkung durch die SNB führt automatisch zu einem Rückgang der Hypothekarzinsen. Bei der Saron-Hypothek sinken diese sofort, bei den Festhypotheken etwas verzögert. Allerdings halten die Experten fest, dass die Zinssätze der Festhypotheken in den letzten Monaten bereits stark zurückgegangen sind (heute findet man 10-jährige Festhypotheken zu einem Zinssatz von 1,3%), was belegt, dass auch hier der SNB-Zinsentscheid erwartet wurde. Diese Hypotheken dürften den Experten zufolge in den kommenden Monaten noch weiter sinken, allerdings nicht sehr stark.
4. Die Immobilienpreise dürften weiter steigen
In der Regel führen niedrigere Leitzinsen zu einem Rückgang der Hypothekarzinsen, was Immobilien oder Investitionen in Immobilien interessanter macht. Dies wiederum schlägt sich in einer grösseren Nachfrage und damit in höheren Immobilienpreisen nieder – etwas, das in den letzten Monaten zu beobachten war. Und dieser Trend dürfte sich fortsetzen – dies umso mehr, als mehrere Experten davon ausgehen, dass die SNB 2025 ihre Leitzinsen weiter senken wird. Gemäss RealAdvisor sind die Preise der Wohnungen in der Schweiz in den letzten zwölf Monaten um 2,6% angestiegen, diejenigen der Einfamilienhäuser um 1,2%.
5. Der Referenzzinssatz wird im März gesenkt
Anfang Dezember verharrte der Referenzzinssatz bei 1,75%. Angesichts dieser neuen Leitzinssenkung durch die SNB – der vierten in Folge – ist nun absolut sicher, dass an der nächsten Sitzung des Bundesamtes für Wohnungswesen im März der Referenzzinssatz gesenkt wird. Dies wird sich auf die Mieten auswirken (eine Senkung des Referenzzinssatzes um 25 Basispunkte führt in der Regel zu einer Mietzinssenkung von rund 3%). Und falls die SNB ihre Leitzinssenkungen im kommenden Jahr fortsetzt, ist gemäss einigen Experten nicht auszuschliessen, dass der Referenzzinssatz 2025 zweimal gesenkt wird, das erste Mal im März und das zweite Mal im Dezember.
Redaktion-Immoday