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Interview
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Olivier Toublan
Der Fonds hat gerade seine sechste Kapitalerhöhung abgeschlossen und dabei 37 Millionen Franken aufgenommen. Das neue Kapital dient dem Erwerb von Wohnliegenschaften in der Westschweiz, der Finanzierung von Verdichtungsvorhaben für die Bestandsimmobilien und der Senkung der Verschuldungsquote.
Kapitalaufnahmen für Immobilienanlagevehikel kommen seit Jahresbeginn wieder vermehrt vor. Mittlerweile wurden vier Kapitalerhöhungen abgeschlossen. Die jüngste betrifft den Dominicé Swiss Property Fund (DSPF), der etwas mehr als 37 Millionen Franken aufgenommen hat.
«Die Reaktion der Investoren war sowohl in Sachen Zeichnungsvolumen als auch in Bezug auf das Zeichnungstempo erstaunlich stark», erklärt der Fonds. Wir wollten Näheres erfahren und haben deshalb Diego Reyes, Senior Manager des Fonds, befragt.
Diego Reyes, fassen Sie bitte zunächst die Strategie des DSPF in wenigen Worten zusammen.
Unsere Anlagestrategie konzentriert sich auf den Erwerb von Wohnmietobjekten in der Westschweiz. In einem hart umkämpften Markt für Mietimmobilien schöpft der DSPF Wert, indem er ein striktes Selektionsverfahren umsetzt und seine Fähigkeit unter Beweis stellt, Immobilienprojekte zu entwickeln und zu fördern. Dank einem grundlegend defensiven Ansatz ist diese Anlagestrategie darauf ausgelegt, inflationsresistent zu sein und gleichzeitig positive Renditen in Franken zu erzielen. Derzeit umfasst unser Portfolio Vermögenswerte im Umfang von insgesamt 550 Millionen Franken, die sich auf 46 hauptsächlich in der Romandie gelegene Liegenschaften verteilen.
Was ist das mittelfristige Ziel?
Wir möchten schnell wachsen: Das verwaltete Fondsvermögen soll sich in fünf Jahren auf eine Milliarde Franken belaufen. Wenn wir dieses Ziel erreichen, werden wir unsere Position als einer der wichtigsten Branchenakteure stärken und unseren Ruf als vertrauenswürdiger Manager für unsere Investoren festigen.
Wie verlief die Kapitalerhöhung?
Sehr positiv, sowohl in Sachen Zeichnungsvolumen als auch in Bezug auf das Zeichnungstempo, was das Vertrauen der Investoren in unsere Anlagestrategie belegt.
Wer hat gezeichnet, Ihre üblichen Investoren oder neue Anleger?
Es war ausgewogen. Sowohl bereits engagierte Investoren als auch neue Anleger beteiligten sich an der Zeichnung. Diese Dynamik zeigt, dass unser Fonds weiterhin neue Anleger anzuziehen und gleichzeitig seine bestehenden Anteilsinhaber zu binden vermag. Dies unterstreicht die positive Wahrnehmung des Fonds und seine Attraktivität für eine breite Anlegerbasis.
Dieser Erfolg ist das Resultat einer rigorosen Vorarbeit, bei der unser Fonds potenziellen Neuanlegern präsentiert wurde. Dass sie sich für eine Investition in den Fonds entschieden haben, zeugt von ihrem Vertrauen in unsere Strategie und in die Zusammensetzung des Portfolios, was eine hervorragende Nachricht ist für uns.
Was genau wollen Sie mit diesen 37 Millionen Franken machen?
Dank diesen Mitteln werden wir unser Immobilienportfolio in der Westschweiz weiter auszubauen können, mit dem Ziel, die Renditen für unsere Investoren zu optimieren. Dieses Wachstum wird über den Erwerb neuer Liegenschaften sowie durch vielversprechende Verdichtungsprojekte, mit denen das Potenzial unseres Immobilienbestands ausgebaut werden soll, erfolgen. Bei unseren Aufstockungsprojekten beziehen wir im Übrigen systematisch Initiativen zur Verbesserung der Energieeffizienz bestehender Gebäude ein.
Gibt es schon konkrete Projekte?
Aktuell sind wir gerade dabei, ein Immobilienportfolio zu erwerben, dessen Wert auf knappe 28 Millionen Franken geschätzt wird. Ausserdem analysieren wir aktiv zwei weitere Portfolios im Gesamtwert von schätzungsweise 93 Millionen Franken. Gleichzeitig wirken wir an einer Reihe von Aufstockungsvorhaben mit, die sich derzeit in der Phase der öffentlichen Auflage befinden und eine Gesamtinvestition von etwa 30 Millionen Franken darstellen. Unser Hauptziel für die nächsten zwei bis drei Jahre besteht darin, diese Projekte zu entwickeln und zu realisieren.
Wird ein Teil dieser Mittel für den Abbau der Verschuldungsquote verwendet?
Ein Teil dieses Kapitals wird in der Tat dazu dienen, die Verschuldung des Fonds zu verringern und somit seine finanzielle Stabilität zu stärken. Unsere Verschuldungsquote liegt derzeit bei 31,5% und wir wollen sie auf 28% bis 29% senken.
Ist dieser Wert nicht etwas zu hoch?
Angesichts unserer Wachstumsziele planen wir, auch weiterhin Fremdkapital zur Unterstützung unserer Expansion einzusetzen und parallel dazu Kapitalerhöhungen durchzuführen.
Ist in Anbetracht des Erfolgs der jüngsten Kapitalerhöhung bereits die nächste Kapitalerhöhung für den DSPF geplant?
Der Erfolg dieser Emission zeigt, dass wir in der Lage sind, Kapital aufzunehmen, wenn sich attraktive Gelegenheiten bieten. Angesichts unserer Wachstumsziele liegt es auf der Hand, dass wir ein- bis zweimal pro Jahr weitere Kapitalerhöhungen im Umfang von 50 bis 70 Millionen Franken durchführen wollen. Wir planen zudem, mithilfe von Swaps zu wachsen. Das wird eine Premiere für uns sein.
Ihre letzte Kapitalerhöhung fand 2021 statt. Weshalb haben sie gerade jetzt eine Kapitalerhöhung durchgeführt?
Im Jahr 2023 waren die Bedingungen für Kapitalerhöhungen nicht günstig. Das Umfeld hat sich mittlerweile jedoch geändert und wir stellen fest, dass sich die Investoren wieder für indirekte Immobilienanlagen – namentlich im Bereich der Wohnimmobilien – interessieren. Wir waren daher der Ansicht, dass der Zeitpunkt richtig ist, um die nächste Wachstumsphase des Fonds in Angriff zu nehmen.
Sind wir also wieder an jenem Punkt, an dem wir vor 2022 waren, als alle indirekte Immobilienanlagen kauften?
Nicht ganz. Wir stellen fest, dass die Investoren sehr wählerisch geworden sind und grossen Wert auf die Qualität des Portfolios und das Know-how des Verwaltungsteams legen. Sie wollen eine klare und langfristig stabile Strategie sowie eine hohe Transparenz.
Und auch Nachhaltigkeit?
Viele institutionelle Investoren messen der Nachhaltigkeit mittlerweile tatsächlich hohe Bedeutung zu. Wenn sie der Meinung sind, dass gewisse ESG-Kriterien nicht erfüllt sind, ziehen sie ihre Investitionen ohne zu zögern ab. Aus diesem Grund haben wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie verstärkt, indem wir einen Grossteil des Jahres 2023 der Optimierung unseres Immobilienportfolios gewidmet haben – eine Arbeit, die wir auch in den kommenden Monaten fortsetzen werden.