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Finanz
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Immoday
2024 scheint ein grossartiges Jahr für die kotierten Immobilienfonds zu werden. Das durchschnittliche Agio steigt weiter an. Seit Jahresbeginn legte es bereits 12,4% zu – deutlich mehr als der SMI – und erreichte Ende Oktober 29%. Da der Spread zwischen der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der Fonds und der Rendite 10-jähriger Schweizer Bundesanleihen zudem weiterhin bei ca. 240 Basispunkten liegt, bleibt der Appetit der Anleger auf indirekte Immobilienanlagen gross.
Die Euphorie für verbriefte Immobilien hält an. Die Agios stiegen im Oktober erneut an, und zwar von 26,21% Ende September auf 29,04%. Zudem verzeichnete der SWIIT-Index mit 12,4% eine deutlich höhere YTD-Performance als der SMI (+5,6% Ende Oktober).
Wir sind zwar immer noch ziemlich weit von den absoluten Rekordwerten entfernt – Ende 2021 betrug das durchschnittliche Agio fast 45% –, die Erholung gegenüber dem Vorjahr ist jedoch spektakulär. Zur Erinnerung: Ende Oktober 2023 hatte dieses Agio einen Tiefstand von 5,9% erreicht. Nun hat sich die Situation aber innerhalb von zwölf Monaten komplett verändert, und heute scheint der Appetit der Investoren, insbesondere der institutionellen Anleger, auf Immobilien unstillbar zu sein. Das liegt daran, dass sowohl die makroökonomischen als auch die finanziellen Daten für diese Art von Vermögenswerten günstig sind, denn sowohl die Schweizer Wirtschaft als auch die in der Schweiz wohnhafte Bevölkerung wachsen weiter. Das bewirkt, dass die Nachfrage nach Immobilien das Angebot übersteigt und die Preise nach oben treibt.
Anlegerappetit auf Immobilientitel anscheinend unstillbar
Mehrere Beobachter erwarten zudem, dass die SNB noch vor Ende Jahr eine weitere Zinssenkung vornehmen dürfte, und das in einem Umfeld, in dem der Spread zwischen der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite kotierter Fonds und den Bundesanleihen bereits 240 Basispunkte beträgt (wobei die nächste Zinssenkung von den Märkten wahrscheinlich schon eingepreist wurde, weshalb sich der Spread wohl nicht mehr stark bewegen wird).
Kurz, für Anleger, die langfristig stabile Renditen suchen, stellen Immobilienanlagen wieder – wie schon vor dem Zinsanstieg Mitte 2022 – fast die einzige Option dar.
Die Tatsache, dass in den letzten Monaten zahlreiche Kapitalerhöhungen durchgeführt wurden und weiterhin jede Woche neue angekündigt werden, und vor allem die Tatsache, dass diese praktisch alle erfolgreich abgeschlossen werden, zeigt den praktisch unstillbaren Appetit der Anleger auf Immobilientitel klar auf.
Hohe Prämie für Liquidität
Die begehrtesten Fonds werden allmählich wieder teuer, ihre Agios betragen manchmal fast 50%. Das hat es seit Ende 2021 nicht mehr gegeben. (Zur Erinnerung: Damals wiesen 11 Fonds ein Agio von über 50% auf, bei Immofonds überstieg es sogar 70%.)
Heute sind die höchsten Agios bei Swisscanto RE IFCA (+48%) und Streetbox Real Estate Fund (+46,6%) zu finden. Bei einer Handvoll weiterer Fonds verharren sie stabil über 40%; dazu gehören der CS Ref Siat (+44,9%), der UBS Swiss Res Anfos (+44,7%) und der UBS Leman Foncipars (+40,7%).
Besondere Erwähnung verdient der UBS Swiss Sima, ein Schwergewicht mit einer Marktkapitalisierung von über 11 Milliarden Franken. Der Fonds weist heute mit 47% das zweithöchste Agio auf. Dies ist ein klares Zeichen für eine Liquiditätsprämie, denn mit 2,15% weist dieser Fonds eine der niedrigsten Dividendenrenditen des Sektors auf.
Ein solcher Liquiditätsbonus lässt sich übrigens bei allen der vier grössten kotierten Fonds feststellen, die zusammen fast ein Drittel der gesamten Marktkapitalisierung des Sektors ausmachen. Bei ihnen allen erreicht das Agio nämlich fast die 40%-Marke oder übersteigt diese sogar. Trotz ihrer mittlerweile relativ tiefen Ausschüttungsrenditen – sie betragen zwischen 1,9% und 2,4%, während der Branchendurchschnitt bei 2,74% liegt – werden diese Fonds von den Anlegern weiterhin bevorzugt.
Nur noch sechs Fonds mit Disagio
Der starke Nachfrageanstieg der letzten Monate kommt letztlich fast allen Fonds zugute. Tatsächlich weisen immer weniger noch ein Disagio auf, inzwischen sind es nur noch sieben. Allerdings werden drei davon von den Anlegern immer noch stark gemieden. Da ist zunächst der Helvetica Swiss Commercial, dessen Disagio sich auf 15% beläuft (obwohl der Fonds seit Jahresbeginn fast 33% zulegte und damit den mit Abstand grössten Anstieg des Sektors verzeichnete). Beim Sustainable Real Estate Switzerland, der seit Januar einen Rückgang von 7% hinnehmen musste, beträgt das Disagio 18,5%. Das Schlusslicht bildet der Swiss Central City, der mit 21,9% das derzeit höchste Disagio aufweist, obwohl er eine YTD-Performance von 7,7% erzielte.
Rédaction - Immoday