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Immobilien
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Mathias Rinka
Die PURE Funds AG mit Sitz in Zug administriert, verwaltet und vertreibt eigene Fonds mit dem Hauptfokus auf Immobilien-Investments. CEO Flavio Lauener und sein Team sind seit rund drei Jahren am Schweizer Immobilienmarkt tätig und verfügen über eine FINMA-Fondsleitungslizenz. Im Interview verrät er uns unter anderem, welche Chancen und Risiken er aktuell sieht und welche Faktoren im heutigen Geschäftsumfeld seiner Meinung nach wichtig sind.
Herr Lauener, der Schweizer Immobilienmarkt steht nach dem Ende der Negativ- und Niedrigzinsen vor neuen Herausforderungen. Was sagen Sie zum aktuellen Geschehen?
Herausforderungen am Immobilienmarkt sind immer auch Chancen. Klar handelt es sich heute nach den Zinserhöhungen um ein anspruchsvolles Marktumfeld. Wir können uns aber hier in der Schweiz im Vergleich zum europäischen Ausland glücklich schätzen. Es gab zwar Bewertungskorrekturen, jedoch weit weniger ausgeprägt als jenseits unserer Grenzen und meist nur im kleinen einstelligen Prozentbereich. Auch die Inflation ist in der Schweiz deutlich moderater als anderswo. Alles in allem: Ich bin sehr zuversichtlich, denn die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und intakt und das bei gleichzeitig geringerer Bautätigkeit. Die Zahlungsbereitschaft ist weiter vorhanden und auch im Gewerbeimmobilienmarkt hatten wir in beliebten bzw. zentralen Lagen keinen substanziellen Einbruch.
Mit Blick auf den Immobilientransaktionsmarkt gab es aber dann doch so etwas wie eine höfliche Zurückhaltung, oder?
(lacht) Ja, so könnte man es auch ausdrücken. Die jüngsten Zahlen von Wüest Partner haben gezeigt, dass die Transaktionen auf einem niedrigeren Niveau stattfinden. Zugleich ist auch die Preisfindungsphase weniger hitzig als auch schon. Doch das Investoreninteresse hat wieder zugenommen. Ich bin sehr zuversichtlich, insbesondere was zentrale und gut angebundene Lagen betrifft.
Wie wirkt sich diese neue Zuversicht bei ihrem Immobilienfonds aus?
Aus Gesprächen vernehmen wir, dass die Nachfrage von Pensionskassen und Versicherungen im Jahr 2024 zunehmen wird. Im Vergleich etwa zu 2023, wo es deutlich weniger Zuflüsse aus diesem Bereich gab. Immobilien haben sich als Inflationsabsicherung bewährt, vor allem auch wegen der stabilen Cashflows. Die gestiegenen Diskontsätze wirkten sich zwar negativ auf die Immobilienbewertungen aus, konnten aber durch Mietzinsanpassungen aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes und der hohen Nachfrage teilweise kompensiert werden. Per Saldo führte dies trotzdem schweizweit in den meisten Fällen zu leichten Abwertungen.
Welche Projektgrössen und Lagen haben Sie mit der PURE Funds AG im Fokus?
Unser Hauptfokus liegt ganz klar auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz. Wir investieren in attraktive urbane Lagen und konzentrieren uns dabei auf Städte ausserhalb der wichtigsten Schweizer Ballungszentren. Unser Immobilienfonds PURE Swiss Opportunity REF investiert beispielsweise in attraktive Mikrolagen in wirtschaftlich starken Regionalzentren, welche Wachstumspotenzial aufweisen. Das Kernportfolio umfasst Core- sowie Core-plus-Wohnliegenschaften ergänzt durch Immobilien mit einem Gewerbeanteil. Darüber hinaus fliessen die Fondsmittel zu rund einem Fünftel auch in Projekt- und Bestandsentwicklungen, bei denen wir einen Value-Add-Ansatz verfolgen und damit für dieses Teilportfolio eine entsprechend höhere Rendite im Vergleich zum Kernportfolio anstreben.
Welche Ticketgrösse hat hier das durchschnittliche Objekt bzw. Projekt?
Die Entwicklungsprojekte bewegen sich in einer Grössenordnung von 20 bis 40 Mio. CHF. Künftig könnten wir uns hier aber auch grössere Bauvorhaben vorstellen, zum Beispiel über von uns lancierte Club Deals.
Welche Schwierigkeiten sehen Sie auf dem Schweizer Immobilienmarkt hinsichtlich Neubauten bzw. Sanierungsprojekten?
Gerade auf dem Wohnungsmarkt sehen wir eine Tendenz zur Überregulierung durch die Politik. Das Beispiel Genf ist definitiv nicht der Königsweg. Leider gibt es ähnliche Entwicklungen auch in anderen Städten, wie etwa in Basel oder Zug. Die Schaffung von Wohnraum, gerade in den Städten, wird dadurch erschwert. Teils müssen Baueingaben wieder geändert werden, teils wurden Projekte auch schon gestoppt. Eingriffe der Politik sind vielerorts kontraproduktiv. Hier wünsche ich mir weniger Vorgaben und Einsprachen und insbesondere schnellere Entscheidungsprozesse bei den zuständigen Ämtern. Vor allem auch beim Thema Verdichtung müssen die Rahmenbedingungen für Bauherren optimiert werden.
Sie haben Ende 2023 das Portfoliovolumen des Fonds PURE Swiss Opportunity REF noch einmal auf über 137 Mio. CHF ausbauen können. Welche Objekte kamen hier ins Portefeuille dazu?
Wir konnten Ende Jahr zwei attraktive und zentral gelegene Liegenschaften in St. Gallen erwerben. Zum einen handelt es sich um eine vollvermietete Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der Multergasse. Diese befindet sich direkt an einer hochfrequentierten Einkaufsstrasse in der Innenstadt. Neben zwei Büroräumen und drei Wohnungen in den oberen Stockwerken befindet sich dort im Erdgeschoss eine Detailhandelsfläche mit der Confiserie Sprüngli als Hauptmieterin. Das zweite Objekt ist eine ebenfalls vollvermietete Wohnliegenschaft an der Lukasstrasse. Dieses Mehrfamilienhaus wurde 2018 kernsaniert. Das aktuelle Mietzinsniveau bietet hier zusätzliches Steigerungspotenzial. Die Bruttorendite zu Gestehungskosten beträgt bei beiden Liegenschaften ca. 4 %.
Für diese Zukäufe haben Sie im vergangenen November eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Plant die PURE Funds AG weitere Kapitalerhöhungen und/oder die Auflage eines neuen Immobilienfonds im 2024?
Um den strategiekonformen Ausbau des Immobilienfonds zu finanzieren, ziehen wir in Erwägung, im Frühjahr 2024 eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Aktuell sind wir dabei sehr attraktive Liegenschaften anzubinden, um die sich im aktuellen Marktumfeld bietenden Opportunitäten bestmöglich zu nutzen.
Mathias Rinka - Immoday.ch