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Immobilier
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Mathias Rinka
La société PURE Funds AG, dont le siège est à Zoug, administre, gère et distribue ses propres fonds, principalement axés sur les investissements immobiliers. Le CEO Flavio Lauener et son équipe sont actifs sur le marché immobilier suisse depuis environ trois ans et disposent d'une licence de gestion de fonds FINMA. Dans cet interview qu'il nous a accordé, il nous révèle notamment les opportunités, les risques et les facteurs importants à prendre en compte dans l'environnement actuel.
Monsieur Lauener, le marché immobilier suisse est confronté à de nouveaux défis depuis la fin des taux d'intérêt négatifs et bas. Que pensez-vous de l'actualité ?
Les défis du marché immobilier sont toujours des opportunités. Il est clair qu'il s'agit aujourd'hui d'un environnement de marché exigeant après les hausses de taux d'intérêt. Mais en Suisse, nous pouvons nous estimer heureux par rapport aux autres pays européens. Il y a certes eu des corrections d'évaluation, mais elles ont été beaucoup moins prononcées qu'au-delà de nos frontières et n'ont généralement atteint qu'un petit pourcentage à un chiffre. L'inflation est également nettement plus modérée en Suisse qu'ailleurs. Tout compte fait : je suis très confiant, car la demande de logements est élevée et intacte, et ce malgré une activité de construction réduite. La disposition à payer est toujours présente et même sur le marché de l'immobilier commercial, nous n'avons pas eu de chute substantielle dans les endroits appréciés ou centraux.
Si l'on considère le marché des transactions immobilières, il y a tout de même eu une sorte de «retenue», n'est-ce pas ?
Oui, on pourrait le dire ainsi. Les derniers chiffres de Wüest Partner ont montré que les transactions se font à un niveau plus bas. Dans le même temps, la phase de fixation des prix est également moins enflammée que par le passé. Mais l'intérêt des investisseurs s'est à nouveau accru. Je suis très confiant, notamment en ce qui concerne les emplacements centraux et bien desservis.
Quel est l'impact de cette nouvelle confiance sur leur fonds immobilier ?
D'après les entretiens que nous avons eus, la demande des caisses de pension et des assurances devrait augmenter en 2024. Par rapport à 2023 environ, où les afflux dans ce domaine étaient nettement moins importants. L'immobilier a fait ses preuves en tant que couverture contre l'inflation, notamment en raison de la stabilité des cash-flows. La hausse des taux d'escompte a certes eu un effet négatif sur les évaluations immobilières, mais elle a pu être partiellement compensée par des adaptations de loyers dues à la hausse du taux d'intérêt de référence et à la forte demande. Au final, cela a tout de même entraîné de légères dévaluations dans la plupart des cas au niveau suisse.
Quelles sont les tailles de projets et les situations que vous ciblez avec PURE Funds AG ?
Nous nous concentrons clairement sur l'immobilier résidentiel en Suisse alémanique. Nous investissons dans des sites urbains attrayants et nous concentrons sur les villes situées en dehors des principales agglomérations suisses. Notre fonds immobilier PURE Swiss Opportunity REF investit par exemple dans des micro-sites attrayants situés dans des centres régionaux économiquement forts et présentant un potentiel de croissance. Le portefeuille de base comprend des immeubles d'habitation Core et Core-plus, complétés par des immeubles avec une part commerciale. En outre, près d'un cinquième des moyens du fonds sont investis dans des projets et des développements de portefeuille pour lesquels nous appliquons une approche value add et visons ainsi un rendement plus élevé pour ce sous-portefeuille par rapport au portefeuille de base.
Quelle est la taille moyenne d'un ticket pour un objet ou un projet ?
Les projets de développement se situent dans un ordre de grandeur de 20 à 40 millions de CHF. Mais à l'avenir, nous pourrions imaginer ici des projets de construction plus importants, par exemple via des club deals que nous aurions lancés.
Quelles difficultés voyez-vous sur le marché immobilier suisse en ce qui concerne les nouvelles constructions ou les projets de rénovation ?
Sur le marché du logement en particulier, nous constatons une tendance à la surréglementation par la politique. L'exemple de Genève n'est définitivement pas la voie royale. Malheureusement, des évolutions similaires se produisent dans d'autres villes, comme à Bâle ou à Zoug. La création de logements, en particulier dans les villes, est ainsi rendue plus difficile. Les demandes de permis de construire doivent parfois être modifiées, et certains projets ont même déjà été stoppés. Les interventions politiques sont souvent contre-productives. Je souhaite ici moins de directives et d'oppositions et surtout des processus de décision plus rapides auprès des services compétents. Les conditions-cadres pour les maîtres d'ouvrage doivent être optimisées, notamment en ce qui concerne la densification.
Fin 2023, vous avez pu augmenter une nouvelle fois le volume du portefeuille du fonds PURE Swiss Opportunity REF à plus de 137 millions de CHF. Quels objets sont venus s'ajouter au portefeuille ?
A la fin de l'année, nous avons pu acquérir deux immeubles attractifs et situés au centre de Saint-Gall. Il s'agit d'une part d'un immeuble résidentiel et commercial entièrement loué situé à «Multergasse». Celui-ci se trouve directement dans une rue commerçante très fréquentée du centre-ville. Outre deux bureaux et trois appartements dans les étages supérieurs, il abrite au rez-de-chaussée une surface de commerce de détail dont le locataire principal est la confiserie Sprüngli. Le deuxième objet est un immeuble d'habitation également entièrement loué, situé dans la Lukasstrasse. Cet immeuble d'habitation a été entièrement rénové en 2018. Le niveau actuel des loyers offre ici un potentiel d'augmentation supplémentaire. Le rendement brut au prix de revient est d'environ 4 % pour les deux immeubles.
Pour ces acquisitions, vous avez procédé à une augmentation de capital en novembre dernier. PURE Funds AG prévoit-elle d'autres augmentations de capital et/ou le lancement d'un nouveau fonds immobilier en 2024 ?
Afin de financer le développement du fonds immobilier conformément à notre stratégie, nous envisageons de procéder à une augmentation de capital au printemps 2024. Actuellement, nous sommes en train de considérer des biens immobiliers très attractifs afin de profiter au mieux des opportunités offertes par le contexte actuel du marché.
Mathias Rinka - Immoday.ch