Kollektive Anlagen und Handänderungssteuern: zwei Welten, die sich zu verstehen beginnen

Vorgeschichte des Streits

In den Kantonen, die auf Eigentumsübertragungen von Immobilien eine Handänderungssteuer erheben, wurde lange darüber diskutiert, ob bei einem Wechsel der Fondsleitung eines Immobilienfonds die Handänderungssteuer anfällt.

Obwohl sich der Wortlaut der einschlägigen Rechtsbestimmungen von Kanton zu Kanton etwas unterscheidet, ist die zugrunde liegende Logik immer dieselbe: Besteuert werden Eigentumsübertragungen und wirtschaftlich vergleichbare Transaktionen, wenn sie gegen Entgelt erfolgen.

Bei einem Wechsel der Fondsleitung eines Immobilienfonds haben die kantonalen Steuerbehörden fast immer einen formalistischen Ansatz verfolgt und eine Handänderungssteuer erhoben, wenn der Grundbucheintrag geändert wurde. Die Fondsleitungen vertraglicher Fonds sind nämlich als Eigentümer der Immobilien der Fonds, die sie verwalten, eingetragen. Bei einem Fondsleitungswechsel muss daher der Eigentümer im Grundbuch geändert werden.

Zahlreiche Immobilienfondsanbieter verwahrten sich gegen dieses Vorgehen. Sie machten einerseits geltend, dass die Fondsleitungen vertraglicher Fonds nur treuhänderisch als Eigentümer der Immobilien eingetragen sind und die Immobilien in Wirklichkeit den Fonds gehören, deren Anteilseigner die wirtschaftlich Berechtigten sind. Deshalb werde in einer Anmerkung im Grundbuch festgehalten, dass die Immobilien Eigentum der Fonds sind. Andererseits argumentierten sie damit, dass der Fondsleitungswechsel nicht gegen Entgelt erfolgt, da die Fondsleitungen nicht für die Schulden der von ihnen verwalteten Fonds haften und die Immobilien bei einem Konkurs ihrer Fondsleitung automatisch von deren Vermögen zugunsten der Anleger abgesondert werden.

Gründe für die Einigung

Bei einer Zusammenlegung zweier Immobilienfonds, die von derselben Fondsleitung geleitet und verwaltet werden, wurde den Steuerbehörden das Paradox ihres formalistischen Vorgehens krass vor die Augen geführt. Wenn die Anteilseigner beider Fonds nicht genau dieselben sind, findet bei einer solchen Transaktion nämlich ein tatsächlicher wirtschaftlicher Übergang der Immobilien statt und die Eigentumsübertragung erfolgt ganz eindeutig gegen Entgelt. Da die Fondsleitung aber  dieselbe bleibt, wird der

Eigentümer im Grundbuch nicht geändert. Nach dem formalistischen Ansatz müsste die Fondszusammenlegung also handänderungssteuerfrei sein. Konkret würde dem betreffenden Kanton eine wichtige Einnahmequelle verloren gehen – obwohl nach dessen Rechtsbestimmungen die Steuer erhoben werden könnte, wenn der wirtschaftliche Ansatz gewählt würde. Mehr brauchte es nicht, damit die Steuerbehörden noch einmal über die Bücher gehen.

Die Kantonsgerichte haben sich kürzlich sowohl mit der Problematik des Fondsleitungswechsels als auch mit der Frage der Fondszusammenlegung befasst. Bislang haben sie sich allesamt für den wirtschaftlichen Ansatz ausgesprochen und waren der Auffassung, dass ein einfacher Fondsleitungswechsel nicht der Handänderungssteuer unterliegen sollte, da die Immobilien von den Fondsleitungen quasi treuhänderisch für die Fonds gehalten werden.

Fazit

Diese Entwicklung ist aus mindestens drei Gründen zu begrüssen:

(i) Sie entspricht dem Geist der kantonalen Rechtsbestimmungen zu den Handänderungssteuern, die letztlich darauf abzielen, entgeltliche Eigentumsübergänge von Immobilien zu besteuern und nicht unentgeltliche Übertragungen von treuhänderischem Eigentum.

(ii) Sie macht vertragliche Immobilienfonds viel weniger von deren Fondsleitung abhängig, zumal das in den letzten fünfzehn Jahren entwickelte Geschäftsmodell auf einer Delegation der Verwaltung an die Fondsanbieter basiert und der Gesetzgeber genau dieses Modell für die Zulassung der künftigen L-QIF vorgesehen hat. Die Fondsanbieter können so nach der Lancierung ihrer Fonds den Wettbewerb unter den Fondsleitungen tatsächlich spielen lassen, falls dies im Interesse der Anteilseigner ist.

(iii) Sie sorgt dafür, dass vertragliche Immobilienfonds und extern verwaltete Immobilien-SICAV bei einem Fondsleitungswechsel gleichbehandelt werden. In beiden Fällen handelt es sich in Wirklichkeit um eine Übertragung der Fondsleitung, die sich in keinster Weise auf die wirtschaftlich Berechtigten der Immobilien auswirkt. Abgesehen von rein formalen Argumenten spricht nichts dafür, zwei Anlagevehikel, die für Investoren steuerlich transparent sind, unterschiedlich zu behandeln, wenn sie ihre Immobilien in direktem Grundbesitz halten.

Es bleibt zu hoffen, dass das Bundesgericht – sollte es demnächst mit dieser Angelegenheit befasst werden – in seiner Weisheit einen für alle akzeptablen Entscheid fällt, der im Interesse der Investoren und des Marktes liegt, und sich nicht zu sehr von der angespannten Finanzlage leiten lässt, mit der die öffentliche Hand in diesen schwierigen Zeiten konfrontiert ist.

Jean-Yves Rebord

Valfor Avocats