Kotierte Immobilienfonds halten sich so gut es geht

Ende April lagen die durchschnittlichen Agios auf einem historisch niedrigen Niveau. Fast die Hälfte der kotierten Immobilienfonds verzeichnete ein Disagio. Gegenüber den Fonds der Credit Suisse zeigen sich die Anleger misstrauisch. Sie weichen auf eine Handvoll sicherer Fonds aus, die immer noch ein Agio von fast oder mehr als 30% aufweisen.

Zur Erinnerung: 2022 war ein schwieriges Jahr für die kotierten Immobilienfonds. Und obwohl der Beginn des Jahres 2023 für die Börsen recht turbulent war, ist nun wieder ein Aufwärtstrend zu beobachten – und das ist eine gute Nachricht für die kotierten Fonds. Aber auch die Zinsen sind, wenn nicht auf Rekordniveau, so doch auf dem höchsten Stand seit etwa 15 Jahren, weshalb das Umfeld für Immobilien schwierig ist. Wie entwickeln sich die Fonds vor diesem Hintergrund? Credit Suisse Asset Management hat diesbezüglich gerade eine kurze, sehr informative Studie mit Zahlen zum 30. April 2023 veröffentlicht.
Anleger bleiben nach wie vor vorsichtig

Rosig sieht es nicht aus. Zwar sind die Agios in den letzten Wochen wieder leicht angestiegen, auf durchschnittlich 13,7%. Aber sie liegen immer noch genau auf demselben Niveau wie zu Beginn des Jahres und deutlich unter dem historischen Durchschnitt von etwa 20% und sind damit zu niedrig. Credit Suisse Asset Management veröffentlicht eine sehr interessante Tabelle, die den Zusammenhang zwischen den Agios von Immobilienfonds und den langfristigen Zinsen aufzeigt. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus sollten die Agios eher bei 17% liegen – ein Beweis dafür, dass der Markt bei den kotierten Immobilienfonds noch immer sehr zurückhaltend ist. Historisch gesehen sind die Agios seit der Finanzkrise von 2008 nie mehr so niedrig gewesen.

Es wird interessant sein, zu sehen, wie die Anleger reagieren werden, wenn die Nationalbank den Leitzins weiter erhöht. Denn im Moment gibt es – wie zu erwarten war – eine starke negative Korrelation zwischen steigenden Zinsen und sinkenden Agios.

Werden die Fonds der Credit Suisse von den Anlegern abgestraft?

Das Misstrauen der Anleger ist greifbar, da rund zwanzig Fonds, d. h. praktisch jeder zweite Fonds, ein negatives Agio aufweisen. Darunter fünf Fonds der Credit Suisse. Eine Folge der Fusion und des mangelnden Vertrauens der Verbraucher in alles, was das Label «Credit Suisse» trägt? Wir befragten hierzu vor einigen Wochen eine Reihe von Fachleuten aus dem Bereich der verbrieften Immobilienanlagen. Die Meinungen gingen auseinander. Einige waren tatsächlich der Ansicht, dass die Marke Credit Suisse nun einen Minderwert mit sich bringt, andere setzten auf den Rationalismus der Anleger und waren überzeugt, dass diese nur auf die Qualität des Produkts und von dessen Management schauen würden. Wie dem auch sei – eines steht fest, die Immobilienfonds der Credit Suisse werden derzeit von den Anlegern abgestraft. Nur noch deren drei weisen ein positives Agio auf.

Der CS Ref International, ein Fonds der Credit Suisse, schlägt mit einem Disagio von 30% alle Rekorde.

Eine klare Präferenz der Anleger

Demgegenüber halten sich mehrere Fonds immer noch extrem gut: Ihr Agio liegt weiterhin bei fast oder sogar über 30%. Es sind dies Streetbox, Immofonds, Solvalor 61 und La Foncière. Und nicht zu vergessen der Branchenriese UBS Swiss Sima, der mit einem Agio von 28% deutlich zeigt, dass er weiterhin das Vertrauen der Anleger geniesst.Eine genauere Analyse bringt auch eine klare Dichotomie zwischen Geschäftsimmobilienfonds und Wohnimmobilienfonds zutage. Letztere weisen ein durchschnittliches Agio von rund 15% auf, während Geschäftsimmobilienfonds im Durchschnitt ein Disagio von ungefähr 5% aufweisen. Alle Reden und Studien über das Potenzial von Geschäftsimmobilien vermögen die Investoren also nicht wirklich zu überzeugen.

Immobiliengesellschaften haben das Nachsehenr

Und noch mehr Zahlen: Die durchschnittliche Ausschüttungsrendite des Sektors liegt nun bei 2,8%, während sich die Betriebskosten im Durchschnitt auf 0,8% des Gesamtvermögens des Fonds belaufen. In diesem Zusammenhang ist es interessant festzustellen, dass per 30. April fast alle Fonds, die eine TER von über 1% hatten, auch ein Disagio aufwiesen – ein Zeichen dafür, dass die Anleger zu hohe Verwaltungsgebühren bestrafen.

Die Verschuldungsquote wiederum lag bei 22%, sodass die meisten Immobilienfonds über einen beträchtlichen Handlungsspielraum verfügen. Per Ende April belief sich die Marktkapitalisierung der kotierten Immobilienfonds auf insgesamt fast 55 Milliarden Franken.Noch etwas zu den Immobiliengesellschaften. In diesem Bereich ist die Situation etwas komplizierter, da rund drei Viertel der Vehikel ein Disagio und damit im Durchschnitt eine Differenz von mehr als 15% zu den kotierten Immobilienfonds aufweisen. Die Ausschüttungsrendite der Immobiliengesellschaften liegt hingegen höher, nämlich bei durchschnittlich 3,7%.

Olivier Toublan, Immoday