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Immoday
Fin avril, les agios étaient restés, en moyenne, historiquement bas. D'ailleurs, presque la moitié des fonds immobiliers côtés avaient un diasgio. Les fonds de Credit Suisse semblent susciter la méfiance des investisseurs. Ces derniers se rabattent sur une poignée de valeurs sûres, qui affichent toujours des agios proches ou supérieurs à 30%.
On s'en souvient, 2022 avait été une année difficile pour les fonds placements immobiliers côtés. Et si le début 2023, pour les bourses, a été assez mouvementé, on n'en est pas moins à nouveau sur une tendance haussière. Ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les fonds côtés. Mais les taux d'intérêt, eux aussi, atteignent des niveaux sinon record, du moins plus vus depuis une quinzaine d'années, ce qui constitue un environnement difficile pour l'immobilier. Alors, dans ce contexte, comment se comportent les fonds ? Credit Suisse Asset Management vient de publier un petit récapitulatif très instructif, avec des chiffres au 30 avril 2023.
Les investisseurs restent toujours très prudents
Eh bien, ce n'est pas terrible. Certes, le niveau des agios a légèrement remonté ces dernières semaines, à 13,7% en moyenne. Mais on en reste exactement au même niveau qu'au début de l'année, et clairement en dessous de la moyenne historique, d'environ 20%. Ce qui est trop bas. En effet, les banquiers de Credit Suisse publient un tableau très intéressant montrant le lien entre les agios des fonds immobiliers et les taux d'intérêt à long terme. On se rend compte qu'avec le niveau actuel des taux, les agio devraient plutôt se situer aux alentours de 17%. Preuve que le marché reste encore très prudent avec les fonds immobiliers côtés. D'ailleurs, historiquement, les agios n'avaient jamais été aussi bas depuis la crise financière de 2008.
Il sera intéressant de voir, si la Banque nationale poursuit la hausse de son taux directeur, comment réagiront les investisseurs. Car, pour l'instant, on constate, comme on pouvait s’y attendre, d’ailleurs, une forte corrélation négative entre la hausse des taux et la baisse des agios.
Des fonds Credit Suisse pénalisés par les investisseurs?
La méfiance des investisseurs est d'ailleurs très concrète, puisque l'on trouve toujours une vingtaine de fonds avec un agio négatif, soit quasiment un fonds immobilier côté sur deux. Dont cinq fonds Credit Suisse. Une conséquence de la fusion, et d'un manque de confiance des consommateurs dans tout ce qui est labellisé "Credit Suisse" ? Nous avions, il y a quelques semaines, interrogé une série de professionnels de l'immobilier titrisé, et les avis étaient partagés. Certains estimaient, effectivement, que la marque Credit Suisse apportait désormais une moins-value, d'autres tablaient sur le rationalisme des investisseurs, qui ne regarderaient que la qualité du produit et de son management. Quoi qu'il en soit, on constate que les fonds immobiliers Credit Suisse sont actuellement pénalisés par les investisseurs. Il n'y en a plus que trois qui affichent encore un agio positif.
Pour l'anecdote, c'est d'ailleurs un fonds Credit Suisse, le CS Ref International qui bat tous les records, avec un diasgio de 30%.
Une claire préférence de la part des investisseurs
À l'inverse, plusieurs fonds résistent toujours extrêmement bien, avec des agios qui continuent d'approcher, voire de dépasser les 30%. Comme Streetbox, Immofonds, Solvalor 61 ou La Foncière. Sans oublier le géant du secteur, UBS Swiss Sima, qui, avec un agio de 28%, montre clairement qu'il garde toute la confiance des investisseurs.
Une analyse plus fine montre aussi une claire dichotomie entre les fonds d'immobilier commercial et les fonds d'immobilier résidentiel. En effet, ces derniers affichent un agio moyen d'environ 15%, alors que les fonds commerciaux affichent, en moyenne, un agio négatif, d'environ 5%. Tous les discours et les études sur le potentiel de l'immobilier commercial ne parviennent donc pas vraiment à convaincre les investisseurs.
Les sociétés immobilières sont à la peine
Quelques données encore. Le rendement sur distribution moyen du secteur s'établit désormais à 2,8%, alors que les charges d'exploitation s'élèvent à, en moyenne, 0,8% de la fortune totale du fonds. À ce sujet, il est intéressant de noter que, au 30 avril, quasiment tous les fonds qui ont un TER qui dépasse 1%, ont également un agio négatif Signe que les investisseurs pénalisent les frais de gestion trop élevés.
Quant au coefficient d'endettement, il se situe aux alentours de 22%, ce qui laisse une véritable marge de manœuvre à la plupart des fonds immobiliers.
Fin avril, la capitalisation boursière totale des fonds immobiliers côtés s'élevait à presque 55 milliards de francs.
Un petit mot encore sur les sociétés immobilières. Là, la situation est un peu plus compliquée, avec environ trois quart des véhicules qui présentent un disagio. En moyenne, il y a aujourd'hui un écart de plus de 15% avec les fonds immobiliers côtés. Par contre, les rendements sur distribution des sociétés immobilières sont nettement plus élevées, à 3,7 % en moyenne.