Kotierte Immobilienfonds: Hausse hält an

In einem für indirekte Immobilienanlagen wieder sehr günstigen Umfeld und bei einem Spread zwischen Ausschüttungsrenditen der Fonds und Renditen der Bundesanleihen von über 190 Basispunkten bleiben alle Indikatoren für die börsenkotierten Immobilienfonds im grünen Bereich. Das durchschnittliche Agio beträgt fast 19%, die Kapitalerhöhungen nehmen zu und in der ersten Jahreshälfte werden voraussichtlich zwei Fonds an die Börse gehen.

Wer über indirekte Immobilienanlagen berichtet, war sich nicht mehr gewohnt, über eine so lange Zeit eine gute Nachricht nach der anderen zu vermelden. In den vergangenen vier Monaten hat sich das Umfeld jedoch grundlegend geändert. Es hat ein Aufwärtstrend eingesetzt, der sich in den letzten Wochen zwar verlangsamt hat, der aber immer noch anhält. Den jüngsten von Credit Suisse Asset Management veröffentlichten Daten zufolge liegt das durchschnittliche Agio kotierter Immobilienfonds heute bei 18,9% (und damit wieder auf dem historischen Durchschnitt der letzten 35 Jahre). Es ist seit Ende Januar um 0,4%, seit Jahresbeginn um 2,8% und seit Ende Oktober gar um 13% gestiegen. Ein so rasanter Anstieg wurde bei dieser Anlageklasse seit mehreren Jahren nicht mehr verzeichnet.

Die Zahl der Fonds mit sehr hohen Agios nimmt weiter zu

Der Anstieg betrifft übrigens alle Fondstypen, denn inzwischen weisen sogar in Gewerbeimmobilien investierte Fonds wieder ein positives Agio von rund 5% auf. Bei den Wohnimmobilienfonds beträgt das Agio nahezu 23%.

Die Anleger wenden sich offensichtlich wieder Fonds zu, die sie in den vergangenen Monaten verschmäht hatten, denn heute weisen nur noch rund ein Dutzend davon ein Disagio auf, halb so viele wie noch im Oktober. 

Eine Handvoll Fonds wird von den Anlegern allerdings weiterhin gemieden. Dazu gehören zwei Fonds mit einem Disagio von 20% und mehr: Swiss Central City und Helvetica Swiss Commercial.

Andererseits steigt die Zahl der Fonds, deren Agio bei 30% oder darüber liegt, stetig an. Heute gibt es ein gutes Dutzend davon. Das Spitzentrio besteht aus CS REF Fiat, Streetbox und Immofonds, alle drei mit einem Agio von annähernd 35% – fast wie in den guten alten Zeiten vor dem Zinsanstieg.

Einige sehr schöne Performances seit Jahresbeginn

Bei einer näheren Betrachtung stellt man fest, dass einige Fonds ausgezeichnete YTD-Renditen von über 6% aufweisen, so UBS Direct Urban (+9%), Streetbox (+7,2%), UBS Foncipars (+6,8%), CS REF Logisticplus (+6,2%) oder Residentia (+6%).

Einziger Wermutstropfen: Das Transaktionsvolumen bleibt mit 507 Millionen Franken recht bescheiden, ein Zeichen dafür, dass die institutionellen Anleger noch nicht massenhaft zurückgekehrt sind (vor zwei Jahren, also vor der Zinssenkung, lag dieses Volumen bei nahezu 650 Millionen Franken).

Allerdings mehren sich auch in dieser Hinsicht die positiven Zeichen. Die institutionellen Anleger halten sich zwar noch etwas zurück, sie zeigen aber wieder Interesse an indirekten Immobilienablagen. Das beweist die wachsende Zahl der geplanten Kapitalmassnahmen, deren Summe Anfang März knapp eine Milliarde Franken erreichte, mehr als im Jahr 2023 insgesamt eingesammelt wurde.

Der Spread spricht weiterhin für die Immobilienfonds

Niemand kann vorhersagen, ob der Aufwärtstrend anhält, aber die Zeichen für die Immobilienfonds stehen gut. Da sich die Renditen der 10-jährigen Eidgenossen auf Sinkkurs befinden, hat sich der Spread zur durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der kotierten Fonds seit Anfang Januar deutlich ausgeweitet. Er betrug Anfang März rund 190 Basispunkte, das ist mehr als genug, um die institutionellen Anleger davon zu überzeugen, Immobilienanlagen den Staatsanleihen vorzuziehen.

Es stehen also alle Signale auf Grün und nach einem katastrophalen 2023 dürfte das Jahr 2024 für kotierte Immobilienfonds deutlich besser ausfallen. Die Börsengänge des Helvetia (CH) Swiss Property Fund und des Helvetica Swiss Opportunity Fund sind für das zweite Quartal geplant. Zusammengenommen weisen sie eine Kapitalisierung von etwas über einer Milliarde Franken auf. Es wird spannend sein zu beobachten, wie der Markt dieses grosse Volumen absorbieren wird.

Olivier Toublan - Immoday.ch