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Immoday
Während der Markt vor 25 Jahren noch praktisch inexistent war, gibt es heute 225 kotierte Immobilienfonds in Asien. Deren verwaltetes Vermögen beläuft sich auf insgesamt rund 250 Milliarden US-Dollar. In den letzten Jahren boomten vor allem die Märkte in China und Indien. Ein kurzer Überblick über die wichtigsten asiatischen Märkte, die im Vergleich zur Schweiz oft sehr hohe Renditen, bisweilen aber auch gigantische Disagios aufweisen.
Ein kürzlich erschienener Bericht von Cushman & Wakefield beleuchtet den Markt für kotierte Immobilienfonds in Asien. Dieser Markt ist relativ jung; die ersten Fonds gingen erst Anfang der 2000er-Jahre an die Börse. Doch der Markt wächst rapide. Ende 2023 gab es in Asien insgesamt 225 Immobilienvehikel (Real Estate Investment Trusts, REIT) mit einer Gesamtkapitalisierung von 250 Milliarden US-Dollar. Zum Vergleich: Der Schweizer Markt zählt rund sechzig kotierte Immobilienvehikel bei einer Börsenkapitalisierung von insgesamt rund 80 Milliarden Franken.
Die drei wichtigsten Märkte sind Japan, Singapur und Hongkong.
In den letzten Jahre boomten jedoch Länder wie Indien und vor allem China. Ihr Wachstum dürfte sich laut Catherine Chen von Cushman & Wakefield dank der Verbesserung des regulatorischen Umfelds und der anhaltenden politischen Unterstützung fortsetzen. Kurzfristig sieht es angesichts des Währungseinbruchs und des Rückgangs der Bewertungen der Liegenschaften bei gleichzeitigem Zinsanstieg jedoch etwas anders aus.
Seit Januar neue Beschleunigung in China
In China verlangsamte sich 2023 der Markt für Immobilieninvestmentfonds. Es wurden gerade einmal fünf neue Vehikel aufgelegt. In den Vorjahren waren es mehr als doppelt so viele gewesen. Doch scheint der Markt die schlechten Nachrichten verdaut zu haben, denn zwischen Januar und April 2024 wurden sieben neue Fonds lanciert, so Catherine Chen. Ende April 2024 gab es in China 36 kotierte Immobilieninvestmentfonds – mehrheitlich mit Schwerpunkt Wohnimmobilien. Ihre Börsenkapitalisierung belief sich auf insgesamt 15 Milliarden US-Dollar, was einer Zunahme von 25% gegenüber 2022 entspricht. Im April 2024 wiesen Wohnimmobilienfonds eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 4,8% und auf Infrastruktur spezialisierte Vehikel von 8,7% auf.
Kleiner, aber boomender Markt in Indien
In Indien wurde 2023 der erste Fonds aufgelegt, der sich ausschliesslich auf Geschäftsliegenschaften konzentriert – dies an einem Markt, der gegenüber dem Vorjahr um 31% gewachsen ist. Allerdings ist der Markt mit nur vier kotierten Vehikeln und einer Gesamtkapitalisierung von etwa 10 Milliarden US-Dollar immer noch winzig. Das mag wenig erscheinen, doch darf man nicht vergessen, dass der erste Immobilieninvestmentfonds in Indien erst 2021 kotiert wurde. Drei der vier Vehikel fokussieren auf Büroliegenschaften, die in Indien – wie anderswo auch – mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Ein Fonds legt den Schwerpunkt auf Geschäftsimmobilien.
Der grösste asiatische Markt Japan schwächelt
In Japan sieht es deutlich schlechter aus: 2023 wurden zwecks Kostensenkung und höherer Liquidität Fonds zusammengelegt, wodurch drei kotierte Vehikel verschwanden. Dem japanischen Markt für Immobilienfonds geht es nicht wirklich gut, da die 58 kotierten Fonds für 2023 ein durchschnittliches Disagio von ungefähr 10% und damit einen noch höheren Abschlag als 2022 und eine Gesamtrendite von -0,3% aufwiesen. Die Zinsen in Japan blieben indes relativ niedrig. Wie dem auch sei, der japanische Markt ist mit einer Gesamtkapitalisierung von 110 Milliarden US-Dollar und einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von 4,5% (die gegenüber 2022 angestiegen ist) nach wie vor der bei Weitem grösste in ganz Asien. Ende 2023 betrug der Spread gegenüber den 10-jährigen Staatsanleihen 390 Basispunkte.
Stillstand und Disagio in Singapur
In Singapur herrscht Stillstand: 2023 wurde kein einziges neues kotiertes Immobilienvehikel lanciert. Im Übrigen bevorzugten die Investoren vor allem Gewerbeimmobilien, Logistikliegenschaften und Datenzentren. Sie konnten aus 40 kotierten Fonds auswählen, deren Börsenkapitalisierung sich auf insgesamt 76 Milliarden US-Dollar belief und die eine gegenüber dem Vorjahr niedrigere Dividendenrendite von durchschnittlich 7,1% abwarfen. Im Jahr 2023 betrug der Spread gegenüber den 10-jährigen Staatsanleihen 410 Basispunkte. Die Gesamtrendite lag bei 7%. Trotz dieser Performance blieb das durchschnittliche Disagio gleich hoch wie im Vorjahr (-22%).
Gigantisches Disagio in Hongkong
Der Immobiliensektor in Hongkong hat – wie derjenige auf dem chinesischen Festland – mit gewissen Schwierigkeiten zu kämpfen. In diesem angespannten Umfeld wurden im vergangenen Jahr keine neuen Fonds aufgelegt. Die Regierung hat regulatorische Vereinfachungen und Steuererleichterungen in Aussicht gestellt, um den Markt anzukurbeln. Derzeit gibt es gerade einmal 11 Vehikel am Markt. Ihre Börsenkapitalisierung beläuft sich auf insgesamt 21 Milliarden US-Dollar. Die Investmentfonds verzeichneten 2023 eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 8,5%, die somit höher lag als 2022. Der Spread gegenüber den 10-jährigen Staatsanleihen beträgt 480 Basispunkte. Diese hohe Rendite ist laut Catherine Chen in erster Linie darauf zurückzuführen, dass die kotierten Immobilienfonds 2023 um 23% einbrachen, nachdem sie bereits 2022 praktisch gleich hohe Einbussen zu verzeichnen hatten. Im Endergebnis weist der Sektor ein gigantisches Disagio von 64% auf, das somit noch höher ist als im Vorjahr. Doch Christine Chen beruhigt: «Die ersten Monate des Jahres 2024 waren deutlich positiver, sodass sich mutigen Investoren gute Gelegenheiten eröffnen dürften.»