La hausse se poursuit pour les fonds immobiliers cotés

Tous les indicateurs restent au vert pour les fonds immobiliers côtés, avec un agio qui approche les 19%. Dans un environnement de nouveau très favorable pour l'immobilier titrisé, avec un spread entre les rendements sur distribution et les taux d'intérêt de la Confédération qui dépasse les 190 points de base. Les opérations en capital se multiplient et deux nouveaux fonds devraient faire leur apparition en bourse au premier semestre.

On n'avait plus vraiment l'habitude d'aligner les bonnes nouvelles pendant aussi longtemps quand on parlait de l'immobilier titrisé. Et pourtant, depuis quatre mois, l'environnement radicalement changé. Avec une hausse qui certes s'est ralentie ces dernières semaines, mais qui perdure. En effet, selon les dernières données publiées par Credit Suisse Asset Management, l'agio moyen des fonds immobiliers cotés s'élève aujourd'hui à 18,9 % (ce qui lui permet de retrouver sa moyenne historique de ces 35 dernières années), en hausse de 0,4 % depuis fin janvier, de 2,8 % depuis le début de l'année et surtout de 13% depuis fin octobre. Cela faisait plusieurs années que l'on n'avait pas vu une progression aussi rapide de cette classe d'actif.

Le nombre de fonds avec des agios très élevés ne cesse d'augmenter

Une progression générale, d'ailleurs, qui touche tous les types de fonds puisque, désormais, même l'immobilier commercial affiche de nouveau un agio positif, à environ 5 %. Alors que l'agio de l'immobilier résidentiel approche les 23 %.

Avec des investisseurs qui recommencent à être intéressés par des fonds qu'ils avaient délaissés ces derniers mois, puisqu’aujourd’hui il n'y a plus qu'une douzaine de véhicules qui affiche un disagio. Soit moitié moins qu'au mois d'octobre. 

Ceci dit, et on en a pris l'habitude ces derniers mois, une petite poignée de fonds continuent d'être ignorée par les investisseurs, dont deux dont le disagio atteint voire dépasse les 20 %, Swiss Central City et Helvetica Swiss Commercial.

À l'inverse, le nombre de fonds dans l'agio approche voire dépasse désormais les 30 % ne cesse d'augmenter. On en compte aujourd'hui une bonne douzaine. Avec, en tête, CS REF Fiat, Streetbox, et Immofonds, avec tous trois un agio proche des 35 %. Presque comme à la belle époque, avant l'augmentation des taux d'intérêt.

Quelques très belles performances depuis le début de l'année

Si l'on examine la situation dans le détail, on constate que, depuis le début de l'année, certains fonds affichent de très belles performances, qui dépassent les 6 %. Comme UBS Direct Urban (+9 %), Streetbox (+7,2 %), UBS Foncipars (+6,8 %), CS REF Logisticplus (+6,2 %), ou Residentia (+6 %)

Seul petit bémol, le volume de transaction reste assez modeste, à 507 millions de francs, signe que le retour des investisseurs institutionnels n'est pas encore massif (ce volume avait approché les 650 millions de francs avant la baisse des taux d'intérêt, il y a deux ans).

Quoi qu'il en soit, ici aussi les signes positifs se multiplient. Si les investisseurs institutionnels restent encore un peu sur la retenue, ils n'en sont pas moins de nouveau intéressés par l'immobilier titrisé. Pour preuve le nombre d'opérations en capital, qui se multiplient, et qui a atteint, début mars, presque 1 milliard de francs. Soit déjà plus que tous les capitaux levés en 2023.

Le spread continue d'être très favorable aux fonds immobiliers

Nul n'est devin, et nul ne peut prévoir si la hausse va se poursuivre, mais l'horizon semble néanmoins dégagé pour les fonds immobiliers. En effet, avec des taux de la Confédération à 10 ans qui ne cessent de plonger, le spread avec le rendement de distribution moyen des fonds côté se monte, début mars, à environ 190 points de base, en hausse sensible par rapport à la fin janvier. Un niveau largement suffisant pour convaincre les institutionnels de préférer l'immobilier aux obligations de la Confédération.

Bref tous les signaux sont au vert, et, après une année 2023 catastrophique, 2024 devrait être de nettement meilleure tenue pour les fonds immobiliers cotés. Avec d'ailleurs l'arrivée de deux nouveaux membres dans le club, puisque les IPO d’Helvetia (CH) Swiss Property Fund et d’Helvetica Swiss Opportunity Fund sont programmés pour le deuxième semestre. Pour une capitalisation totale estimée à un peu plus d'un milliard de francs. Il sera intéressant de voir comment le marché absorbera cette grosse opération.

Olivier Toublan - Immoday.ch