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Aktuell
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Olivier Toublan
Die Nachfrage nach Immobilien ist in der Schweiz ungebrochen. Demgegenüber stehen ein knappes Angebot und der gestiegene hypothekarische Referenzzinssatz. Dies schlägt sich in höheren Mieten und steigenden Immobilienpreisen nieder. Ab diesem Jahr werden die Preise für Wohnimmobilien wieder zulegen und ab 2025 bzw. 2026 werden auch Verkaufsflächen und Büroimmobilien nachziehen.
Der Zinsanstieg hatte nicht nur negative Konsequenzen für den Immobiliensektor. So konnten unter anderem infolge der Anhebung des hypothekarischen Referenzzinssatzes die Mieten erhöht werden. Diese stiegen besonders im 3. und 4. Quartal 2023 deutlich.
Derzeit entspannt sich die Lage an der Zinsfront, wodurch die Anlegerinnen und Anleger wieder Gefallen an Immobilien finden. Gemäss dem aktuellen Immobilien-Outlook der UBS sind die Aussichten für den Immobilienmarkt wieder rosiger, wobei sich je nach Immobiliensegment jedoch ein differenziertes Bild abzeichnet.
Das makroökonomische Umfeld verleiht dem Immobiliensektor Auftrieb
Alles deutet darauf hin, dass die Nachfrage das Angebot weiter deutlich übersteigen wird, was sich wiederum positiv auf die Preise auswirkt. Mit einer Nettozuwanderung von nahezu 100 000 Personen blieb 2023 nur knapp hinter dem Rekordjahr 2008 zurück. Die Daten für Januar und Februar 2024 sprechen dafür, dass der Wanderungssaldo – angetrieben durch die solide Wirtschaft und den Ruf der Schweiz als attraktives Einwanderungsland – hoch bleiben wird.
Betrachtet man das Immobilien-Angebot, sieht es eher düster aus. Die Jahressumme der Baubewilligungen lag 2023 gemäss den UBS-Ökonomen mit knapp 33 000 Wohneinheiten rund 31% unter dem langjährigen Mittel.
Deutlicher Rückgang der Leerstandsquote und steigende Wohnungsmieten
Die grosse Kluft zwischen Angebot und Nachfrage im Wohnimmobiliensektor führte dazu, dass die Leerstandsquote 2023 weiter von 1,31% auf 1,15% sank. Für 2024 rechnen die UBS-Ökonomen mit einem weiteren Rückgang auf unter 1%.
Ausserdem treibt die Wohnungsknappheit die Mieten in die Höhe. Im 4. Quartal 2023 stiegen die Angebotsmieten schweizweit im Vorjahresvergleich um 4,7%, nach bereits 3,8% im 3. Quartal 2023.
Ausserdem sind infolge der zwei Anhebungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Juni und Dezember 2023 um jeweils 25 Basispunkte auf nunmehr 1,75% auch die Bestandsmieten gestiegen. Bei jeder Anhebung um 25 Basispunkte können die Vermieter den Mietzins um 3% erhöhen. Hinzu kommen der reguläre Inflationsausgleich und die Umlegung der allgemeinen Kostensteigerungen.
Anstieg der Wohnimmobilienpreise
Die Wohnungsknappheit führt nicht nur zu steigenden Mieten, sie lässt auch die Wohnimmobilienpreise anziehen. Laut UBS dürften die Preise 2024 um 0,4% aufwerten. Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich fortsetzen mit rund 0,5% im Jahr 2025 und über 1% in den beiden darauffolgenden Jahren. Damit ist zwar das «Vorkrisenniveau» noch nicht erreicht, als die Preise für Wohnimmobilien von 2015 bis 2021 jedes Jahr um 3% bis 4% stiegen, für Anleger hat sich das Umfeld jedoch mittelfristig wieder stabilisiert.
Noch zwei magere Jahre für Büroimmobilien
Im vergangenen Jahr verzeichneten Büroimmobilien einen Wertverlust von über 2%. Für die nächsten beiden Jahre ist laut UBS-Ökonomen keine Trendwende in Sicht. Sie gehen für 2024 von einem Rückgang um rund 2% und für 2025 um mindestens 1% aus, ehe die Preise sich stabilisieren. Preisanstiege um 1,5% bis 2% pro Jahr, wie sie noch vor 2021 üblich waren, gehören der Vergangenheit an und sind laut den Experten der UBS vor 2028 auch nicht wahrscheinlich.
Die Nachfrage nach Büroflächen ist angesichts von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen in den vergangenen vier Jahren stark zurückgegangen. Dies, obwohl Schweizer Unternehmen im internationalen Vergleich eine bedeutend höhere Büropräsenz verzeichnen, so die UBS.
Auch Büromieten tendieren nach oben – allerdings nur im Premium-Segment
Bei Büroflächen zeichnet sich jedoch ein differenzierteres Bild ab. Insgesamt sinken die Preise zwar in den nächsten zwei Jahren weiter, die Diskrepanz zwischen Büros in Premium-Lage und allen anderen Objekten ist jedoch markant.
Da Unternehmen, insbesondere in Zeiten des Fachkräftemangels, für Mitarbeitende attraktiv bleiben müssen, fragen sie gut erreichbare, moderne und nachhaltige Flächen nach. Das spiegelt sich laut UBS in den Mieten wider: Während die Mieten von Premium-Büroflächen im 4. Quartal 2023 im Vorjahresvergleich um 3% anstiegen, sank die durchschnittliche Miete um 3,6%.
Verkaufsflächen: Licht am Ende des Tunnels
Für Verkaufsflächen war 2023 ein besonders schlechtes Jahr. Sie mussten laut UBS Werteinbussen von knapp 2,5% hinnehmen.
Für 2024 ist mit einem Rückgang von rund 1% zu rechnen. Anschliessend dürfte es jedoch für das volatile Verkaufsflächen-Segment wieder bergauf gehen mit einer Wertsteigerung von 0,5% im Jahr 2025 und danach zwischen 1,5% und 2% bis mindestens 2028.
Auch bei den Verkaufsflächen muss gemäss UBS nach Qualität und Lage der Objekte unterschieden werden. Grund hierfür sind strukturelle Veränderungen, insbesondere der Boom des Online-Handels seit der Corona-Pandemie. Trotz des schwierigen Umfelds mit aktuell schlechter Konsumentenstimmung und rückläufigen Detailhandelsumsätzen verzeichnen Verkaufsflächen an zentralen, gut frequentierten Lagen – auch bedingt durch die Rückkehr der Touristen – weiterhin eine solide Nachfrage am Mietmarkt und ein Mietpreiswachstum.