ESG ist eine echte Möglichkeit zur Wertschöpfung

Nachhaltiger zu werden ist nicht nur ein Marketingargument für Investoren, sondern auch eine Möglichkeit für Immobilieneigentümer, langfristig Wert zu schaffen. Dieses Konzept wurde von den verschiedenen Rednern auf dem von Realstone Mitte Oktober organisierten Forum erläutert.

ESG, soziale Verantwortung und vor allem Nachhaltigkeit sind Begriffe, die im Immobiliensektor immer wieder auftauchen. Die Beratungsbüros blühen, die Presseartikel häufen sich und die Forderungen der Anleger werden jeden Tag drängender. Es stimmt, dass Immobilien in Bezug auf Nachhaltigkeit ein leichtes Ziel sind, da sie 24 % der Treibhausgasemissionen in der Schweiz verursachen, gleich nach dem Transportwesen.

Renovierungskosten, die 70 % des Gestehungspreises ausmachen können

Trotz alledem ist es für Immobilieneigentümer nicht immer einfach, die Notwendigkeit eines nachhaltigen Ansatzes zu verstehen. Handelt es sich um kostspielige Renovierungen, stellt dies oft eine grosse Investition, welche die Rentabilität der Immobilien beeinträchtigt, dar. Somit konnte das Mitte Oktober von Realstone organisierte Forum interessante Einblicke geben, wie Nachhaltigkeit konkret zur Wertschöpfung beiträgt.

Es ist einleuchtend, dass die Preise auf den ersten Blick abschreckend wirken. Tatsächlich können die Renovierungskosten für die energieintensivsten Gebäude (über 600 MJ/m²) bis zu 70 % des Gestehungspreises betragen. Selbst mit Zuschüssen oder Steuerbefreiungen bleibt dies ein teures Unterfangen. 

Diese Renovierungen können sich jedoch als rentabel erweisen, wenn sie mit einer Immobilienaufwertung, z. B. mit einer Aufstockung, kombiniert werden. Dies wird anhand der zwei Beispiele, die von Julian Reymond, CEO von Realstone, vorgestellt wurden, deutlich. 

Zwei Zahlenbeispiele, welche die Vorteile einer nachhaltigen Renovierung belegen

Bei dieser Art von Präsentation werden ausnahmsweise Zahlen genannt. Die ersten beziehen sich auf eine Immobilie in Lausanne mit 34 Wohnungen und einem Gestehungspreis von 10,3 Mio. Franken. Die Renovierung kostete zwar 5,5 Mio. Franken, aber die CO²-Emissionen konnten von 22 kg/m²/Jahr auf 11 kg/m²/Jahr gesenkt werden, während die Mieteinnahmen von 472.000 pro Jahr auf 656.000 Franken pro Jahr stiegen. Grund dafür ist die durch Aufstockung gewonnene Fläche, aber auch die Mieterhöhung aufgrund der Investitionen in die Nachhaltigkeit und der damit verbundenen Verbesserung der Lebensbedingungen der Mieter. Letztendlich erbrachte dies eine Investitionsrendite von 3,3 %. 

Das zweite, vom CEO von Realstone vorgestellte Beispiel betraf eine energetische Renovierung der Gebäudehülle. Sie stellt eine weitere Möglichkeit zur Verbesserung der Nachhaltigkeit einer Immobilie dar. In diesem Fall, bei einem Gebäude mit 77 Wohnungen in der Nähe von Lausanne, mit einem Gestehungspreis von 19,5 Mio. Franken, kostete die Renovierung 3,8 Mio. Franken und führte zu einer Senkung des CO²-Verbrauchs von 61 kg/m²/Jahr auf 21 kg/m²/Jahr. Gleichzeitig stieg der Mietspiegel um fast 10 % von 968.000 Franken auf 1,06 Mio. Franken. Dies führt zu einer Investitionsrendite von 2,3 %.

Eigentümer haben keine Wahl, die Vorschriften kommen

Wie dem auch sei, die Eigentümer werden sich wohl oder übel damit auseinandersetzen müssen. Wie Philippe Gabella, Verantwortlicher für Immobilieninvestitionen im Asset Management der BCV, bestätigt, ist der rechtliche Rahmen in ständiger Entwicklung. Diese Entwicklung ist allerdings einseitig und führt zu steigenden Nachhaltigkeitsauflagen für die Eigentümer. Zudem gibt es eine immer geringere Toleranz gegenüber Greenwashing, wenn ein Produkt mit Nachhaltigkeitsmerkmalen, welche die Realität nicht angemessen widerspiegeln, beworben wird.

Der Bundesrat hat eine Stellungnahme abgegeben, die Asset Management Association Switzerland hat einen Selbstregulierungsentwurf vorgelegt und das Eidgenössische Finanzdepartement wird konkrete Vorschläge unterbreiten.

ESG-Berichte sind nicht mehr wegzudenken

Als direkte Folge dieser zunehmenden Regulierung nimmt die Anzahl der Seiten, die ESG in den Geschäftsberichten gewidmet sind, ständig zu. Das Problem sei, so Philippe Gabella, dass es diesen Berichten an Homogenität mangele und sie keine Überwachung und keinen Vergleich der Investitionen ermöglichten. Standardisierung und Transparenz seien heute notwendig. Es sei nicht unmöglich, dass dies letztendlich behördlich vorgeschrieben werde.

In der Zwischenzeit sind die verfügbaren Daten und die Methoden, die zur Bewertung und zum Vergleich der ESG-Praktiken von Fonds verwendet werden, nicht sehr relevant. Glücklicherweise haben sich akademische Kreise des Problems angenommen, wie Eric Jondeau, Professor an der Fakultät der HEC in Lausanne, erläutert. Seit zwei Jahren veröffentlicht das Center For Risk Management der Universität Lausanne einen Bericht, der eine Methode zur Bewertung der ESG-Praktiken eines Fonds entwickelt hat. Sie ermöglicht, diese mit denen anderer Fonds zu vergleichen.

Viel G, Einiges an E, kaum S

Die Analyse ergab eine gute Governance-Politik. Der Durchschnittswert stieg von 76,7 % im Jahr 2021 auf 82,4 % im vergangenen Jahr. In allen untersuchten Kategorien ist der Durchschnitt ziemlich hoch.

Etwas weniger positiv sieht es bei der Umweltpolitik aus, wo 68,9 % der maximal möglichen Punkte erreicht wurden. Die Massnahmen betreffen hauptsächlich den Energiebereich, während der Wasserverbrauch und die Abfallwirtschaft weniger berücksichtigt werden. Erwähnenswert ist auch, dass die Umweltbewertungen in der Westschweiz im Durchschnitt niedriger sind als in der Deutschschweiz.

Die Situation in der Sozialpolitik ist jedoch weniger erfreulich und liegt bei 56,7 % des maximal möglichen Wertes. Wie der Professor der Universität Lausanne feststellte, ist dieser Bereich am wenigsten entwickelt und das soziale Engagement richtet sich hauptsächlich an die Angestellten der Fonds und weniger an die Mieter.

Heute investieren, um morgen zu florieren

Es gibt also noch viel Raum für Verbesserungen in der Schweiz, ob es sich nun um E, S oder G handelt. Eric Jondeau zeigt jedoch verhaltenen Optimismus, denn die Ergebnisse dürften sich von Jahr zu Jahr verbessern.

Dies deutet darauf hin, dass die Anleger mehr Nachhaltigkeit wünschen. Auch auf die Wirtschaft wirkt sich diese Nachfrage direkt aus. Es werden regelmässig neue Unternehmen gegründet, die nachhaltige Lösungen für Immobilienbesitzer anbieten.

Bei Local Energy ist das der Fall. Neben der Unterstützung von Eigentümern in allen Energiefragen bietet es auch Lösungen für die Photovoltaikproduktion und Elektromobilität an, wie sein Geschäftsführer Richard Mesple vorstellte. Zudem bieten sie für Mieter zugängliche Installation von Ladestationen und im weiteren Sinne Lösungen für das Beenden der Nutzung fossiler Energieträger.

Wie erfolgreich solche Unternehmen auch sein mögen, für Julian Reymond steht fest, dass seiner Erfahrung nach, die Vorteile, die ein Eigentümer aus seinen Nachhaltigkeitsmassnahmen ziehen kann, über die blossen Umweltauswirkungen hinausgehen. Sie können die Betriebskosten senken, die Attraktivität der Immobilien erhöhen und den Cashflow im Hinblick auf mögliche regulatorische Änderungen sichern. Kurz gesagt, Nachhaltigkeit bedeutet schlicht und einfach, dass Sie Ihre Erträge sichern und langfristig Wert schaffen können.

Olivier Toublan - Immoday.ch