Das Tempo der Kapitalerhöhungen zieht im September deutlich an

Nach einem schwungvollen ersten Halbjahr und einer sommerlichen Verschnaufpause stellte sich die Frage: Wie dynamisch wird der Herbst? Die Antwort ist eindeutig – das Tempo zieht wieder spürbar an. Innerhalb von fünf Wochen wurden nicht weniger als zehn neue Kapitalerhöhungen angekündigt. Insgesamt sollen dadurch rund 1,4 Milliarden Franken generiert werden – ein fast rekordverdächtiges Volumen. In einem angespannten Immobilienmarkt mit tiefen Renditen suchen kotierte und nicht kotierte Immobilienvehikel verstärkt den Zugang zu frischem Kapital, um die ungebrochene Nachfrage institutioneller Investoren zu bedienen. Seit Jahresbeginn wurden nahezu 70 Kapitaloperationen mit einem Gesamtvolumen von über 7 Milliarden Franken registriert.

Darüber hinaus brachte der September die Lancierung des neuen Fonds Cronos Immo Fund 2, während im Oktober der Start des Fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P sowie zwei Börsengänge – Comunus SICAV und Pure Swiss Opportunity REF – folgen werden. Nicht zuletzt kündigte UBS die Fortsetzung ihrer Konsolidierungsstrategie mit der Fusion von UBS Green Property und UBS Direct Urban an, die auf Ende Dezember 2025 geplant ist.

Nach einem dynamischen ersten Halbjahr und einer ruhigeren Sommerphase stellte sich die Frage, wie der Herbstauftakt für Kapitaltransaktionen ausfallen würde. Die Antwort ist klar: Das Tempo hat sich deutlich beschleunigt. In den vergangenen fünf Wochen wurden nicht weniger als zehn neue Kapitalerhöhungen angekündigt, mit einem Zielvolumen von insgesamt rund 1,4 Milliarden Franken. Damit zählt man fast 70 Kapitaltransaktionen seit Jahresbeginn – über alle Immobilienvehikel hinweg – und mehr als 7 Milliarden Franken, die auf dem Kapitalmarkt platziert wurden. Und das Jahr ist noch nicht vorbei: Fast wöchentlich kommen neue Ankündigungen hinzu.

Zwei Grossoperationen bei den Anlage­stiftungen

Da es in den letzten Wochen zu viele Ankündigungen gab, konzentrieren wir uns hier auf die wichtigsten. Nach einer etwas ruhigeren Sommerperiode melden sich die Anlage­stiftungen mit Nachdruck zurück.

Eine der grössten Operationen stammt von ZAST Immobilien Schweiz, die bis Ende Oktober 400 Millionen Franken aufnehmen möchte. Laut einer Mitteilung von Zurich Invest AG soll das Kapital zum Erwerb von sieben Immobilien mit attraktivem Entwicklungspotenzial eingesetzt werden – fünf davon in der Stadt Zürich, eine in Genf und eine in Lausanne.

Eine weitere bedeutende Transaktion stammt von der Empira-Gruppe, deren Anlage­stiftung eine neue Anlagegruppe unter dem Namen Empira Anlagegruppe CH Hypotheken Plus schaffen möchte. Laut Unternehmensmitteilung richtet sich dieses Produkt an Pensionskassen und ermöglicht Immobilieneigentümern eine bankenunabhängige Finanzierung – vornehmlich für bestehende Wohnliegenschaften in der Schweiz. Empira strebt dafür eine Kapitalaufnahme von 250 Millionen Franken an.

Die beiden grössten Transaktionen bei den kotierten Fonds

Bei den kotierten Fonds ist die bedeutendste Kapitalerhöhung im September jene von Solvalor 61, die rund 176 Millionen Franken einwerben möchte. Das Kapital soll für den Erwerb von Immobilien in der Westschweiz, die Finanzierung laufender Projekte sowie die teilweise Rückführung von Hypothekarschulden verwendet werden.

Der grösste börsennotierte Fonds der Schweiz im Bereich Industrie, Handwerk und Logistik, Procimmo Real Estate SICAV Industrial, plant seinerseits eine Kapitalaufnahme von 145 Millionen Franken. Diese Mittel sollen ebenfalls für Akquisitionen sowie die Finanzierung laufender Investitionen eingesetzt werden.

Cronos Immo Fund 2 ist lanciert, Albin Kistler Immobilien Schweiz P folgt

Im Segment der nicht kotierten Fonds wird der Markt Anfang Oktober mit der Einführung des Fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P erweitert, der 70 Millionen Franken aufnehmen möchte. Die Liberierung ist für Mitte Oktober vorgesehen. Bereits 2023 hatte der Vermögensverwalter einen Immobilienfonds für institutionelle Kunden lanciert, mit Fokus auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz. Die Strategie bleibt unverändert: «Wohnimmobilien in der Deutschschweiz, ausschliesslich für unsere Vermögensverwaltungskunden», so ein Unternehmenssprecher.

Dies ist die dritte Fondsneulancierung in diesem Jahr – nach dem Cronos Immo Fund 2 im September (50 Millionen Franken) und dem BKLB Sustainable Property Fund der Basellandschaftlichen Kantonalbank im Juli (130 Millionen Franken), der bereits eine künftige Börsennotierung in Aussicht stellt.

Zwei IPOs stehen im Oktober bevor

Auf dem Primärmarkt sollen im Oktober zwei Börsengänge abgeschlossen werden: Comunus SICAV am 8. Oktober und Pure Swiss Opportunity REF am 20. Oktober. Angesichts der erzielten Agios stösst insbesondere Comunus SICAV auf reges Investoreninteresse. Die SICAV, die laut SFP derzeit mit rund 700 Millionen Franken bewertet wird, erzielte seit Jahresbeginn eine Performance von +15,4 %, was Ende September zu einem Agio von +16,3 % führte – ein bemerkenswertes Niveau für einen noch nicht kotierten Fonds.

Weniger spektakulär präsentiert sich Pure Swiss Opportunity REF mit einem Agio von +2,8 % und einer Wertsteigerung von +7,1 %, was einer Bewertung von rund 140 Millionen Franken entspricht – und ihn zum kleinsten kotierten Fonds machen wird.

In der Pipeline folgen der Börsengang des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und jener des MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.

UBS kündigt Fusion von UBS Green Property und UBS Direct Urban an

Im Kapitel der UBS-Fusionen: Während die erste Operation – die Zusammenlegung von UBS Living Plus, Residentia und UBS Hospitality – aufgrund von Einsprachen einiger Investoren weiterhin von der Finma blockiert ist, schreiten die anderen Fusionen planmässig voran. Die nächste Etappe ist die Fusion der beiden gemischt genutzten Fonds mit direktem Grundbesitz, UBS Green Property und UBS Direct Urban, vorgesehen für den 31. Dezember 2025.

Der neue Fonds wird unter dem Namen UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban firmieren und die Anlagestrategie der beiden Vorgängerfonds fortsetzen. Der Fokus liegt auf modernen, nachhaltigen Wohn- und Gewerbeliegenschaften in urbanen Zentren und Agglomerationen.

Eine dritte UBS-Fusion ist für 2026 vorgesehen

Nach dieser Transaktion wird UBS Mixed Urban zu einem der grössten Immobilienfonds der Schweiz – mit rund 80 Liegenschaften, einem Gesamtvermögen von fast 4 Milliarden Franken per Ende 2024 und einer kombinierten Marktkapitalisierung von knapp 3,4 Milliarden Franken per Ende September 2025.

Die geänderten Fondsverträge wurden bereits der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung vorgelegt. Die Umsetzung hängt – wie üblich – von allfälligen Einsprachen der Investoren ab.

Für die Folgejahre ist eine weitere Fusion geplant: UBS Fund Management (Switzerland) AG beabsichtigt für 2026/27 die Zusammenlegung ihrer beiden kotierten Schweizer Gewerbeimmobilienfonds mit indirektem Grundbesitz, UBS Swissreal und UBS Interswiss. Diese Transaktion würde den grössten Gewerbeimmobilienfonds des Landes schaffen – mit einem kombinierten Börsenwert von aktuell rund 3,5 Milliarden Franken.

Zusammenfassung in Stichpunkten

In den letzten Wochen wurden zehn Kapitalerhöhungen angekündigt, die zusammen mehr als 1,4 Milliarden Franken einwerben wollen, über alle Anlagetypen hinweg.
Ende September wurden insgesamt rund 70 Kapitalerhöhungen verzeichnet – mit einem Gesamtvolumen von über 7 Milliarden Franken seit Jahresbeginn.
Die grössten Operationen der kommenden Wochen stammen von Anlage­stiftungen, insbesondere ZAST Immobilien Schweiz, die 400 Millionen Franken aufnehmen möchte.
Cronos Immo Fund 2 wurde wie geplant Mitte September lanciert, nach einer Kapitalaufnahme von rund 50 Millionen Franken.
Albin Kistler Immobilien Schweiz P kündigt seinen Start an und plant, 70 Millionen Franken zu beschaffen.
Zwei IPOs sind für Oktober vorgesehen: Comunus SICAV und Pure Swiss Opportunity REF.
Zwei weitere IPOs sind für die kommenden Monate angekündigt: Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember und MobiFonds Swiss Property.
UBS kündigt die Fusion von UBS Green Property und UBS Direct Urban per 31. Dezember 2025 an.
Zudem bestätigt UBS eine weitere Fusion im Jahr 2026/27 zwischen UBS Swissreal und UBS Interswiss.

Immoday-Redaktion

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