Nova Property: investir là où la connaissance du terrain fait la différence

Dans l’immobilier institutionnel, les chiffres mesurent la performance. Ils ne l’expliquent toutefois pas toujours. Chez Nova Property Fund Management, la création de valeur repose sur une méthode claire: sélectionner avec exigence, savoir renoncer, gérer activement les immeubles et s’appuyer sur une équipe aux perspectives complémentaires. Entretien avec Michel Burgunder, Responsable Suisse romande et Transaction Manager.

Michel Burgunder continue de visiter les immeubles avec un regard très ancré dans la pratique. Avant d’ouvrir un modèle financier, il observe la lumière, les accès, les matériaux, l’état des parties communes et la manière dont les habitants entrent et sortent du bâtiment. Les chiffres viennent ensuite. Non pas parce qu’ils seraient secondaires, mais parce qu’ils doivent confirmer une analyse jamais la remplacer.

Chez Nova Property Fund Management, qui gère environ CHF 4 milliards d’actifs immobiliers, la performance ne commence pas le jour de l’acquisition. Elle débute souvent bien avant – par la capacité à sélectionner avec soin, à remettre en question de manière critique… et parfois à renoncer consciemment à un achat.

«Une augmentation de capital n’est pas une fin en soi. Elle marque le début de notre responsabilité. Lorsque des investisseurs nous confient des capitaux, ceux-ci représentent souvent l’épargne de prévoyance de milliers de personnes. Notre mission n’est pas d’investir ce capital rapidement. Notre mission est de l’investir correctement.»

Cette responsabilité façonne la philosophie d’investissement de Nova Property, indépendamment du véhicule concerné. Chaque mandat possède sa propre stratégie et son propre profil de risque. L’approche de fond reste toutefois la même: déployer le capital avec discipline, évaluer les risques de manière critique et orienter les investissements vers une création de valeur durable à long terme.

Les indicateurs propres à chaque véhicule tels que la NAV, le Loan-to-Value, le taux de vacance ou le rendement de distribution constituent à cet égard des mesures importantes. Pour Michel Burgunder, ils ne sont toutefois pas une fin en soi.

«Ils sont le résultat de décisions dont certaines ont été prises plusieurs années auparavant. Une acquisition disciplinée, un prix d’achat maîtrisé, une rénovation cohérente, une réduction de la vacance ou un repositionnement réussi finissent toujours par se refléter dans les indicateurs. Les chiffres racontent l’histoire des décisions que nous avons prises.»

«Un bon rendement ne se décrète pas. Il se construit. Et parfois, il naît précisément de la décision de ne pas acheter.»

Cette discipline s’est récemment illustrée lors de l’analyse d’un immeuble de bureaux sur l’Arc lémanique. À première vue, l’objet paraissait attractif: construction moderne, emplacement recherché et rendement immédiat supérieur au marché. L’équipe a néanmoins décidé de ne pas procéder à l’acquisition. L’immeuble dépendait d’un locataire unique, dans un marché des bureaux déjà marqué par une offre excédentaire.

«Sur le papier, le rendement était attractif. Mais sa pérennité dépendait d’un seul utilisateur. Dans ce cas, la valeur future reposait davantage sur une hypothèse que sur une conviction. Nous avons donc décidé de ne pas poursuivre. La meilleure acquisition est parfois celle que l’on ne réalise pas.»

À l’inverse, certains immeubles révèlent précisément leur potentiel parce qu’ils nécessitent du travail. Michel Burgunder le résume avec une franchise qui tranche avec le vocabulaire habituel de la finance immobilière:

«Je préfère parfois acheter un immeuble dans son état d’origine plutôt qu’un immeuble rénové sans vision.»

La formule peut surprendre. Elle résume pourtant une approche très pragmatique.

«Un bâtiment resté authentique dit la vérité. On voit ses forces, ses faiblesses et les travaux à venir. À l’inverse, certaines rénovations récentes doivent parfois être entièrement reprises. Dans ce cas, je ne peux pas demander à nos investisseurs de payer deux fois les mêmes travaux. Nous n’achetons pas des dépenses passées. Nous investissons dans un potentiel futur.»

Un immeuble résidentiel à Genève illustre cette manière de travailler. Le bâtiment avait récemment fait l’objet d’une surélévation. Son véritable potentiel résidait toutefois dans la rénovation progressive des logements, avec un double objectif: améliorer la qualité résidentielle et énergétique tout en préservant l’identité architecturale du bâtiment existant.

«L’identité architecturale crée elle aussi de la valeur. Elle donne à un bâtiment de la cohérence, une histoire et une grande qualité d’usage. Pour un tel immeuble, notre objectif n’est pas d’intervenir radicalement, mais de construire un plan d’investissement sur plusieurs années. Chaque décision doit préparer la suivante. Comme dans un scénario, il faut éviter les scènes inutiles.»

Cette approche n’est pas esthétique. Elle est économique. Une rénovation cohérente améliore le confort des locataires, réduit les futurs besoins d’entretien technique, renforce les revenus locatifs, diminue la vacance et contribue à accroître la valeur intrinsèque d’un immeuble. La valeur se construit dans le temps, non par des annonces, mais par l’amélioration réelle des paramètres fondamentaux d’un actif.

La même logique s’applique aux surfaces vacantes. Dans un cas, Nova Property a pu réduire la vacance en accompagnant une transformation en logements. Dans un autre, la création de valeur n’est pas venue d’investissements importants, mais d’un repositionnement commercial.

«Une surface vacante n’est pas nécessairement une mauvaise surface. Elle est parfois simplement proposée au mauvais marché. En ciblant davantage des cafés, des services de quartier ou des utilisateurs locaux, nous avons pu capter une demande réelle pour de petites surfaces accessibles et bien situées. L’Asset Management, c’est aussi cela: changer de regard avant de changer les murs.»

Cette capacité d’analyse repose sur une équipe. Michel Burgunder insiste sur ce point: une acquisition n’est jamais décidée seul.

«Mon rôle est d’être proche du marché, d’identifier les opportunités, de rencontrer les propriétaires, de comprendre les quartiers et de structurer la transaction. Mais une conviction personnelle n’a de valeur que si elle résiste au regard des autres.»

Chez Nova Property, ces perspectives se complètent. Philippe Munch apporte le regard d’un développeur immobilier. Il identifie rapidement ce qu’un immeuble peut devenir et les possibilités de transformation, de densification ou de repositionnement.

Grégoire Hählen analyse l’immeuble en tant qu’Asset Manager sous l’angle de son exploitation courante: qualité des revenus, coûts techniques, besoins futurs d’investissement, attentes des locataires et potentiel d’optimisation.

«Philippe projette l’objet dans son développement futur. Grégoire nous ramène à la réalité opérationnelle. J’apporte la perspective du marché et de la transaction. Cette interaction nous renforce. Les meilleures décisions ne naissent pas d’une intuition isolée, mais d’une conviction commune.»

Cette philosophie d’investissement commune se décline à travers les différents véhicules de placement immobilier gérés par Nova Property Fund Management. Parmi ceux-ci figurent 1291 Die Schweizer Anlagestiftung, Novavest Real Estate AG, le Swiss Central City Real Estate Fund ainsi que Reveno AG.

Chacun de ces véhicules poursuit une stratégie d’investissement, des objectifs et un profil de risque qui lui sont propres. Tous partagent néanmoins une même approche: une sélection rigoureuse des actifs et une gestion active du portefeuille immobilier.

Ce qui les relie est une méthode commune: acheter lorsque le prix laisse une marge de création de valeur future, gérer activement après l’acquisition, améliorer les paramètres fondamentaux des immeubles et ne jamais confondre volume investi et performance.

«Nous ne recherchons pas les décisions les plus rapides. Nous recherchons celles dont nous serons encore satisfaits dans dix ans.»

Dans un marché où les taux d’intérêt, les prix et les attentes des investisseurs évoluent rapidement, cette discipline constitue probablement l’un des avantages concurrentiels les moins visibles, mais les plus déterminants. Une rentabilité durable ne naît pas de l’opportunisme. Elle résulte d’une sélection exigeante, d’une gestion active et d’un profond respect pour le capital confié.

Au fond, Nova Property ne construit pas seulement des portefeuilles immobiliers. Nova Property construit la confiance – immeuble après immeuble, décision après décision

La Rédaction • Immoday.ch

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