La quête de rendement et ses implications pour les emplacements secondaires

Les volumes importants de capitaux qui affluent à nouveau dans le secteur immobilier suisse ne sont pas sans conséquences sur les niveaux de rendement et les valorisations. Nous estimons que le secteur a levé, sur les seules années 2025 et 2026, plus de CHF 16 milliards de nouveaux fonds propres au travers des produits immobiliers indirects. À cela s’ajoutent les investissements directs réalisés par les caisses de pension, les particuliers fortunés et les family offices. En tenant compte du financement par emprunt, la « puissance de feu » des investisseurs devrait ainsi dépasser largement CHF 30 milliards sur ces deux années.

Tous sont confrontés à un défi similaire: comment investir ces capitaux sans diluer excessivement le rendement du portefeuille global? L'une des difficultés réside dans le fait que de nombreux investisseurs appliquent une exigence de rendement minimale. Lorsque celle-ci se situe entre 2,5% et 3,0%, un tel investisseur ne peut pratiquement plus acquérir de nouveaux immeubles résidentiels Core situés dans les meilleurs emplacements urbains. Il doit alors faire des compromis. Les emplacements secondaires, les villes de taille plus modeste et les agglomérations occupent ainsi désormais le devant de la scène.

La «campagne» en surchauffe

Les données confirment cette tendance: les rendements des transactions ont fortement diminué, en particulier dans les emplacements secondaires. Selon Wüest Partner, le rendement net correspondant au quantile des 10% les plus élevés des transactions résidentielles est aujourd'hui inférieur de 60 points de base à son niveau de 2021. Ce quantile regroupe les transactions présentant les rendements nets les plus élevés, qui concernent généralement des immeubles situés dans des emplacements moins centraux. En revanche, pour les 10% des immeubles les mieux situés, les rendements transactionnels sont supérieurs de 40 points de base au niveau de 2021. Alors qu'à l'époque, les immeubles Prime situés dans les emplacements centraux étaient en surchauffe, c'est aujourd'hui le tour des emplacements périphériques. La prime de risque des emplacements secondaires par rapport aux emprunts d'État n'a jamais été aussi faible au cours des vingt dernières années. De même, comparativement aux emplacements de premier ordre, les emplacements secondaires n'ont jamais été aussi chers.

Valorisations vs valeurs de marché

Toutefois, compte tenu de la moindre liquidité de ces emplacements, c'est-à-dire du nombre plus limité de transactions qui y sont réalisées, les valorisations accusent actuellement un retard considérable par rapport aux prix du marché. Si les immeubles en Suisse étaient évalués selon le modèle anglo-saxon, autrement dit en se rapprochant davantage des prix observés sur le marché transactionnel, les valorisations auraient dû augmenter d'environ 25% au cours des deux dernières années, selon nos calculs, sous le seul effet de la baisse des rendements nets. La méthode d'évaluation suisse repose toutefois sur un nombre suffisant de transactions comparables, ce qui implique que ces ajustements ne sont effectués qu'avec un certain décalage. Il en résulte un important effet de lissage des valorisations.

Des opportunités dans l'immobilier indirect?

Les marchés des capitaux ont pourtant une capacité d'anticipation. Il est dès lors d'autant plus étonnant que les cours des fonds immobiliers cotés, spécialisés dans ce type d'emplacements, n'aient pratiquement pas réagi. Ils continuent de se négocier avec des agios nettement inférieurs à ceux des fonds dont les portefeuilles sont davantage concentrés dans des emplacements centraux.

S'agit-il d'une opportunité d'entrée sur le marché? Tout dépend du scénario macroéconomique envisagé par l'investisseur. Si le cycle actuel se poursuit, les valorisations de ces emplacements devraient progressivement rattraper leur retard au cours des prochaines années, à mesure que l'écart entre les valeurs de marché effectives et les valeurs estimées se réduira. En revanche, si le marché traverse une phase similaire à celle de 2022/2023, le risque reviendra au premier plan et les investisseurs exigeront une prime de risque et de liquidité plus élevée pour ce type d'emplacements.

Zoltan Szelyes, CEO de Macro Real Estate

« The Trend is Your Friend – TTIYF »

Dans cette rubrique d'Immoday.ch, nous mettons en lumière les tendances marquantes, les évolutions déterminantes et les perspectives parfois inattendues du marché immobilier. Qu'il s'agisse de mégatendances liées à la durabilité, de mutations structurelles ou d'analyses controversées, cette rubrique propose des pistes de réflexion et des clés de lecture aux investisseurs qui souhaitent comprendre le marché et contribuer à son évolution.

La Rédaction • Immoday.ch

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