•
Cadre légal
•
6 min
•
SFP Group
Le durcissement prévu de la Lex Koller et son extension aux placements immobiliers indirects pourraient avoir des conséquences considérables. Ils pourraient freiner l’afflux de capitaux sur le marché immobilier suisse et compliquer les investissements. Dans ce contexte, Swiss Finance & Property Group apporte son analyse. Il en ressort que l’objectif visé par la révision est déjà largement atteint aujourd’hui en ce qui concerne les placements immobiliers indirects.
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation un projet de loi visant à réviser la Lex Koller. Il souhaite, par un durcissement de la réglementation, restreindre davantage l’achat de biens immobiliers en Suisse par des étrangers. Selon le texte de loi, les placements immobiliers indirects seraient désormais également concernés. À l'avenir, les ressortissants étrangers ne pourraient plus investir dans des fonds immobiliers et des sociétés immobilières cotées en bourse que de manière très restreinte.
À l'heure actuelle, il s'agit d'un avant-projet. Dans le cadre de la consultation, les milieux intéressés peuvent s'exprimer jusqu'au 15 juillet et examiner attentivement l'avant-projet quant à ses implications juridiques, économiques et pratiques.
Dans ce contexte, le Swiss Finance & Property Group (groupe SFP) suit la consultation avec une grande attention et, en tant qu’expert de longue date des marchés immobiliers et financiers suisses, apporte son expertise sur l’avant-projet.
Le rôle des placements immobiliers indirects en Suisse
L'un des objectifs de la révision est de préserver le contrôle du marché immobilier suisse. Cet objectif ne peut être poursuivi efficacement que si les mesures sont proportionnées et tiennent compte du rôle important que jouent les placements immobiliers indirects dans le financement du parc immobilier suisse. Dans le cas contraire, des conséquences indésirables pourraient en découler.
En effet, de nombreux biens immobiliers en Suisse ne sont pas achetés par des particuliers, mais financés par des investissements indirects. Il s'agit par exemple de fonds immobiliers ou de sociétés immobilières cotées en bourse. Les placements immobiliers indirects cotés et collectifs ne sont pas de simples véhicules financiers. Ils permettent de regrouper des capitaux et de les mettre à disposition pour l’acquisition, le développement, la rénovation, l’entretien et la gestion à long terme de biens immobiliers en Suisse. Ainsi, ces placements contribuent non seulement à la création de logements, mais aussi au maintien de la valeur et à la modernisation progressive du parc immobilier existant.
Cette fonction mérite une attention particulière, notamment dans le débat actuel. Selon les estimations du groupe SFP, le marché suisse des placements immobiliers indirects gérés collectivement s'élève aujourd'hui à environ CHF 300 milliards, investis via des fonds immobiliers, des SICAV immobilières, des fondations de placement et des sociétés immobilières suisses, à l'exclusion des véhicules comptant un seul investisseur. À cela s’ajoutent, selon les estimations du groupe SFP, entre CHF 3 milliards et CHF 10 milliards de capitaux supplémentaires qui affluent chaque année sur le marché par le biais d’augmentations de capital. Ces flux de capitaux ne doivent pas être sous-estimés ; ils contribuent de manière significative au financement, à l’assurance qualité et au développement du parc immobilier suisse.
Aujourd'hui déjà : le contrôle reste entre des mains suisses, même pour les investisseurs étrangers
Le marché suisse des placements immobiliers indirects est déjà largement réglementé et protégé. Les structures concernées sont organisées, gérées et surveillées en Suisse. Les investisseurs participent aux résultats économiques des véhicules, mais ne disposent pas d’un droit de disposition direct sur les biens immobiliers. Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, les décisions d’investissement, la gouvernance et l’exercice des droits restent entre les mains d’institutions suisses agréées et surveillées. Le contrôle est donc déjà entre des mains suisses.
En incluant désormais les placements immobiliers indirects dans l’avant-projet, le Conseil fédéral met sur un pied d’égalité l’acquisition directe de biens immobiliers et la détention de parts dans des véhicules immobiliers indirects. Cette assimilation ne rend compte ni de la réalité économique de ces placements, ni de leur gouvernance, ni du cadre réglementaire dans lequel ils opèrent.
Une mise en œuvre complexe aux conséquences importantes
À cela s’ajoutent des défis pratiques considérables, notamment pour les véhicules cotés. Les fonds immobiliers cotés et les SICAV immobilières ne disposent pas nécessairement d’un registre des investisseurs ou des actionnaires qui permettrait un contrôle simple, continu et opérationnel de la structure de l’investisseur. L’introduction d’exigences en ce sens augmenterait considérablement la charge administrative, réduirait l’attractivité de ces véhicules et pourrait même, dans certaines circonstances, remettre en cause leur cotation. Les conséquences iraient ainsi bien au-delà de la question des capitaux étrangers et rendraient également plus difficile l'accès au marché pour les investisseurs nationaux.
Des placements moins attractifs se traduiraient par conséquent par une baisse des capitaux affluant vers le marché immobilier suisse. Or, ce capital est justement essentiel pour créer de nouveaux logements, entretenir les bâtiments existants et les moderniser.
Ce point est d'autant plus important que ces placements jouent un rôle central dans la transition énergétique du parc immobilier. Une grande partie d'entre eux a défini des objectifs clairs de réduction des émissions de CO2 d'ici 2030 et 2050. La réalisation de ces objectifs nécessite des investissements considérables dans la rénovation énergétique, l'amélioration de l'efficacité énergétique et la décarbonisation progressive du parc immobilier. Si l'accès au capital est restreint, il sera plus difficile de financer ces investissements. Cela pourrait donc freiner précisément cette transformation qui doit être accélérée dans les années à venir dans l'intérêt de la protection de l'environnement.
Des solutions proportionnées pour un marché immobilier fonctionnel
Le débat doit donc être replacé dans son contexte. Une extension des restrictions aux véhicules immobiliers indirects ne remédiera ni à la pénurie de logements ni aux autres problèmes structurels du marché. Elle pourrait toutefois affaiblir des mécanismes de financement éprouvés, réduire la liquidité du marché et compliquer les investissements dans le parc immobilier existant.
La procédure de consultation devrait justement être mise à profit pour examiner ces effets avec toute la rigueur nécessaire. Il ne s’agit pas d’opposer la protection du marché immobilier suisse à une ouverture illimitée. Ce qui est déterminant, c’est que le processus politique aboutisse à des solutions proportionnées et réalisables, qui continuent de permettre des investissements contribuant au financement, à l’entretien et à la transformation du parc immobilier suisse.
Adrian Murer
Group CEO
Swiss Finance & Property Group AG
Nicolas Di Maggio
CEO
Swiss Finance & Property SA
Partager cet article sur:
En lien avec cet article
Partager cet article sur: