L'excès de régulation dans l'immobilier inquiète les caisses de pension

Pour les caisses de pension, la multiplication des réglementations est perçue comme le plus grand risque pour le secteur immobilier, devant la croissance économique, le niveau de taux d'intérêt ou le tassement démographique. Les procédures administratives, les recours, la protection des locataires freinent les volontés d'investissement. Pire, elles entravent même les projets de rénovation économiquement viable. 

Même si elles estiment que la période d'euphorie est en train de se terminer, les caisses de pension gardent leur confiance dans l'immobilier. Une récente étude de la Haute école de Lucerne montre en effet qu'elles veulent encore augmenter leur allocation dans ce type d'actifs (nous en avons parlé dans un précédent article). Ce qui n'empêche pas quelques inquiétudes. 

Les caisses critiquent mais ne changent pas vraiment de stratégie d'investissement immobilier

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, pour les caisses de pension, les problèmes que pourrait rencontrer le secteur ne viennent pas principalement de la croissance économique, du niveau des taux d'intérêt ou du tassement de la croissance démographique, mais plutôt de l'explosion de la réglementation. 

Ceci dit, pour l'instant, malgré ces récriminations, les caisses de pension n'ont guère modifié leur stratégie d'investissement. Tout au plus observe-t-on parfois des replis ponctuels sur les agglomérations de taille moyennes plutôt que dans les grandes villes, du moins celles qui ont les réglementations de construction les plus strictes.

Les six contraintes réglementaires qui embêtent le plus les caisses de pension

Selon le sondage, les caisses de pension se plaignent particulièrement de 1) la complexité et durée des démarches auprès des autorités; 2) les oppositions; 3) la protection des locataires; 4) les exigences des réglementations de construction et des plans d'aménagement; 5) l'incertitude quant aux changements réglementaires; 6) la protection contre le bruit.

Le pire, pour les caisses de pension c'est que non seulement les réglementations tatillonnes freinent les nouveaux projets immobiliers mais aussi les rénovations économiquement viables.

Pour une majorité de caisses de pension, la réglementation ESG n'est pas contraignante

Évidemment, quand on parle de réglementation, on ne peut pas éviter la thématique ESG. Étonnamment, pour deux tiers des caisses de pension, les réglementations ESG ne sont pas considérées comme contraignantes, même s'il apparaît que les caisses sacrifient à la durabilité plutôt par obligation que par conviction. 

Sans surprise, le point qui intéresse les investisseurs est avant tout le E, l'énergie, qui a un impact économique important, pas tellement le S ni le G.

Prenons d'ailleurs l'exemple de ce S, la responsabilité sociale. Selon les réponses données par les caisses de pension, elle est principalement mise en œuvre quand elle ne coûte pas trop cher. Les mesures ayant un impact négatif important sur la trésorerie, telles que le logement abordable, sont rares.

Alors, les propriétaires, pour se donner bonne conscience, se contentent le plus souvent de communication, d'enquêtes de satisfaction ou d'aide au logement après une expulsion.

D'accord de sacrifier temporairement le rendement pour la durabilité

Ceci dit, la majorité des petites et des moyennes caisses de pension (mais seulement 45% des grandes caisses de pension, celles qui gèrent plus de 3 milliards de francs) est d'accord de voir ses rendements baisser sur le court terme quand il s'agit d'investissement pour la durabilité d'un immeuble. Ces investissements étant considérés comme une garantie de la valeur immobilière sur le long terme.

Autrement dit, la durabilité, oui, mais si elle a un impact économique positif à terme, autrement dit si elle ne coûte rien.

La Rédaction • Immoday.ch

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