Table ronde COPTIS: Les défis actuels du Risk Management pour l'immobilier titrisé

Depuis longtemps, le Risk Management est un enjeu central pour l'immobilier indirect dans un environnement marqué par des évolutions réglementaires, des incertitudes macroéconomiques et une complexification croissante des structures d’investissement. Pour faire le point, COPTIS, l’association suisse des professionnels de la titrisation immobilière, a organisé, fin mars, une table ronde qui a débattu des nouvelles réglementations AMAS 2.2, des risques entraînés par la multiplication des augmentations de capital ou la nouvelle LTPM.  

Le 31 mars, une table ronde organisée par COPTIS, l'association suisse des professionnels de la titrisation immobilière, a été un consacrée à un enjeu devenu essentiel pour les acteurs de l’immobilier indirect: le Risk Management. Comme le résumait Cindy Monneron-Bertschy, Directrice de l'association, les évolutions réglementaires, les incertitudes macroéconomiques et la complexification croissante des structures d’investissement sont stratégiques dans la gouvernance et la pérennité des véhicules immobiliers. Une place si importante, d’ailleurs, qu'un des cinq groupes de travail mis en place par COPTIS se focalise uniquement sur ce Risk Management. Il est présidé par Ilaria Santini, co-responsable Financial Services Suisse Romande et Associée chez BDO. Sa mission est d’échanger l’expérience et l’expertise de ses 9 membres sur les questions actuelles de gestion des risques, d’aborder les nouvelles exigences légales ou réglementaires et d’étudier l’opportunité de définir des directives.

La nouvelle réglementation AMAS 2.2, un véritable changement de paradigme

La table ronde COPTIS du 31 mars 2026, qui a réuni une cinquantaine de participants, s'est donc penchée sur plusieurs problématiques actuelles du Risk Management pour l'immobilier titrisé. 

D'abord celles liées aux contraintes ESG, avec la nouvelle réglementation AMAS 2.2, qui est, pour les fonds immobiliers, comme l'a dit une intervenante, un véritable changement de paradigme.

Le sujet a été analysé par les 5 membres du panel réuni par COPTIS, Thomas Stanat, Head of Compliance and Risk Management chez Patrimonium Asset Management AG; Bruno Beça, Director Financial Services chez KPMG Switzerland; Cosima Trabichet-Castan, Partner chez EY Law Switzerland; Yael Brunschwig Benmenni, Head of Risk Management Compliance & Legal chez Realstone; et, last but not least, Charlotte Eich, Responsable surveillance Banque dépositaire selon LPCC chez BCV.

Plus de transparence sur les ayants droits économiques et renforcement de la Lex Koller

Outre ce sujet, sur lequel nous allons d'ailleurs revenir dans un prochain article, la table ronde s'est aussi intéressée à la loi sur la transparence des personnes morales (LTPM), qui devrait entrer en vigueur au 2^e semestre 2026, après échéance du délai référendaire. Elle prévoit la création d’un registre fédéral central des véritables ayants droits économiques d’une entité juridique, par exemple d'une société immobilière. Avec des sanctions assez lourdes prévues pour qui dérogerait aux règles. 

Autre sujet important pour l'immobilier titrisé, la décision du Conseil fédéral de revenir à une application plus stricte de la Lex Koller, en réaction à l'initiative UDC "Pas de Suisse à 10 millions !", avec une limitation des participations d’investisseurs étrangers dans les fonds immobiliers et SICAV suisses — y compris pour l’immobilier commercial — et des acquisitions via des structures sociétaires.

Gérer les risques créés par l'externalisation des services, en particulier IT

Parmi les risques que doivent gérer les fonds, ceux liées à l'externalisation, de plus en plus populaire, de certains services, et en particulier les services IT où la dépendance peut-être très marquée. Avec la nécessité de bien comprendre ce que fait le prestataire et donc d'avoir les compétences à l'interne, pour le surveiller.  Pour le fonds, cette externalisation entraîne des risques réputationnels, des risques de défaillance du prestataire mais aussi des risques juridiques, par exemple, en lien avec la protection de données.

Dernier point abordé lors de la table ronde, et pas des moindres, les risques créés par les augmentations de capital, qui, pour beaucoup de fonds, se sont multipliées ces trois dernières années. Elles demandent une approche fine des risques de liquidité, du timing et de l'intérêt des investisseurs. Sans oublier que ces augmentations de capital entraîne aussi des risques pour les investisseurs, qui craignent de voir la qualité du portefeuille se diluer. 

La Rédaction • Immoday.ch