Ein Halbjahr für die Geschichtsbücher

Das erste Halbjahr 2025 war für den Bereich der verbrieften Immobilienanlagen schlicht aussergewöhnlich: Über 50 fast durchweg erfolgreiche Transaktionen wurden verzeichnet – darunter mehrere Lancierungen, geplante IPOs sowie vier Kapitalerhöhungen von jeweils über CHF 300 Millionen. Auch im Juni hielt die Dynamik an: Weitere Transaktionen wurden kommuniziert, und zwei neue Fonds traten in den Markt ein.

Weder der Sommer noch die jüngste Hitzewelle konnten den Tatendrang der Akteure im Bereich der verbrieften Immobilienanlagen bremsen. Im Gegenteil: Der Juni war geprägt von reger Aktivität am Kapitalmarkt – mit mehreren Ankündigungen, erfolgreichen Abschlüssen und der Lancierung eines neuen Fonds, dem Cronos Immo Fund 2.

Nutzen wir den Sommerbeginn für einen kurzen Rückblick auf das erste Halbjahr 2025, das in die Geschichte eingehen könnte: Seit dem 1. Januar wurden rund 50 Kapitalerhöhungen über alle Anlagegefässe hinweg gezählt – mit einem angestrebten Gesamtvolumen von über CHF 5 Milliarden.

Vier Kapitalerhöhungen im Umfang von jeweils mehr als CHF 300 Millionen

Einige prominente Transaktionen stechen besonders hervor – etwa jene von Swiss Prime Site, die im Februar CHF 300 Millionen einsammelte, oder jene von UBS mit ihrem Fonds Swiss Sima, der im April CHF 356 Millionen aufnehmen konnte. Nicht zu vergessen die bislang grösste Transaktion des Jahres: Swiss Life Immobilien Schweiz ESG mit einer Kapitalerhöhung über CHF 450 Millionen. Sie steht sinnbildlich für die Dynamik, die in den vergangenen Monaten auch bei den Anlagestiftungen zu beobachten war – seit Jahresbeginn zählen wir in diesem Segment bereits 15 Kapitalerhöhungen. Auch in den kommenden Wochen steht eine weitere grosse Platzierung an: Für das Teilvermögen Swiss des SICAV Edmond de Rothschild sollen im Sommer bis zu 390 Millionen Franken durch eine Emission eingespielt werden. Die Mittel sollen für die Finanzierung bereits gesicherter Neuakquisitionen, die Weiterführung von Entwicklungs- und Renovationsprojekten sowie zur Senkung der Verschuldungsquote verwendet werden.

Zwei Lancierungen im ersten Halbjahr 2025

Als weiteres Zeichen für die Dynamik des Marktes für verbriefte Immobilienanlagen wurden im ersten Halbjahr gleich zwei neue, nichtkotierte Fonds lanciert und drei Börsengänge angekündigt. Den Anfang macht die Basellandschaftliche Kantonalbank (BLKB): Ihre Tochtergesellschaft, die BLKB Fund Management AG, lanciert Ende Juli mit dem BLKB Sustainable Property Fund ihren ersten Immobilienfonds. Das angestrebte Volumen der Erstemission beträgt CHF 160 Millionen. Investiert werden soll vorwiegend in nachhaltige Wohnimmobilien – insbesondere in der Region Basel und der Deutschschweiz. Im September folgt der Cronos Immo Fund 2, mit einem Emissionspreis basierend auf dem Nettoinventarwert. Der Fonds konzentriert sich auf Wohnliegenschaften in der Romandie und plant den Aufbau eines Portfolios im Umfang von CHF 50 bis 75 Millionen. Zielgruppe sind insbesondere Immobilieneigentümer, die an einem Tauschgeschäft (Swap) interessiert sind.

IPO-Welle und erster Immobilien-L-QIF der Schweiz

Nicht zu vergessen sind die Ankündigungen von vier Börsengängen sowie die Lancierung des ersten Immobilien-L-QIF der Schweiz. Das Segment der IPOs wird dabei angeführt vom Helvetica Swiss Opportunity, dessen Kotierung gleich zu Jahresbeginn reibungslos erfolgte. Ende Juni wurde die Transaktion mit der Fusion mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund erfolgreich abgeschlossen. Weiter geplant ist die Kotierung des Pure Swiss Opportunity REF in der zweiten Jahreshälfte sowie der für Ende Jahr vorgesehene Börsengang des MobiFonds Swiss Property – eine gewichtige Transaktion, belief sich doch das Fondsvolumen per Ende Juni auf über eine Milliarde Franken. Ebenfalls bestätigt wurde die geplante Kotierung der Comunus SICAV, dessen Börseneinführung auf Anfang Herbst vorgesehen ist. Ein weiterer Höhepunkt des ersten Halbjahres war die Lancierung des ersten Immobilien-L-QIF der Schweiz, der PMT Swiss Real Estate. Dieser Fonds hat eine Kapitalerhöhung über CHF 100 Millionen gestartet, um in bestehende Liegenschaften zu investieren, entweder um sie zu sanieren oder zu repositionieren.

Das Tempo beschleunigt sich – aber kaum jemand strauchelt

Was sich bereits 2024 abzeichnete, hat sich 2025 fortgesetzt – und zwar in einem bislang nie gesehenen Tempo. Die Rede ist von der Zunahme kleinerer Kapitalerhöhungen. Beispielhaft genannt sei hier der Akara Diversity PK, der im Mai seine bereits 14. Kapitalerhöhung abschliessen konnte und dabei Mittel in der Höhe von CHF 101 Millionen einsammelte. Quasi als Doppelschlag folgte im Juni die 15. Kapitalerhöhung mit nochmals CHF 85 Millionen – ausgelöst durch eine deutlich über den Erwartungen liegende Nachfrage von Seiten der Investoren, wie die Fondsgesellschaft mitteilte. In diesem äusserst positiven Marktumfeld waren praktisch alle Kapitaltransaktionen erfolgreich. Natürlich gab es vereinzelt Ausnahmen, etwa Emissionen mit geringeren Mittelzuflüssen als erhofft. Als echten Misserfolg muss man hingegen den gescheiterten Start des Sustainable Real Estate Wood Anfang Jahr bewerten.

Die wichtigsten Kapitalerhöhungen im Juni

Im Juni hat sich das Tempo trotz der sommerlichen Hitze nicht verlangsamt – mehrere neue Kapitalerhöhungen wurden angekündigt, und einige Transaktionen konnten erfolgreich abgeschlossen werden. Da wäre zunächst 1291 Die Schweizer Anlagestiftung, die für Juni eine Kapitalerhöhung ankündigte, um ihr Portfolio weiter auszubauen – mit klarem Fokus auf Rendite. Auch PRISMA Previous Responsible Residential Real Estate möchte bis zu CHF 50 Millionen einsammeln, um ihr nachhaltiges Wohnimmobilienportfolio auszubauen. Die gewählte Strategie ist eher ungewöhnlich: PRISMA interessiert sich insbesondere für peripherere Städte wie Estavayer-le-Lac (FR) oder Monthey (VS). Der Abschluss der Transaktion ist für Juli vorgesehen. Der Raiffeisen Futura Immo Fonds plant seinerseits, bis Ende Sommer bis zu CHF 50 Millionen aufzunehmen. Ziel ist es, das Portfolio nachhaltiger Immobilien zu stärken und gleichzeitig die Verschuldung zu reduzieren. Truststone Real Estate SICAV schliesslich finalisiert derzeit eine Kapitalerhöhung über CHF 27 Millionen. Mit den neuen Mitteln will der Fonds eine Immobilie in der Westschweiz erwerben und die Verschuldungsquote senken.

Der Markt wartet weiterhin auf Neuigkeiten von UBS.

Der Fonds Realstone RSF hat eine grosse Kapitalerhöhung im Umfang von CHF 190 Millionen angekündigt, die Ende Juni bis Mitte Juli durchgeführt werden soll. StoneEdge SICAV konnte Ende Juni eine Kapitalerhöhung von CHF 42 Millionen abschliessen, die der Finanzierung neuer Gebäude sowie von Renovationsprojekten dient. Am 27. Juni fand zudem die Liberierung der Kapitalerhöhung von CHF 53 Millionen der Anlageklasse Commercial PK von Procimmo Real Estate SICAV statt. Auch in diesem Fall sollen die eingesammelten Gelder für das Wachstum des Portfolios eingesetzt werden, wobei der Verschuldungsgrad tief gehalten werden soll. Laut Mitteilung erlaubt die Transaktion auch die Entwicklung von Projekten auf bereits sich im Bestand befindlichen Parzellen – mit dem Ziel, das bestehende Potenzial besser zu nutzen und aufzuwerten. Dies der Stand per Ende Juni. Nun bleibt abzuwarten, ob sich die Euphorie für verbriefte Immobilien auch im zweiten Halbjahr fortsetzt. Dieses dürfte im Zeichen DER Transaktionen stehen, auf die der gesamte Bereich gespannt blickt: Nämlich die ersten Fusionen von Fonds der UBS.

Immoday-Redaktion 

Folgen Sie uns auf LinkedIn.