L'année dernière, la direction s'est concentrée sur l'augmentation des revenus locatifs et sur l'acquisition de biens immobiliers dans les centres stratégiques de Zurich et de Bâle – ces deux objectifs ont été réalisés.
Bénéfice net, réévaluations comprises CHF 16.5 millions (exercice précédent CHF 0.7 million)
Bénéfice net hors réévaluations CHF 13.1 millions (année précédente CHF 15.4 millions)
Revenus immobiliers nettement augmentés à CHF 31.2 millions (+4.9%)
Valeur du portefeuille augmentée de CHF 745.6 millions à CHF 786.8 millions (+5.5%)
Taux de vacance toujours aussi bas (date de référence) : 1.4% (année précédente 1.3%)
Augmentation de la distribution à CHF 3.65 par action nominative cotée, qui sera intégralement remboursée par prélèvement sur les réserves issues d'apports en capitaux
En 2024, les revenus immobiliers, y compris les revenus annexes, ont augmenté de CHF 1.4 million ou 4.86% par rapport à l'année précédente, pour atteindre CHF 31.2 millions. Cette augmentation extrêmement positive est notamment due aux projets de transformation achevés, à l'indexation des baux commerciaux ainsi qu'à la modification du portefeuille de rendement.
Les charges d'exploitation du portefeuille de rendement ont diminué de 12.81% pour atteindre
CHF 9.0 millions (année précédente CHF 10.3 millions). Cette réduction est majoritairement due à une baisse de l'entretien et réparations, ainsi que des frais administratifs. L'évolution positive se reflète en conséquence dans la marge EBIT des immeubles de placement, hors réévaluations, qui a pu être augmentée de 9.00% en 2024, c'est-à-dire de 65.74% à 71.65%.
Avec CHF 3.2 millions, la contribution à l'EBIT des activités de promotion est légèrement inférieure à celle de l'année précédente (CHF 3.8 millions).
Le portefeuille de rendement s'est enrichi de deux biens immobiliers à Bâle et Zurich pour un volume de CHF 23.9 millions. De plus, le bien immobilier en développement Seefeldstrasse 186 à Zurich a été reclassé en immeuble de placement, ce qui ajoute au total trois biens immobiliers au portefeuille de rendement.
Au cours du second semestre, de nouvelles parcelles ont été rattachées pour des développements promotionnels conformément aux objectifs stratégiques : une parcelle à la Berghaldenstrasse 32/34 à Zurich Witikon ainsi qu'une autre parcelle à la Dorfstrasse 68 à Zumikon, pour un montant total de CHF 29.7 millions.
La valeur vénale du portefeuille de rendement a augmenté de CHF 4.5 millions bruts, soit 0.59%, par rapport à l'année précédente. En incluant les nouvelles acquisitions, le volume du portefeuille a augmenté de 5.5% pour atteindre CHF 786.6 millions.
Le portefeuille de SF Urban Properties SA a obtenu une valorisation de 4 étoiles sur 5 dans le rapport GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) de l'année 2024 et s'est classé 4e sur 10 en comparaison directe avec ses pairs (Switzerland, Diversified, Listed).
En 2025, l'accent sera mis sur la consolidation du portefeuille conformément à la stratégie, en mettant l'accent sur Zurich et Bâle. Ainsi, les acquisitions dans les sites centraux doivent être compensées par des ventes de biens immobiliers situés en dehors de ces sites urbains. Dans ce cadre, le management a déjà pu rattacher au début de l'année 2025 deux immeubles résidentiels dans le quartier renommé de Seefeld à Zurich pour un montant de CHF 36.3 millions.
En raison de la baisse attendue du taux d'intérêt de référence, on s'attend à un léger recul des revenus locatifs des logements. Les prix des nouvelles locations devraient toutefois continuer à augmenter, car la faible activité de construction et la croissance démographique continue ne modifient pas la pénurie actuelle de logements. Pour les loyers des surfaces à usage commercial, on s'attend à ce que l'environnement reste stable et que la tendance soit à une légère augmentation possible.
Les projets de développement de promotions sont tous en bonne voie et renforceront en conséquence la contribution à l'EBIT en 2025. Cette année, les projets de construction des objets de promotion à la Fuederholzstrasse 8 à Herrliberg et à la Minervastrasse 124 à Zurich seront achevés comme prévu.
Le conseil d'administration propose pour l'année une augmentation de la distribution à CHF 3.65 (année précédente CHF 3.60) par action nominative à CHF 9.00 ou de CHF 0.73 (année
précédente CHF 0.72) par action avec droit de vote à CHF 1.80, ce qui donne un rendement de distribution de 3.71% (année précédente 3.87%). La distribution sera effectuée à 100% à partir des réserves issues d'apports en capitaux et sera donc exonérée de l'impôt anticipé.
Bruno Kurz
CEO
Swiss Finance & Property Funds SA et SF Urban Properties SA
Sascha Küng
CFO
SF Urban Properties SA