Dominicé Swiss Property Fund - Newsletter Q2/2019 / Newsletter 2. Quartal 2019

Communication - Dominicé Swiss Property Fund - Newsletter Q2/2019 / Newsletter 2. Quartal 2019 (1095)
Circulaires internes


COMMUNICATION

Dominicé Swiss Property
Fund – Newsletter Q2/2019 (CH0215751527)

Chers Investisseurs,



Le problème des logements vacants s’accentue en Suisse
ainsi que dans le Canton de Vaud où le fonds est fortement positionné. Dans le
Canton de Vaud où plus de la moitié des nouveaux logements construits est
destinée à la location, l’offre devient surabondante et les taux de vacance
sont passés de 0.4% en 2009 à 1.1% en 2018. Le problème des logements vides
touche plus particulièrement les objets luxueux. Même si nous ressentons plus
de difficultés qu’auparavant à relouer les appartements libérés par des locataires,
notre stratégie d’acquisition ciblant des objets à proximité des transports et
commodités, à loyer abordables et contenant des petites surfaces s’avère
bénéfique dans ce contexte. Pour lutter contre le problème de vacants, nous
devons cependant être plus exigeants auprès des régies, lancer des campagnes de
marketing et de cas en cas, offrir des concessions sur les loyers ou les
charges pour stimuler la demande.



Le fonds opère actuellement plusieurs chantiers :



La Chaux-de-Fonds, Parc 71 :



La fin des travaux de rénovation est prévue pour le 28
août 2019 et les premiers habitants sont attendus dès le 1er septembre 2019.
Les délais et les coûts sont respectés. 



Lausanne, Borde 17 :



La demande de permis de construire est en cours de
traitement auprès des services concernés. En cas d’absence d’oppositions, le
permis est attendu en septembre 2019 pour un démarrage des travaux de
démolition dans la foulée. La livraison reste prévue au printemps 2021. La
constitution d’une PPE ainsi que la campagne de mise en valeur démarreront en
principe dès l’automne 2020.



Bex, Aigle 21-23 :



La sortie des derniers habitants des immeubles est
prévue à fin septembre 2019. Les travaux  commenceront immédiatement en octobre
et devraient se terminer au printemps 2020.



Petites rénovations:



L’entrée en force dans le Canton de Vaud de la LPPPL
au 01.01.2019 nous contraint à changer de stratégie et à effectuer des travaux
de rénovation légers en lieu et place des rénovations intégrales pratiquées
jusqu’à fin 2018. Ce changement de stratégie nous permet d’éviter le blocage
des loyers par le Canton pour une période déterminée, ce qui péjorerait le
rendement des immeubles. 



La situation actuelle du marché nous incite à être
prudents dans notre politique d’acquisition, et nous avons renoncé à l’achat de
certains objets d’une part à cause de leur prix de revient excessif induisant
des rendements insuffisants, d’autre part en raison du risque croissant de
vacants. La stratégie actuelle est dès lors centrée sur la densification et
l’optimisation des immeubles actuellement en propriété du Fonds, ceci afin
d’échapper à la surenchère et à la sécheresse du marché immobilier en Suisse
Romande.



Pour l’exercice en cours se terminant au 30 Juin 2019,
nous prévoyons de verser un coupon de Fr. 3.- par part comme annoncé. Pour le
moment, nous ne prenons pas de décision par rapport à une augmentation de
capital du fonds cet automne. Celle-ci dépendra des opportunités qui
s’offriront à nous et de la situation du marché financier et immobilier en
général.  



N’hésitez pas à nous contacter pour toutes questions.

Source : DominicéMITTEILUNGENDominicé Swiss Property
Fund – Newsletter Q2/2019 (CH0215751527)

Sehr
geehrte Investoren,



Das
Leerstandsproblem im Immobilienwesen nimmt in der Schweiz und auch im Kanton
Waadt, wo der Fonds stark positioniert ist, zu. Im Kanton Waadt sind mehr als
die Hälfte der neu errichteten Wohnungen für die Vermietung bestimmt, das
Angebot erhöht sich dadurch zu stark und die Leerstandsquoten sind von 0,4% im
Jahr 2009 auf 1,1% im Jahr 2018 gestiegen. Das Problem der Leerstände betrifft
mehrheitlich Luxusobjekte. Obwohl es uns schwerer fällt, leerstehende Wohnungen
wieder zu vermieten als zuvor, ist unsere Akquisitionsstrategie die auf
Liegenschaften mit guter Verkehrsanbindung und in Zentrumsnähe, mit
erschwinglichen Mieten und kleinen Flächen zielt von Vorteil. Um die
Leerstandsquote tief zu halten müssen wir jedoch höhere Anforderungen an die
Liegenschaftenverwaltungen stellen, Vermietungskampagnen starten und im
Einzelfall Zugeständnisse bei Mieten oder Gebühren anbieten um die Nachfrage
anzukurbeln.



Der
Fonds betreibt derzeit mehrere Baustellen:



La
Chaux-de-Fonds, Parc 71:



Das
Sanierungsprojekt endet voraussichtlich am 28. August und die ersten Einwohner
werden ab dem 1. September 2019 erwartet. Termine und Kosten werden
eingehalten.



Lausanne,
Borde 17:



Unser
Baubewilligungsgesuch wird von der betroffenen Behörde bearbeitet. Ohne
Einsprüche wird die Genehmigung für den Arbeitsbeginn voraussichtlich im
September 2019 erteilt. Die Auslieferung wird im Frühjahr 2021 erwartet. Die
Umwandlung in Stockwerkeigentum und die Vermietungskampagne wird grundsätzlich
im Herbst 2020 beginnen.



Bex,
Aigle 21-23:



Die
letzten Bewohner werden das Gebäude voraussichtlich Ende September 2019
verlassen. Die Renovierungsarbeiten beginnen dann sofort im Oktober und sollten
im Frühjahr 2020 beendet sein.



Kleine
Renovierungsarbeiten:



Das
Inkrafttreten der LPPPL (Gesetz zum Schutz des Mietparks) im Kanton Waadt per
01.01.2019 zwingt uns, unsere Strategie leicht zu ändern und von nun an leichte
Renovierungsarbeiten zu bevorzugen anstelle der bis Ende 2018 durchgeführten
kompletten Renovierungen. Dank dieser Strategieänderung  vermeiden wir dass uns
Mieteinnahmen durch den Kanton für eine bestimmte Zeit blockiert werden, was
sich negativ auf die Fondsrendite auswirken würde.  In der aktuellen
Marktsituation bevorzugen wir eine vorsichtige Akquisitionspolitik.Gewisse
Objekte haben wir wegen zu hoher Preisvorstellungen abgelehnt , andere wegen
einem zu grossen Leerstandsrisiko. Unsere derzeitige Strategie konzentriert
sich daher auf die Verdichtung und Optimierung unserer bestehenden Gebäude,
damit vermeiden wir den momentan überhitzten und ausgetrockneten Westschweizer 
Immobilienmarkt.



Für
das laufende Geschäftsjahr mit Abschluss per 30. Juni 2019 erwarten wir wie
schon angekündigt einen Coupon von Fr. 3.- pro Anteil. Derzeit treffen wir noch
keine Entscheidung bezüglich einer Kapitalerhöhung des Fonds diesen Herbst. Wir
werden dies zu gegegebener Zeit aufgrund der Objekte die sich uns präsentieren
und abhängig  von der Situation auf dem Finanz- und Immobilienmarkt
entscheiden.



Für
weitere Fragen stehen wir gerne zu Ihrer Verfügung.

Quelle :
Dominicé


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