Après la pause estivale, de nombreux fonds et sociétés immobilières ont publié leurs résultats semestriels. Globalement, les réévaluations se sont révélées positives, mais la progression des VNI n’a pas été uniforme. Sur le plan opérationnel, le tableau est nuancé : une hausse des revenus ne reflète pas toujours une véritable performance de gestion. Nombre de véhicules de placement poursuivent aujourd’hui leur croissance principalement via des augmentations de capital, investissant dans un marché difficile.
Dans ce contexte, la qualité du management fait la différence : acheter est à la portée de tous, mais générer une création de valeur durable exige savoir-faire et courage – notamment pour concrétiser les gains au moment opportun. L’immobilier continue de susciter un fort intérêt de la part des investisseurs. Dans un environnement où les obligations offrent peu de rendement, il reste une classe d’actifs privilégiée. Le secteur a par ailleurs démontré sa résilience au cours des années de taux croissants de 2022 à 2023. Même si certains gestionnaires n’ont pas su adopter une approche contracyclique, manquant ainsi des opportunités, le marché confirme sa solidité sur le long terme.
La demande de logements demeure très soutenue, portée par une migration persistante et des taux de vacance historiquement bas. Les risques politiques s’intensifient toutefois : Zurich sera le théâtre de plusieurs votations dans les deux prochaines années (protection des locataires, plafonnement des loyers, droit de préemption et initiative verte pour le logement). Ces mesures pourraient avoir un impact sur le résidentiel, mais affectent moins directement l’immobilier commercial, davantage exposé aux incertitudes économiques. Le refinancement constitue un enjeu majeur : les banques appliquent désormais des marges plus élevées sur les hypothèques, reflétant d’une part une aversion accrue au risque, et d’autre part la position dominante d’UBS, qui impose des conditions plus onéreuses.
Conclusion : malgré ces défis, l’immobilier suisse reste un investissement attractif à long terme. La demande soutenue et le faible niveau des taux continuent de plaider pour la continuité. Le succès repose sur une diversification judicieuse et sur la sélection de gestionnaires capables, grâce à une gestion active, de créer une véritable valeur ajoutée. Ceux qui privilégient ces critères pourront pleinement bénéficier du potentiel durable du secteur.