NOVAVEST Real Estate AG réalise un solide résultat opérationnel en 2023

▪     Résultat des activités de location en hausse de 2% à CHF 24.7 millions
▪    2 immeubles vendus avec bénéfice pour optimiser le portefeuille
▪    Part résidentielle dans le revenu locatif théorique s'élève à 63% au 31 décembre 2023
▪  Portefeuille immobilier à CHF 783.6 millions ; revenu locatif théorique des immeubles de    placement CHF 30.8 millions par an
▪    Bénéfice, hors réévaluations, est de CHF 12.7 millions
▪   Effets de réévaluation de CHF -20.6 millions entraînent une perte de CHF 4.0 millions sur le bénéfice y compris les réévaluations
▪    Proposition de distribution de CHF 1.25 par action nominative
▪    La société examine la possibilité de fusionner avec SenioResidenz AG
Novavest Real Estate AG (SIX Swiss Exchange : NREN) a réalisé un solide résultat opérationnel au niveau du bénéfice hors réévaluations au cours de l'exercice 2023, dans un contexte de marché difficile, marqué par des incertitudes politiques et économiques persistantes.
Résultats annuels 2023 en détail
La part résidentielle du portefeuille immobilier est de 63% au 31 décembre 2023
Au cours de l'exercice, deux immeubles ont été vendus afin d'optimiser la structure du portefeuille : Un immeuble d'habitation plutôt petit à Wil/SG et un immeuble d'habitation/commercial plus ancien à Bülach/ZH. Les deux immeubles ont pu être vendus avec un bénéfice (bénéfice total de CHF 0.5 million).
La valeur du portefeuille immobilier s'élevait à CHF 783.6 millions au 31 décembre 2023 (31.12.2022 : CHF 811.8 millions). La valeur de marché du portefeuille immobilier a été impactée par la vente de deux immeubles mentionnés d’une valeur de CHF 19.0 millions. Dans le cadre de l’évaluation du portefeuille par l’expert immobilier externe Wüest Partner, une dépréciation modérée de 2.6% (CHF 20.6 millions) du portefeuille a été constatée au 31 décembre 2023. Au cours de l’exercice sous revue, les investissements dans des immeubles existants et des projets se sont élevés à CHF 11.4 millions. Les revenus locatifs théoriques des immeubles de placement s'élevaient à CHF 30.8 millions à la fin de l'année 2023, avec une part de revenus locatifs provenant de l'utilisation résidentielle de 63% (2022 : 61%).
Compte de résultat de l'exercice 2023
Au cours de l’exercice 2023, le revenu locatif net a augmenté de plus de 2% à CHF 29.9 millions (2022 : CHF 29.2 millions). La hausse des revenus locatifs s’explique principalement par les acquisitions d’immeubles à Volketswil/ZH (juin 2022) et à Kappel/SO (décembre 2022) ainsi que par les projets de réaffectation achevés à Lucerne/LU (2022) et à Neuhausen/SH (2023) et, dans une moindre mesure, par les revenus supplémentaires générés depuis novembre 2023 grâce aux adaptations des loyers dues aux augmentations de l’indice et des taux d’intérêt de référence.
Le rendement net généré sur les immeubles de placement s’est élevé à 3.3% en 2023 (2022 : 3.2%). Le taux de vacance des immeubles de placement (hors projets) était de 4.1% (31.12.2022 : 4.6%). La réduction du taux de vacance est principalement due à la vente de l’immeuble résidentiel/commercial à Bülach. La société a réalisé grâce à la vente des immeubles de Wil et de Bülach un résultat unique de CHF 0.5 million.
Les charges directes pour les immeubles de placement loués ont augmenté à CHF 5.2 millions (2022 : CHF 4.9 millions), ce qui est notamment lié à l'augmentation des charges et des coûts d'entretien et de réparation. Les charges de personnel sont restées inchangées à CHF 0.8 million et comprennent, comme l'année précédente, la rémunération des postes de
direction CEO et CFO. Grâce à diverses mesures, les honoraires de conseil ont reculé à CHF 0.9 million (2022 : CHF 1.1 million). Les frais de gestion se sont élevés à CHF 3.6 millions (2022 : CHF 3.6 millions) et comprennent les honoraires de gestion dus à Nova Property Fund Management AG de CHF 3.0 millions et les impôts sur le capital et autres dépenses administratives totalisant CHF 0.5 million.
L’estimation de marché du portefeuille immobilier par l’expert immobilier indépendant Wüest Partner AG a entraîné une dépréciation de CHF 20.6 millions (2022 : réévaluation de CHF 11.9 millions), ce qui s’explique avant tout par des taux d’escompte plus élevés en raison de la modification de l’environnement des taux d’intérêt.
En raison de la dépréciation du portefeuille au cours de l’exercice 2023, le résultat d’exploitation avant intérêts et impôts (EBIT) s’est élevé à CHF -0.6 million (2022 : CHF 30.7 millions). En excluant les effets des réévaluations et le bénéfice unique issu de la vente d’immeubles de placement, le résultat d’exploitation a toutefois augmenté de 4% à CHF 19.5 millions (2022 : CHF 18.8 millions). Les charges financières nettes se sont élevées à CHF 4.6 millions (2022 : CHF 3.1 millions) et reflètent le niveau plus élevé des taux d’intérêt et, partant, un taux d’intérêt moyen plus élevé des engagements financiers, qui s’est élevé à 1.2% pour l’exercice 2023 (2022 : 0.9%).
La valorisation plus faible du portefeuille a également influencé le résultat final, réévaluations comprises, qui s’est établi à CHF -4.0 millions pour l’exercice 2023 (2022 : CHF 22.4 millions). Si l’on fait abstraction du résultat des réévaluations, le bénéfice opérationnel hors réévaluations s’est établi à CHF 12.7 millions, soit un niveau comparable à celui de l’exercice précédent (2022 : CHF 12.7 millions). Sur la base du bénéfice par action, on obtient une perte par action, réévaluations comprises, de CHF -0.51 et un bénéfice hors réévaluations de CHF 1.65 (2022 : bénéfice de CHF 2.91, réévaluations comprises, et de CHF 1.65, hors réévaluations). Le nombre moyen d'actions nominatives en circulation pour le calcul du bénéfice par action était de 7 711 434 actions nominatives pour les deux années.
Un bilan solide
Par rapport à la fin de l’année 2022, le total du bilan a diminué de CHF 29.5 millions pour s’établir à CHF 793.7 millions (31.12.2022 : CHF 823.2 millions). Les actifs non courants, d’un montant de CHF 785.1 millions, comprennent 51 immeubles de placement (CHF 745.3 millions), les deux projets en cours à Saint-Gall et à Bâle (CHF 38.3 millions) et la part à long terme des aménagements locatifs préfinancés dans deux immeubles à Frauenfeld et à Altstätten (CHF 1.4 million).
Au passif du bilan, les engagements hypothécaires à court et à long terme s’élevaient à CHF 427.2 millions au 31 décembre 2023 (31.12.2022 : CHF 439.8 millions). Les hypothèques sont bien diversifiées, auprès de banques prêteuses de qualité supérieure (pour la plupart des banques cantonales). La durée résiduelle moyenne des engagements financiers au 31 décembre 2023 était de 2.3 ans (31.12.2022 : 2.6 ans).
Les capitaux propres au 31 décembre 2023 sont passés à CHF 331.9 millions (31.12.2022 : CHF 345.5 millions). Le remboursement de valeur nominale de CHF 9.6 millions (CHF 1.25 par action nominative) versé en juin 2023 et la perte de CHF 4.0 millions ont été déterminants à cet égard. Au 31 décembre 2023, la société affiche toujours un ratio de fonds propres très solide de 41.8 % (31.12.2022 : 42.0%). La valeur nette d’inventaire par action nominative s’élevait à CHF 43.04 au 31 décembre 2023 (31.12.2022 : CHF 44.80).
Durabilité
Novavest Real Estate AG a signé les UN PRI (Principes pour l'investissement responsable) au cours de l'année de référence 2023 et a participé pour la première fois à cette initiative. Dans le rapport annuel 2023, le reporting en matière de durabilité a été étoffé et affiné par rapport à l’exercice précédent. Les données de consommation du portefeuille selon SIA et REIDA ont par exemple été développées, et la trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre jusqu’en 2050 a été recalculée. Le rapport a été établi une fois de plus conformément aux normes GRI.
La société examine la possibilité de fusionner avec SenioResidenz AG
Le 22 janvier 2024, le conseil d’administration de Novavest Real Estate AG a décidé d’examiner la possibilité d’une fusion avec SenioResidenz AG. Les deux sociétés sont très bien établies sur le marché immobilier suisse et disposent de portefeuilles immobiliers de grande qualité dans leurs segments de placement respectifs.
 
La fusion donnerait naissance à un portefeuille extrêmement attrayant et résistant à la conjoncture, car les immeubles de SenioResidenz AG sont majoritairement axés sur des résidences pour personnes âgées et des établissements de soins alors que ceux de Novavest Real Estate AG sont principalement destinés à un usage résidentiel. La combinaison au sein d’un portefeuille immobilier commun permettrait une diversification optimale tant au niveau des affectations que des macro situations et des micro situations. La valeur du portefeuille immobilier combiné dépasserait CHF 1 milliard.
Les évaluations et les discussions entre SenioResidenz AG et Novavest Real Estate AG au sujet d’une éventuelle fusion sont encore à un stade relativement précoce. Le conseil d’administration de Novavest Real Estate AG a constitué un comité indépendant chargé de tâches spécifiques dans le cadre de ce projet de fusion. Il est composé de Markus Neff, Floriana Scarlato et Daniel Ménard, tous membres du conseil d’administration. La société fournira en temps voulu des informations sur les résultats des discussions au sujet de la fusion et sur les prochaines étapes des négociations.
Propositions à l’assemblée générale ordinaire 2024
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 20 mars 2024, tous les membres du conseil d’administration se sont présentés à leur réélection. Gian Reto Lazzarini a été à nouveau proposé comme président du conseil d’administration par l’assemblée générale. Markus Neff et Daniel Ménard ont été proposés comme membres du comité de rémunération.
Le conseil d’administration propose en outre à l’assemblée générale une distribution en espèces sous la forme d’une réduction de la valeur nominale de CHF 1.25 par action nominative. Calculé sur le cours de clôture de l’action nominative au 31 décembre 2023, le rendement de la distribution proposée est de 3.4%. En cas d’approbation de la réduction de la valeur nominale proposée par l’assemblée générale, il est prévu que la réduction du capital sera inscrite au registre du commerce au début avril et que le versement interviendra mi-avril 2024.
Perspectives
Le marché des transactions immobilières en Suisse devrait rester difficile. La stratégie de Novavest Real Estate AG, qui met l’accent sur les usages résidentiels, a également fait ses preuves dans le contexte actuel. La persistance de l’immigration en Suisse et l’activité de construction limitée devrait continuer à alimenter la forte demande de logements locatifs. Du point de vue de la société, le modèle d’affaires est solidement établi, avec une part d’usage résidentiel de plus de 60% des revenus locatifs. Il est complété par des locataires commerciaux solides qui contribuent à la stabilité des revenus locatifs et du portefeuille.
La stratégie de croissance à long terme qui met l’accent sur les revenus locatifs provenant d’un usage résidentiel reste par conséquent inchangée. Elle resterait également inchangée en cas de fusion avec SenioResidenz AG, puisque celle-ci présente également une part élevée d’usage résidentiel grâce à ses appartements pour seniors et à ses places pour personnes âgées/soins.
 
Contact
Peter Mettler
CEO
NOVAVEST Real Estate AG
Feldeggstrasse 26
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