• Les revenus locatifs ont diminué de 8.9% pour s’établir à USD 25.7 millions (premier trimestre 2024: USD 28.1 millions), en raison d’une réduction du nombre de propriétés; à périmètre constant («like for like»), les revenus locatifs ont augmenté de 3.9% pour atteindre USD 25.1 millions
• Le taux de location a légèrement augmenté pour atteindre 94.5% (fin 2024: 93.7%)
• Au premier trimestre 2025, deux biens immobiliers d’une valeur marchande totale de USD 49 millions ont été vendus
Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties, déclare: «Bien que les conditions du marché restent complexes, Varia US prend des mesures ciblées pour renforcer son portefeuille, optimiser ses performances et jeter les bases d’une création de valeur à long terme. Grâce à une approche rigoureuse et à des priorités claires, nous sommes convaincus de notre capacité à nous adapter et à sortir plus forts de cette période».
La volatilité de l’inflation et des taux d’intérêt a favorisé la performance du marché locatif américain au premier trimestre 2025. La hausse des taux d’intérêt a continué de peser sur les ventes immobilières, les coûts élevés des prêts hypothécaires incitant les particuliers à privilégier la location plutôt que l’achat. Cependant, alors que le secteur multifamilial commençait à se redresser, l’administration présidentielle américaine a annoncé de nouvelles politiques commerciales qui ont ajouté une incertitude supplémentaire sur le marché. Malgré cette incertitude, les fondamentaux du secteur multifamilial se sont renforcés, l’offre d’appartements ayant continué à se résorber, la demande restant soutenue et une croissance significative des loyers revenant sur certains marchés.
Sur une base comparable («like for like»), les revenus locatifs ont augmenté de 3.9% par rapport au premier trimestre 2024 pour atteindre USD 25.1 millions, tandis que la réduction du nombre d’appartements dans le portefeuille a entraîné une baisse des revenus locatifs totaux de 8.7% à USD 25.7 millions. En outre, le taux de location des immeubles a augmenté de près de 1%, passant de 93.7% au premier trimestre 2024 à 94.5% au cours de la période considérée. Comme prévu, les évaluations immobilières sont restées relativement stables sur une base comparable par rapport à décembre 2024.
Les revenus locatifs ont diminué de 8.7% pour s’établir à USD 25.7 millions au T1 2025, contre USD 28.1 millions au T1 2024, en raison de la réduction du nombre de propriétés. À périmètre constant, les revenus locatifs ont augmenté de 3.9% pour atteindre USD 25.1 millions au cours de la période considérée, par rapport au T1 2024. Les revenus locatifs comparables comparent les actifs détenus pendant l’intégralité des périodes du T1 2024 et du T1 2025.
De plus, le taux d’occupation des propriétés a augmenté de près de 1%, passant de 93.7% au T1 2024 à 94.5% au T1 2025. Comme prévu, les évaluations à périmètre constant sont restées relativement stables par rapport à décembre 2024, ce qui s’est traduit par une perte nette latente sur réévaluation du portefeuille de USD 9.0 millions pour le trimestre clos le 31 mars 2025 (contre une perte nette de USD 20.8 millions pour le trimestre clos le 31 mars 2024).
En ce qui concerne les dépenses, Varia US a enregistré une augmentation de ses dépenses d’exploitation totales, qui sont passées de USD 18.4 millions au T1 2024 à USD 21.3 millions au T1 2025. Cette augmentation est principalement due à des coûts ponctuels (un montant total d’environ USD 1.6 millions) liés à la vente de deux propriétés au T1 2025. Aucune propriété n’a été vendue au T1 2024. Les dépenses d'exploitation normalisées, tenant compte des frais de transaction ponctuels, ont augmenté de USD 1.3 millions. Cette augmentation est principalement due à une hausse spécifique des réparations, de l’entretien et des remplacements mineurs par rapport à la période précédente, en raison des réparations nécessaires sur les actifs les plus anciens du portefeuille. Après prise en compte de toutes les dépenses, coûts et impôts, la perte nette pour le trimestre clos le 31 mars 2025 s’est élevée à USD 9.5 millions (contre une perte de USD 7.0 millions pour le trimestre clos le 31 mars 2024), ce qui correspond à une perte par action de USD 0.94 pour la période considérée (contre une perte de USD 0. 69 USD par action pour T1 2024).
Varia US continuera à réévaluer la performance de chaque propriété et à ajuster son plan d'affaires en conséquence afin de maximiser le revenu net d’exploitation, et donc la valeur, de l'ensemble du portefeuille. Les dépenses en capital ont été limitées à la préservation des actifs et à l’amélioration de la sécurité et de la salubrité, ainsi qu’à un certain nombre de projets sélectionnés qui généreront un fort retour sur investissement.
Parallèlement, Varia US entend tirer parti des réactions du marché en continuant à céder des actifs anciens et à forte intensité capitalistique lorsque l’occasion se présente: au T1 2025, deux propriétés ont été vendues et une autre était sous contracte avec une clôture prévue pour T2 2025. Trois autres propriétés ont été identifiées pour être vendues après la période de référence. Les deux propriétés ont été vendues pour USD 48.9 millions, soit un montant proche de leur juste valeur marchande combinée la plus récente au T4 2024 (USD 51.3 millions). Ces ventes, ainsi que les valeurs contractuelles et estimées des quatre actifs supplémentaires dont la cession est prévue, démontrent la valeur intrinsèque significative de la société. Cela témoigne également de l’amélioration de la santé globale du marché pour les transactions futures.
Comme annoncé, la société travaille également au refinancement de son emprunt obligataire portant le symbole «VAR21» et arrivant à échéance en octobre 2025. Elle prévoit une issue favorable, qui lui permettra de maintenir un faible coût de la dette et d’améliorer sa santé financière globale. Si les conditions du marché le permettent, après le refinancement de l'emprunt obligataire, le produit de la cession permettra à la société de revenir à sa politique historique de distribution de dividendes récurrents.
Changements organisationnels
Patrick Richard ne s’est pas présenté à la réélection en tant que membre exécutif et délégué du conseil d’administration de Varia US Properties lors de l'assemblée générale annuelle de la société qui s'est tenue en avril 2025. Il sera remplacé en tant que membre exécutif et délégué du conseil d’administration par Jaume Sabater-Martos, actuellement vice-président du conseil d’administration de Varia US ainsi que fondateur et PDG de Stoneweg. Patrick Richard quittera également ses fonctions de directeur général de Stoneweg US et sera remplacé par Matthew Levy, ancien resonsable d’investissements de Stoneweg US et actuel directeur des opérations américaines du groupe Stoneweg SA. Matthew Levy travaille au sein du groupe Stoneweg depuis plus de quatre ans et était auparavant directement impliqué dans la gestion de Varia US Properties. La transition entre Patrick Richard et Matthew Levy est prévue pour le troisième trimestre 2025.
Par ailleurs, Taner Alicehic, membre fondateur et non-exécutif du conseil d’administration de Varia US, a rejoint le groupe Stoneweg SA. En tant que membre interne de l’équipe de gestion d'actifs de Varia US, Taner Alicehic restera membre du conseil d’administration de Varia US, mais passera d’une fonction non-exécutive à une fonction exécutive et non-indépendante.
Le rapport du premier trimestre 2025 de Varia US Properties (en anglais) peut être téléchargé sur le site Web de la société à l'adresse https://variausproperties.com/investors/quarterly-updates/.
Agenda
Rapport ESG 2024: Fin juillet 2025
Résultats semestriels 2025: le 28 août 2025
Informations relatives au 3e trimestre 2025: le 27 novembre 2025
En cas de questions, veuillez vous adresser à:
Juerg Staehelin
IRF Reputation
Tél.: +41 43 244 81 51
E-mail: investors@variausproperties.com