Börsennotierte Immobilienfonds: Anleger weiterhin abwartend

Das durchschnittliche Agio der in der Schweiz börsennotierten Immobilienfonds sinkt weiter, wobei Gewerbeimmobilienfonds im Vergleich zu Wohnimmobilienfonds immer noch einen erheblichen zusätzlichen Abschlag hinnehmen müssen. Kurz, die Lage bessert sich nicht. Einziger Pluspunkt für die Fonds: Der Abstand zwischen ihrer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite und der Rendite von Bundesanleihen wird wieder grösser. 

Wie üblich werfen wir einen kurzen Blick auf die Performance der Schweizer Immobilienfonds in den letzten Monaten. Dabei ist das Gesamtbild nicht gerade berauschend, wenn man den neuesten veröffentlichten Daten von Credit Suisse Asset Management glaubt. Diese belegen, dass das Misstrauen der Anleger in diese Art Vehikel nach wie vor gross ist. Begleitet von einem weiterhin sinkenden Agio. Lag dieses zu Beginn des Jahres noch bei fast 14 Prozent, sind es heute nur noch 11,3 Prozent. In den letzten Monaten war es sogar so niedrig wie seit dem Tiefpunkt der Finanzkrise von 2008 nicht mehr. 

Einige Fonds halten sich noch

Natürlich halten sich unter den knapp fünfzig in der Schweiz börsennotierten Immobilienfonds einige besser, andere schlechter. Etwa zwanzig wiesen Ende Juli 2023 ein Disagio auf. Welches manchmal extrem hoch ist, wie bei den Fonds CS REF International mit fast 30% oder den Fonds Suisse Romande Property Fund, CS REF Hospitality oder Helvetica Swiss Commercial, deren Disagio bei 20% oder darüber liegen. Allerdings hat sich die Situation bei diesen drei Fonds im Vergleich zum Vormonat etwas verbessert.

Auf der anderen Seite des Spektrums stehen die Fonds, die sich so einigermassen halten, darunter Immofonds oder Solvalor 61, deren Agio immer noch 30% übersteigt. La Foncière, dessen Agio mittlerweile bei 25% liegt, hat in den letzten Monaten nachgegeben. Zu Beginn des Jahres betrug es nämlich noch rund 35%. Wie dem auch sei, diese Widerstandsfähigkeit zeigt, dass die Anleger in diesen unsicheren Zeiten immer noch sichere Werte und Fonds mit einem langen positiven Track-Record bevorzugen. 

Gewerbeimmobilien nach wie vor stärker betroffen als Wohnimmobilien 

Wie nun seit einigen Monaten üblich, lässt sich ein grosser Unterschied zwischen Gewerbeimmobilienfonds und Wohnimmobilienfonds feststellen. Tatsächlich bewegt sich bei Letzteren das Agio bei durchschnittlich 15%, während Gewerbeimmobilienfonds ein negatives durchschnittliches Disagio hinnehmen müssen, obwohl sich auch ihre Lage in den letzten Wochen etwas verbessert hat.

Allerdings ist das Desinteresse der Anleger an Immobilienfonds nicht ausschliesslich rational, wenn man den Datenanalysen der Credit Suisse glaubt, die über einen sehr langen Zeitraum hinweg durchgeführt wurden. Im Vergleich zu den langfristigen Zinssätzen ist das aktuelle durchschnittliche Agio des Marktes sehr niedrig. Es dürfte bei etwa 17% angesiedelt sein. In den letzten 30 Jahren war das Agio im Vergleich zum langfristigen Zinssatz selten so niedrig.

Erneut eine attraktivere Rendite im Vergleich zum Zinssatz des Bundes

Zudem dürfte bei einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von 2,8% und einem wieder grösser werdenden Abstand zur Rendite der 10-jährigen Obligationen des Bundes die Situation für Anleger eher interessant sein. Denn während dieser Abstand Ende letzten Jahres auf rund 100 Punkte gefallen war, liegt er nun bei fast 200 Punkten. Das ist zwar nicht mehr so wie in den goldenen Jahren zwischen 2015 und 2021, als die Differenz manchmal 300 Punkte überstieg, aber es ist auch nicht wenig. Vor allem in einem wirtschaftlichen Umfeld, in dem die Inflation unter Kontrolle zu sein scheint und die Zinssätze des Bundes nicht mehr viel steigen dürften.

Wie auch immer, seit Jahresbeginn ist die Performance der Immobilienfonds mit -0,2% immer noch negativ und liegt damit unter der Gesamtentwicklung des Marktes, die für den SMI seit Jahresbeginn bei knapp über 3% lag.

Nur wenige Kapitalerhöhungen geplant 

Noch ein paar Zahlen. Mit 0,82% ist die TER leicht gestiegen. Sie lag zu Anfang des Jahres bei 0,76%. Dahingegen bleibt der Verschuldungskoeffizient mit 22% stabil und hat sich seit Jahresbeginn kaum bewegt. Dies lässt den meisten Fonds trotz der Zurückhaltung der Anleger Raum für weiteres Wachstum.

Diese Zurückhaltung bestätigt sich auch, wenn man sich die Anzahl der Kapitaltransaktionen von Immobilienfonds in den letzten Monaten ansieht. Mit einer Gesamtsumme von etwas weniger als 600 Millionen Franken aufgenommenes Kapital seit Jahresbeginn für nur zehn Transaktionen ist dies quasi nur halb so viel wie im letzten Jahr im gleichen Zeitraum. Und vor allem betraf nur eine dieser Transaktionen einen börsennotierten Immobilienfonds, den Cronos Immo Fund, mit einem Betrag von 32 Millionen Franken. 

Für die nächsten Monate bleibt die Lage düster: Bei den börsennotierten Fonds ist nur eine einzige Kapitalerhöhung geplant, und zwar beim Bâloise Swiss Property Fund, der Ende August 135 Millionen Franken aufzubringen hofft. Dies ist übrigens eine der beiden einzigen Kapitalerhöhungen, die bei Immobilienfonds bis zum Jahresende erwartet werden. Die zweite betrifft den Raiffeisen Futura Immo Fonds, einen nicht börsennotierten Fonds, mit voraussichtlich 40 Millionen Franken. Ganz schön mager für ein halbes Jahr. 

Immobiliengesellschaften treten auf der Stelle

Bei den Immobiliengesellschaften sieht die Lage kaum besser aus. Hier liegt das Disagio durchschnittlich bei -2,4%. Wir segeln noch immer in Gewässern, die fast so tief sind wie während der Finanzkrise von 2008. Zwar hat sich die Lage in den letzten Wochen gegenüber dem durchschnittlichen Abschlag von 7% vor zwei Monaten etwas verbessert, unterm Strich ist der Abstand zu börsenkotierten Fonds, deren durchschnittliches Agio derzeit bei 11,3% liegt, aber immer noch beachtlich, auch wenn er in den letzten Wochen deutlich geschrumpft ist. In diesem Zusammenhang verzeichnen nur drei Immobiliengesellschaften ein positives Agio, ein Dutzend jedoch ein Disagio. Darunter vier – SF Urban Properties, INA Invest, HIAG Immobilien und Zueblin –, bei denen der Abschlag über 25% beträgt.

Wie dem auch sei, sowohl bei den Immobiliengesellschaften als auch bei den Fonds ist die Performance seit Jahresbeginn leicht negativ. Die Ausschüttungsrendite hingegen ist mit durchschnittlich 3,6% höher als bei Fonds.

Olivier Toublan, Immoday.ch