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Regulierung
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3 min
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Werden Immobilien in Portfolios überbewertet, wie manche behaupten? Dies ist Sache der Experten… Doch wenn der Markt bereit ist, für Fonds mit hohen Agios zu zahlen, muss er doch ein attraktives Potenzial darin sehen, oder?!
Woher soll man wissen, ob der geschätzte Wert einer Immobilie korrekt ist? Entspricht er ihrem Marktwert oder spielen spekulative Faktoren mit rein? Dafür ist der Experte da. Er ist derjenige, der den Markt und die Wahrheit kennt… Auch wenn es vielmehr SEINE Wahrheit ist, denn so objektiv diese auch sein mag, seine Analyse kann von seiner subjektiven Wahrnehmung dieses und jenes Kriteriums beeinflusst werden, was wiederum den Wert der Immobilie erheblich verändern kann. Die Bedeutung, die er den ESG-Kriterien beimisst, seine Sensibilität in Bezug auf einfallendes Tageslicht oder die Lärmbelästigung durch die benachbarte Schule… Was also ist der richtige Preis?
Kürzlich stellte mir einer meiner Studenten diese etwas naive Frage: «Woher wissen Sie bei zwei Gutachten von zwei verschiedenen Experten, welches richtig ist?»
Das Problem widersprüchlicher Expertenmeinungen taucht häufiger auf, als man denkt und betrifft im Wesentlichen Streitigkeiten zwischen Parteien, deren Interessen voneinander abweichen. Bei indirekten Immobilienanlagen kommt dies allerdings selten vor, da ein unabhängiger Experte die Vermögenswerte bewertet und daraus das Vermögen des Fonds bestimmt. Das Problem stellt sich vielmehr im Rahmen der Due Diligence beim Erwerb von Immobilien, bei der jede Partei versucht, die Transaktion zu optimieren. Es kann aber auch berechtigterweise und sehr sichtbar im Leben eines Fonds entstehen, wenn bei einem Expertenwechsel die Schätzungen zu stark divergieren und sich dadurch auf das Fondsvermögen auswirken.
Ich werde hier auf die gängige Schlichtungsmethode mit ihren Vor- und Nachteilen eingehen und eine Lösung vorschlagen, die mir für die Suche nach dem richtigen Wert sinnvoller erscheint. In einem zweiten Artikel komme ich auf Expertenwechsel und die Auswirkungen, die die Arbeit des Experten auf Investoren haben kann, zurück.
Die Grundlagen
Die Qualifikation und die Art eines Experten zählen zu den Kriterien, anhand derer sich seine Kompetenz und Professionalität bestimmen lassen. Dies ist regelmässig ausschlaggebend bei der Auswahl eines Experten, sagt aber nur a priori etwas über seine Seriosität und Kompetenz aus, ohne dass dabei die Qualität anderer Experten in Abrede gestellt wird (die Meinung, dass einer besser ist, macht die anderen nicht schlecht).
Doch was ist zu tun, wenn beide Seiten Experten benannt haben, die sie für kompetent halten, die aber zu unterschiedlichen Werten kommen? Und wie lässt sich die Entscheidung zugunsten eines dieser Werte rechtfertigen, wenn beide den gleichen Grad an Seriosität und Qualifikation für sich beanspruchen können?
In der Praxis gängige Vorgehensweise (Durchschnitt)
Der endgültige Wert ergibt sich als Durchschnitt aus den beiden von den Experten ermittelten Werten.
Diese Haltung läuft auf die willkürliche Entscheidung hinaus, dass die beiden Berichte von gleicher Relevanz und Qualität sind, ohne dass notwendigerweise die Kompetenz für dieses Urteil vorhanden ist.
Diese Vorgehensweise kommt dann zum Einsatz, wenn die Personen, für die die Gutachten erstellt wurden, die Qualität der Berichte und die zugrunde gelegten Parameter aufgrund mangelnder Kenntnisse oder Fähigkeiten auf dem Gebiet nicht beurteilen können.
Woher soll man wissen, ob der geschätzte Wert einer Immobilie korrekt ist? Entspricht er ihrem Marktwert oder spielen spekulative Faktoren mit rein? Dafür ist der Experte da. Er ist derjenige, der den Markt und die Wahrheit kennt… Auch wenn es vielmehr SEINE Wahrheit ist, denn so objektiv diese auch sein mag, seine Analyse kann von seiner subjektiven Wahrnehmung dieses und jenes Kriteriums beeinflusst werden, was wiederum den Wert der Immobilie erheblich verändern kann. Die Bedeutung, die er den ESG-Kriterien beimisst, seine Sensibilität in Bezug auf einfallendes Tageslicht oder die Lärmbelästigung durch die benachbarte Schule… Was also ist der richtige Preis?
Kürzlich stellte mir einer meiner Studenten diese etwas naive Frage: «Woher wissen Sie bei zwei Gutachten von zwei verschiedenen Experten, welches richtig ist?»
Das Problem widersprüchlicher Expertenmeinungen taucht häufiger auf, als man denkt und betrifft im Wesentlichen Streitigkeiten zwischen Parteien, deren Interessen voneinander abweichen. Bei indirekten Immobilienanlagen kommt dies allerdings selten vor, da ein unabhängiger Experte die Vermögenswerte bewertet und daraus das Vermögen des Fonds bestimmt. Das Problem stellt sich vielmehr im Rahmen der Due Diligence beim Erwerb von Immobilien, bei der jede Partei versucht, die Transaktion zu optimieren. Es kann aber auch berechtigterweise und sehr sichtbar im Leben eines Fonds entstehen, wenn bei einem Expertenwechsel die Schätzungen zu stark divergieren und sich dadurch auf das Fondsvermögen auswirken.
Ich werde hier auf die gängige Schlichtungsmethode mit ihren Vor- und Nachteilen eingehen und eine Lösung vorschlagen, die mir für die Suche nach dem richtigen Wert sinnvoller erscheint. In einem zweiten Artikel komme ich auf Expertenwechsel und die Auswirkungen, die die Arbeit des Experten auf Investoren haben kann, zurück.
Die Grundlagen
Die Qualifikation und die Art eines Experten zählen zu den Kriterien, anhand derer sich seine Kompetenz und Professionalität bestimmen lassen. Dies ist regelmässig ausschlaggebend bei der Auswahl eines Experten, sagt aber nur a priori etwas über seine Seriosität und Kompetenz aus, ohne dass dabei die Qualität anderer Experten in Abrede gestellt wird (die Meinung, dass einer besser ist, macht die anderen nicht schlecht).
Doch was ist zu tun, wenn beide Seiten Experten benannt haben, die sie für kompetent halten, die aber zu unterschiedlichen Werten kommen? Und wie lässt sich die Entscheidung zugunsten eines dieser Werte rechtfertigen, wenn beide den gleichen Grad an Seriosität und Qualifikation für sich beanspruchen können?
In der Praxis gängige Vorgehensweise (Durchschnitt)
Der endgültige Wert ergibt sich als Durchschnitt aus den beiden von den Experten ermittelten Werten.
Diese Haltung läuft auf die willkürliche Entscheidung hinaus, dass die beiden Berichte von gleicher Relevanz und Qualität sind, ohne dass notwendigerweise die Kompetenz für dieses Urteil vorhanden ist.
Diese Vorgehensweise kommt dann zum Einsatz, wenn die Personen, für die die Gutachten erstellt wurden, die Qualität der Berichte und die zugrunde gelegten Parameter aufgrund mangelnder Kenntnisse oder Fähigkeiten auf dem Gebiet nicht beurteilen können.