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Olivier Toublan
Angesichts steigender Zinsen werden es einige Immobilienfonds zukünftig schwieriger haben, denn institutionelle Anleger haben wieder die Option, ihr Geld zu behalten oder es in Anleihen zu investieren. Neue Fonds werden ihren Mehrwert unter Beweis stellen müssen.
Mit dem plötzlichen Anstieg der Zinssätze hat sich für institutionelle Anleger alles geändert. Waren Immobilien für sie noch vor wenigen Monaten die einzige Anlageoption, die als sicher galt und stabile Renditen abwarf, bieten sich inzwischen andere Möglichkeiten. Es dürften sehr bald, in den kommenden Monaten schon, Veränderungen bei ihren Vermögensallokationen zu beobachten sein. Doch welche Folgen wird das für die Immobilienbranche im Allgemeinen und Immobilienfonds im Besonderen haben? Wir haben Bruno Mathis dazu befragt, der in seiner Funktion als Leiter des Fund & Immo Desk bei der Depotbank der BCV zu den am besten informierten Beobachtern der Interessen der institutionellen Anleger zählt.
Bruno Mathis, hat sich für Immobilienfonds durch den Anstieg der Zinssätze die Ausgangslage geändert?
Wie alle anderen beobachten auch wir den Markt und stellen fest, dass die institutionellen Anleger ihre Vermögensallokationen anpassen. Viele Jahre lang waren Immobilienfonds praktisch die einzige Anlage, die sowohl eine gewisse Kapitalstabilität als auch regelmässige Renditen bot. Mit dem Anstieg der Zinssätze stehen den Anlegern neue Optionen zur Verfügung. Es fällt nun leichter, sein Bargeld zu behalten oder sich wieder den Anleihen zuzuwenden. Doch haben wir es hier nicht mit einer Revolution zu tun, sondern mit einer Rückkehr zu der Situation, die vor dem Aufkommen von Negativzinsen herrschte.
Ist das nur Theorie oder ändern die institutionellen Anleger tatsächlich ihre Vermögensallokationen?
Es ist klar, dass sie sich Fragen stellen. Sie analysieren ihre aktuellen Allokationen und entscheiden, welche Änderungen sie vornehmen müssen. Bleibt natürlich die Frage, ob die Zinsen weiterhin steigen oder nicht.
Und was denken Sie?
Dass es immer schwierig ist, alle Entwicklungen vorherzusagen. Ich kann lediglich feststellen, dass die 10-jährigen Zinsen, die von den Anlegern sehr genau beobachtet werden, im ersten Halbjahr stark angestiegen, in den letzten Wochen aber wieder gesunken sind. Vieles wird von der Entwicklung der Inflation abhängen, die die Zentralbanken unbedingt kontrollieren möchten. Sicherlich gibt es bis mindestens zum nächsten Frühjahr noch kurzfristige Zinserhöhungen, und diese werden womöglich von Spannungen bei den Anleiherenditen begleitet sein.
Führt dieses neue Gleichgewicht zu weniger Investitionen in Immobilien?
Dieser Paradigmenwechsel, den die steigenden Zinsen mit sich bringen, wird sich auf alle Anlageklassen auswirken, auf Immobilien, Bargeld und Anleihen, aber auch auf Aktien.
Und die indirekten Immobilienanlagen?
Die bleiben weiterhin attraktiv, werden aber nicht mehr die Standardinvestition sein.
Sie sind einer der Verantwortlichen für das Depotbankgeschäft bei der BCV und haben eine privilegierte Beobachterposition. Deshalb stelle ich meine Frage noch einmal: Müssen sich Immobilienfonds auf neue Schwierigkeiten einstellen?
Wir beobachten nach wie vor ein Interesse an Immobilienfonds, aber auch, dass in diesem Jahr im Vergleich zu 2021 weniger Kapitalerhöhungen vorgenommen wurden. Allerdings hatten wir 2021 ein Rekordjahr, weshalb ein Vergleich hier schwierig ist.
Wird es von nun an schwieriger sein, neue Immobilienfonds aufzulegen?
Die Emittenten werden mit einem Produkt kommen müssen, das den Anlegern einen echten Mehrwert bietet. Es wird nicht möglich sein, Kopien von Fonds zu entwickeln, von denen man bereits Dutzende auf dem Markt findet.
Wird es auch schwieriger sein, Kapitalerhöhungen durchzuführen?
Etablierte Fonds mit einem guten Track Record werden für Anleger weiterhin attraktiv sein. Trotzdem wird es für alle wahrscheinlich etwas schwieriger als früher.
Einige sagen, dass es die neue Situation ermöglichen wird, zwischen gut verwalteten und nicht gut verwalteten Fonds zu unterscheiden.
Das ist möglich, aber bei einem Fonds reicht gutes Management allein nicht aus. Man braucht ausserdem ein gutes Portfolio, eine gute Projektpipeline, eine sehr gute Kenntnis des eigenen Marktes und die Fähigkeit, sich bietende Gelegenheiten schnell zu nutzen.
Ist die ESG-Qualität eines Immobilienportfolios auch wichtig?
Noch ist diese kein wesentliches Kriterium, aber sie wird immer wichtiger. Die Anleger achten immer mehr darauf, wobei sie anerkennen, dass es nicht einfach ist, die Nachhaltigkeit eines Immobilienportfolios zu verbessern, wenn dieses mehrere hundert Gebäude umfasst. Die Dinge bewegen sich in die richtige Richtung.
Bruno Mathis
Leiter des Fund & Immo Desk
bei der Depotbank der BCV
Olivier Toublan für Immoday