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Olivier Toublan
Angesichts einer vor allem aufgrund des Online-Handels stetig wachsenden Nachfrage und eines Angebots, das nicht Schritt halten kann, scheinen Logistikimmobilien eine gute Anlagegelegenheit zu sein. Doch weit gefehlt – der Markt ist überschaubar, die Preise sind hoch und die Renditen sind niedrig.
Bekanntlich hat die Pandemie die Verlagerung zum Online-Handel beschleunigt, was den stationären Handel stark unter Druck gesetzt hat. Das Wachstum des E-Commerce hat die Nachfrage nach Logistikflächen befeuert, da immer mehr Sendungen immer schneller zum Endkunden gelangen müssen.
Vor diesem Hintergrund begannen sich Investoren, die auf der Suche nach rentableren Objekten als Mietshäusern in den Zentren der Schweizer Grossstädte waren, ernsthaft für Logistikimmobilien zu interessieren. Doch sind Logistikimmobilien tatsächlich das verheissene Eldorado? Die Schweizer Niederlassung von JLL, einem Immobilienberatungsunternehmen, hat vor Kurzem eine Studie zu diesem Thema veröffentlicht, die wir im Folgenden zusammenfassen.
Verdopplung der Online-Ausgaben in acht Jahren
Schauen wir uns zuerst die Zahlen an. Die Online-Ausgaben sind 2021 um 9,9% bzw. 1,3 Milliarden Franken gewachsen. Sie belaufen sich mittlerweile auf 14,4 Milliarden Franken und haben sich in den letzten acht Jahren mehr als verdoppelt.
Etwas überraschend ist, dass die Zunahme ausschliesslich bei den Inlandeinkäufen stattfand. Diese nahmen von 2019 bis 2021 um nahezu 50% zu, während die Auslandeinkäufe seit 2019 bei etwas mehr als 2 Milliarden Franken stagnieren.
Diese Zahlen werden durch die von der Schweizerischen Post veröffentlichten Statistiken untermauert, die im vergangenen Jahr eine Rekordzahl von 202 Millionen Paketen zustellte. Der Online-Boom in der Coronakrise habe 2021 für eine weitere Steigerung der Paketmenge gesorgt; gegenüber 2019 seien im Jahr 2021 36,6% mehr Pakete befördert worden, so die Experten von JLL. Die Paketmenge hat sich – wie die Online-Ausgaben der Konsumenten – in acht Jahren ebenfalls fast verdoppelt.
Unzureichendes Angebot
Diese Zunahme des Online-Handels hat automatisch zu einer höheren Nachfrage nach Logistikimmobilien geführt – dies umso mehr, als der Online-Handel aufgrund der Art seines Angebots einen deutlich höheren Bedarf an Lagerflächen aufweist als der stationäre Detailhandel, wie in der von JLL unter der Leitung von Daniel Stocker, Head of Research, erstellten Studie erklärt wird. Die Konsumenten würden zudem kurze Lieferzeiten erwarten, was zu einer hohen Nachfrage nach Logistikflächen nahe der Konsumenten, d. h. bei den grossen Ballungszentren und entlang der Hauptverkehrsachsen, führe.
Die erhöhte Nachfrage zeigt sich laut JLL auch an der Leerstandsquote, die bei Anlageobjekten von 2019 bis 2021 von 7,7% auf 6,0% zurückging.
Bau neuer Lagerhallen schwierig
Diese steigende Nachfrage hat zu hohen Investitionen geführt, die sich seit 2010 schätzungsweise auf mehr als 20 Milliarden Franken belaufen. Der Gebäudebestand hinke den wandelnden Bedürfnissen hinterher, sagt JLL. «Einerseits fehlt es grundsätzlich an vorhandenen Flächen, andererseits weisen die Gebäude ein Alter von durchschnittlich rund 30 Jahren auf und entsprechen in vielen Fällen nicht mehr den neusten Ansprüchen.»
Theoretisch würde es ausreichen, neue, modernere Zentren zu bauen. Doch es gibt zahlreiche Schwierigkeiten. Laut JLL gibt es kaum grossflächige und bebaubare Areale in der Nähe von Autobahnanschlüssen und Ballungszentren. Infolgedessen müssen Unternehmen bei Standortentscheiden oftmals Kompromisse eingehen (heute ist gemäss JLL die Dichte von Logistikgebäuden entlang der Autobahn A1 und um die grossen städtischen Ballungsräume herum am höchsten).
Überschaubarer Markt in der Schweiz
Angesichts der obigen Ausführungen sind also alle Voraussetzungen gegeben, dass Logistikimmobilien zum neuen Eldorado für Investoren werden, die auf der Suche nach anständigen Renditen sind. Doch weit gefehlt! Da die zu verkaufenden Objekte rar und die interessierten Investoren sehr zahlreich sind, haben die Preise angezogen.
«Die Marktliquidität ist insgesamt überschaubar», räumt JLL ein. Auch wenn kürzlich ein leicht steigender Trend zu beobachten war, wurden in den letzten Jahren gerade einmal rund 20 Transaktionen pro Jahr verzeichnet. Zwischen 2017 und 2021 wurden durchschnittlich 510 Millionen Franken pro Jahr zu Anlagezwecken in Immobilien mit Logistiknutzungen investiert, war sehr bescheiden ist.
Sinkende Rentabilität
Vor allem aber ist die Rentabilität dieser Investitionen in Logistikimmobilien rückläufig. «Die Spitzenrendite liegt zwischen 3,5% und 4,0% für moderne Logistikliegenschaften mit etablierten Mietern und langen Vertragslaufzeiten. Die Kompression belief sich in den letzten zwei Jahren auf rund 40 Basispunkte», so JLL.
Gemäss einer JLL-Investorenumfrage werden Logistikimmobilien nach dem «Hype» im Jahr 2021 wieder weniger attraktiv beurteilt. Im Jahr 2021 erwarteten 63% der Anleger, dass die Logistik das attraktivste Rendite-Risiko-Verhältnis bieten wird. Dieses Jahr sind es gerade einmal 28%. «Der Grund könnte in den deutlich tieferen beobachteten Transaktionsrenditen liegen, die für manche Anleger kein adäquates Risiko-Rendite-Verhältnis mehr darstellen», folgern die JLL-Experten in der Studie.
Olivier Toublan, Immoday