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Immobilien
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"Mit Blick auf unsere Privatkunden empfinde ich die Liquidität der börsenkotierten indirekten Immobilienanlagen als zufriedenstellend."
Für institutionelle Anleger wird es kompliziert, Beträge im zweistelligen Millionenbereich zu erwirtschaften, darüber besteht kein Zweifel. Privatkunden aber, die eine oder zwei Millionen aus börsenkotierten indirekten Immobilienanlagen herausholen möchten, haben es ziemlich einfach, schätzt Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Vermögensverwaltung der Bank Bonhôte in Neuchâtel.
Für die Kunden einer kleinen Privatbank wie Bonhôte in Neuchâtel sind indirekte Immobilienanlagen wichtiger denn je, denn diese zählen zu den letzten Bastionen, in denen noch relativ stabile Renditen zu verzeichnen sind. Durch das Wachstum und die Diversifizierung in diesem Segment gibt es inzwischen viele attraktive und relativ liquide Vehikel mit einem Besteuerungsmodell, das für Privatkunden optimiert werden kann. Kurz gesagt, das Angebot ist gut, alles läuft flexibler und einfacher als bei direkten Immobilien, urteilt Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Vermögensverwaltung der Privatbank Bonhôte in Neuchâtel und Vizepräsident des Fonds Bonhôte-Immobilier.
Herr Jeckelmann, wie hoch ist die durchschnittliche Allokation bei den indirekten Immobilienanlagen im Portfolio Ihrer Privatkunden?
Im Allgemeinen liegt sie bei rund 10 %, kann aber auf 20 % bei indirekten Immobilienanlagen steigen, wenn der Kunde nicht bereits parallel private Immobilien besitzt, die er direkt verwaltet.
Indirekte Immobilienanlagen sind also interessant für Ihre Kunden?
Sie zählen zu den letzten Bastionen, in denen noch relativ stabile Renditen zu verzeichnen sind. Ausserdem gibt es bei den indirekten Immobilienanlagen inzwischen viele attraktive, relativ liquide Vehikel mit einer Besteuerung, die für Privatkunden optimiert werden kann. Die Auswahl ist gross, alles ist flexibler und einfacher als bei direkten Immobilien.
Und dennoch gibt es ein Liquiditätsproblem, richtig?
Indirekte Immobilienanlagen sind grundsätzlich liquider als direkte Immobilien. Zudem finde ich die Liquidität des Marktes zufriedenstellend. Natürlich wird es kompliziert, sobald Sie zweistellige Millionenbeträge gewinnen möchten. Aber für unsere Privatkunden ist es ziemlich einfach, eine oder zwei Millionen aus indirekten Immobilienanlagen herauszuholen.
Und welches Anlageinstrument unter den indirekten Immobilienanlagen würden Sie empfehlen?
Das hängt ganz von den Bedürfnissen des Kunden und seiner Risikobereitschaft ab. Wie ich schon sagte, bietet der Markt heute alles, und die Wahl der Anlagevehikel kann regelrecht auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten werden.
Welches Immobiliensegment würden Sie empfehlen? Wohnimmobilien, wie alle anderen auch?
Dem Wohnsegment stehe ich mittlerweile etwas kritisch gegenüber. Einige Immobilien
haben inzwischen so hohe Preise erreicht, dass ich hier nicht mehr die Möglichkeit einer Wertsteigerung sehe. Vielmehr denke ich, dass man Gewerbe- und Büroflächen etwas mehr Aufmerksamkeit schenken sollte – zwei Segmente, die in den letzten Monaten von den Märkten ein wenig stiefmütterlich behandelt wurden. Die Preise sind gefallen und bieten nun Chancen mit attraktiven Bewertungen. Doch es erfordert viel Arbeit, um die besten Immobilien auszuwählen und sie anschliessend aufzuwerten.
Ihre wichtigste Akquisition im Jahr 2020 war übrigens Innoparc, den Ihr Investmentfonds Bonhôte-Immobilier für 55 Millionen Franken gekauft hat. Und dort haben Sie hauptsächlich Büroflächen. War das angesichts des gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfelds und der rasanten Entwicklung des Homeoffice nicht ein wenig riskant?
Nicht nach dem, was unsere Analysen ergeben haben. Innoparc bietet natürlich Büros, aber nicht nur. Dort sind auch Forschungs- und Prototypinginstitute angesiedelt. Zwar kann man Büros schliessen und die Leute zum Arbeiten nach Hause schicken, bei der Herstellung von Prototypen ist dies aber nicht möglich. Darüber hinaus ist ein Teil dieser Räumlichkeiten mit langfristigen Mietverträgen an die EPFL vermietet. Und wir haben festgestellt, dass die Räume des Innoparc trotz der Pandemie das ganze Jahr 2020 über sehr aktiv genutzt wurden und ausgelastet waren.
Dennoch besteht der Grossteil des Portfolios Ihres Immobilienfonds nach wie vor aus Wohnimmobilien.
In der Tat machen Wohnflächen 75 % unseres Portfolios aus, und wir fühlen uns auch nicht dazu berufen, weitere Erwerbungen wie Innoparc zu tätigen. Aber es war eine Gelegenheit, die wir attraktiv fanden, zumal Innoparc in Neuchâtel liegt, also in unserem Gebiet, wo wir die meisten unserer Mieter kennen. Hätte diese Immobilie in einem anderen Kanton gelegen, hätten wir sie nicht erworben.
Aber sind Wohnimmobilien wirklich sicher? In den kommenden Jahren werden zahlreiche neue Gebäude den Markt überschwemmen.
Ja, das verstärkt tatsächlich den Druck auf die Mieten. Und erhöht die Leerstandsquote. Doch kann so etwas auch für Bewegung sorgen, wovon wir derzeit wegen der Pandemie noch nicht viel spüren. Sobald sich die Dinge wieder normalisiert haben, werden viele Menschen nach neuen, qualitativ besseren Wohnungen mit niedrigeren Nebenkosten suchen, denke ich. Daher sind es nicht unbedingt die neu auf den Markt kommenden Projekte, die am meisten abgestraft werden, sondern eher die älteren, qualitativ schlechteren und energiefressenden Gebäude, deren Leerstandsquote steigen wird. Es wird also die Qualität des Immobilienportfolios eines jeden Fonds sein, die den Unterschied ausmacht.